В ближайшие месяцы средняя стоимость жилья в Киеве продолжит падать
Такой вывод сделали украинские и российские страховики, совместно исследовавшие киевский рынок недвижимости. Исследование, проведенное ЗАО СК "Провидна" (г.Киев) и Центром стратегических исследований ОАО "Росгосстрах" (г. Москва), предоставлено "Domik.net" для ознакомления читателями портала.
Крыша над головой – одна из первых и основных потребностей человека, поэтому рынку жилья всегда и везде уделяется особое внимание. Особенно это касается рынков недвижимости столичных городов, таких, как Киев и Москва, в которых сосредоточена значительная часть национальных финансовых ресурсов среднего класса и состоятельных групп населения, а также крупного и среднего бизнеса. Поэтому прогнозирование динамики цен жилой недвижимости на столичных рынках становится чувствительной и социально значимой темой.
Поведение рынков жилой недвижимости в столицах Украины и России сходно и определяется похожими факторами, к числу которых относятся:
- рост доходов населения и повышение платежеспособного спроса на жилую недвижимость;
- миграция населения (особенно верхней части среднего класса и богатых граждан) из провинции в столицу, создающая спрос на жилье различных ценовых групп;
- объем первичного предложения и вторичного рынка недвижимости;
- привлекательность рынка недвижимости с целью инвестирования средств;
- в меньшей степени – развитие финансовых ипотечных инструментов, облегчающих приобретение недвижимости, а также рядом других обстоятельств.
Исследования, проведенные Росгосстрахом применительно к московскому рынку жилой недвижимости, выявили несколько зависимостей, которые, как нам кажется, вполне можно применить и к киевскому рынку жилья, так как они отражают универсальные особенности потребительского поведения.
Потребители не готовы тратить на приобретение более 1,8 годовых доходов семьи, при этом с ростом благосостояния доля расходов на приобретение жилья в доходах падает – обеспеченные семьи готовы потратить на улучшение жилищных условий не более 1-1,3 годового дохода. При этом срок накопления средств на приобретение новой недвижимости, как правило, не превышает 6 лет, а доля накоплений на жилье в доходах – не более 30%.
Среднее приращение площади жилья в результате улучшения жилищных условий составляет от 20 до 40 кв. метров в зависимости от уровня благосостояния семьи.
В настоящее время на киевском рынке недвижимости установился довольно высокий уровень средних цен на жилье. Для анализа динамики цен жилой недвижимости в Киеве можно использовать исторически сложившиеся соотношения между доходами жителей города и стоимостью недвижимости. Анализ доходов семей киевлян за последние годы (по данным Госкомстата Украины) и стоимости недвижимости в Киеве показывает, что соотношение между этими двумя показателями довольно сильно менялось. В 2000 – 2002 гг. средняя киевская семья на свой годовой доход была способна приобрести 8 – 8,5 кв. метров жилья. К 2006 «покупательная способность» годовых доходов упала до 4,3 кв. метров недвижимости. Это значительно меньше, чем могла себе позволить московская семья: в Москве в те же годы покупательная способность ее годового дохода составляла 13-14,5 кв. метров жилья, на волне ажиотажного спроса на недвижимость в 2006 году она снизилась до 7,4 кв. метров. В начале 2007 г., в связи с «охлаждением» рынка московской недвижимости, покупательная способность стала вновь расти и по прогнозам Росгосстраха к концу 2007 года составит более 10 кв. метров на годовой доход средней московской семьи.
По данным ресурса «domik.net», индекс стоимости жилья в Киеве составил на конец мая 2464 долл. за кв. метр. Для сравнения, в Москве индекс стоимости жилья по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости» в конце мая составлял 4107 долл. за кв. метр, т.е. на 67% больше, чем в Киеве, при том, что средняя заработная плата москвича превышает среднюю зарплату киевлянина более, чем в 2 раза. Такой средний уровень цен на киевское жилье вытесняет с рынка недвижимости всех, чей средний месячный доход меньше 800 долл. на члена семьи. Исследования показывают, что в Киеве группа с доходом от 800 долл. на члена семьи в месяц сегодня составляет не более 5-7% от общего числа жителей. Эта группа даже с учетом мигрантов из других регионов не способна «поглотить» с рынка недвижимости более 400 тыс. кв. метров при том, что объем строительства жилья в Киеве в 2006 году составил 1,3 млн. кв. метров. По прогнозам, в 2007 г. будет построено еще больше – 1,4 млн. кв. метров. Балансирование спроса и предложения на киевском рынке недвижимости может наступить при условии снижения средней стоимости 1 кв. метра до 1500-1700 долл. Это говорит о том, что сегодня на киевском рынке недвижимости, как и в Москве, сформировался «инвестиционный пузырь», не обеспеченный ростом конечного спроса – спросом на квартиры для проживания, а не для дальнейшей перепродажи. Поэтому у средней цены киевской недвижимости сохраняется значительный запас свободы падения – по максимуму оно может составить до 60% к нынешнему уровню, прежде чем произойдет балансирование спроса и предложения жилья.
Однако, как показывает опыт московского рынка, «перегретого» на начало 2007 года на 40% (средняя цена предложения квадратного метра на 40% превосходила цену, при которой происходит балансирование спроса и предложения), резкого сжатия инвестиционного пузыря ожидать не приходится. На то есть несколько причин. Во-первых, жилье – малоликвидный товар, быстрая реализация которого затруднена в силу сложности процедур. Поэтому рынок недвижимости является весьма инерционным. Во-вторых, доход из жилья можно извлекать без его продажи – сдавая в аренду. В силу этого обстоятельства владельцы инвестиционного жилья могут отложить его продажу до возобновления роста цен. В-третьих, жилье – надежный способ долгосрочного накопления, например, «на старость». И, наконец, главное – поддержку рынку недвижимости может оказать рост доходов населения. В основном из-за роста доходов москвичей в сочетании с падением цен, стабилизация цен на московскую жилую недвижимость может произойти уже осенью 2007 года. Вполне вероятно, что в сегменте жилья бизнес-класса рост цен возобновится в конце года, а в сегменте жилья эконом-класса – в первой половине 2008 года (этот сегмент значительно больше «перегрет»).
В Киеве спад на рынке недвижимости, как представляется, окажется более продолжительным из-за большего перегрева рынка по сравнению с Москвой. Если предположить, что прогнозы относительно роста доходов населения в Украине на 18-20% в год оправдаются, спад на киевском рынке недвижимости может продлиться до середины 2008 года, а падение средних цен на киевское жилье за это время может составить 25-30%.
