Уже со следующего года операции по продаже квартир будут облагаться подоходным налогом

Его ставка зависит от площади недвижимости и от того, когда она была куплена
Все ближе 2005 год, в котором вступят в силу "социально сложные" положения нового Закона "О налоге с доходов физических лиц", которые были отсрочены на год. В том числе - касающиеся взимания налога при купле-продаже недвижимости.
О том, как и кто со следующего года будет платить подоходный налог при продаже квартир, комнат, земли, гаражей и домов, рассказал заместитель председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергей Лекарь.
- Сергей Иванович, традиционный вопрос: кто именно будет платить этот налог?
- Естественно, человек, получающий доход, - продавец.
- А если продавец не один, если было несколько совладельцев квартиры?
- Тогда все они будут платить налог пропорционально своей доле собственности. Предположим, вы с мужем продаете дом, которым владели совместно. Если ваша доля в этом доме составляла две трети, то вы лично заплатите две трети положенной суммы налога. А супруг внесет треть.
- Когда и как следует платить налог?
- Налог уплачивается во время совершения сделки - нотариального удостоверения договора купли-продажи. Налоговым агентом (лицом, которое обязано удержать подоходный налог в соответствии с законом) при продаже объектов недвижимости считается нотариус, заверяющий договор о купле-продаже или обмене.
- Эта норма закона вступает в силу с 2005 года. Правильно ли я понимаю, что под ее действие попадают все сделки, совершенные после 1 января 2005 года?
- Да. Причем датой совершения сделки при этом считается день нотариального удостоверения договора о купле-продаже. До конца 2004 года при операциях по купле-продаже квартир будут действовать положения нынешнего законодательства.
- То есть до 2005 года все платят госпошлину. Кстати, а со следующего года придется вносить и налог, и госпошлину?
- По нормам Гражданского кодекса Украины, договоры о купле-продаже земельных участков, жилых домов и другого недвижимого имущества составляются в письменном виде и в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. За нотариальное удостоверение таких договоров государственным нотариусом уплачивается госпошлина в размере 1 процента суммы договора (кстати, в таком же порядке оформляются и договоры дарения имущества).
Поэтому с 2005 года при совершении операций по купле-продаже недвижимости будет уплачиваться и налог, и госпошлина.
-- Теперь о сложном: сколько придется платить при продаже квартир и домов?
- Нужно отметить, что ставка налога зависит от площади недвижимости и от того, когда она была куплена (см. таблицы).
- А также от того, сколько стоит квартира или дом. Как определяется цена имущества?
- Исходя из сумм, указанных в договоре купли-продажи. Отмечу, что ее стоимость не должна быть ниже оценочной, рассчитанной государственным органом (БТИ).
- Кстати, закон предусматривает, что любой доход, начисленный в пользу нерезидентов, облагается по двойной ставке (то есть 26 процентов). Многие наши сограждане покинули Украину, но здесь у них остались квартиры, с которыми они, возможно, захотят расстаться. Какой налог в таком случае им предстоит заплатить?
- Ответ на этот вопрос нужно начать с определения, кто является резидентом Украины, а кто не является. Резидент - человек, который постоянно (более 183 дней в календарном году) проживает в Украине. При этом закон достаточно четко описывает, как определяется резидентский статус в спорных случаях.
Так вот, доходы нерезидентов, полученные во время совершения сделок по купле-продаже недвижимости, действительно будут облагаться по двойной ставке - 26 процентов.
ЕСЛИ ПРОДАЮТ НЕДВИЖИМОСТЬ, КУПЛЕННУЮ ДО 1 ЯНВАРЯ 2005 ГОДА
(До введения этой статьи закона)
Если налогоплательщик на протяжении календарного года продает один объект - дом, квартиру или комнату (включая землю, на которой находится жилье, или приусадебный участок) - общей площадью менее 100 квадратных метров, то он должен заплатить в виде налога 1 процент оценочной стоимости жилья.
Если человек в течение календарного года продает один объект - дом, квартиру или комнату (включая землю, на которой находится жилье, или приусадебный участок) - общей площадью более 100 квадратных метров, то он обязан заплатить:
- за 100 квадратных метров - 1 процент стоимости;
- за площадь свыше 100 квадратных метров - 5 процентов.
Например, если продается жилой дом общей площадью 130 квадратных метров, то от стоимости "лишних" 30 квадратных метров владелец должен отдать государству 5 процентов, а за "нормативные" 100 квадратных метров - 1 процент.
Если человек на протяжении календарного года продает второй (третий, четвертый и так далее) дом, квартиру, комнату или же другой объект недвижимости (например, гараж), то он должен заплатить государству 5 процентов их стоимости.
ЕСЛИ ПРОДАЮТ НЕДВИЖИМОСТЬ, КУПЛЕННУЮ ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2005 ГОДА
(После введения этой статьи закона)
Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает один объект - дом, квартиру или комнату (включая землю, на которой стоит жилье, или приусадебный участок), - то прибыль (именно прибыль, а не стоимость имущества), полученная от такой сделки, облагается налогом по единой ставке - 13 процентов (с 2007 года - 15 процентов).
Прибыль рассчитывается путем вычитания из дохода, полученного от продажи жилья, тех расходов, которые потребовались на его покупку или строительство. То есть если человек в 2009 году купит однокомнатную квартиру за 35 тысяч долларов, а в 2016 году продаст ее за 40 тысяч, то его прибыль составит:
40 тысяч долларов (доход, полученный от продажи жилья) - 35 тысяч долларов (расходы, связанные с приобретением этого жилья) = 5 тысяч долларов.
Важно! За каждый год владения недвижимостью (начиная со второго календарного года после ее приобретения) прибыль уменьшается на 10 процентов.
Объясним на том же примере. Человек владел квартирой семь лет - с 2009 по 2016 год. Первый год владения закон не учитывает, так что остаются шесть лет. Таким образом, прибыль (ту самую разницу в 5 тысяч долларов) нужно уменьшить на 60 процентов (по 10 процентов за каждый учитываемый год владения): 60 процентов от 5 тысяч долларов составляет 3 тысячи долларов.
5 тысяч долларов (прибыль) - 3 тысячи долларов (те самые 60 процентов, на которые следует уменьшить прибыль) = 2 тысячи долларов.
Именно с 2 тысяч долларов будет взиматься подоходный налог по единой ставке. При 15-процентной ставке он составит 300 долларов.
Кстати, если человек владеет квартирой дольше 11 лет, то прибыль путем вычитания процентов практически сводится к нулю. Для таких случаев в законе указано, что сумма налога по операциям с недвижимостью не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной в год продажи объекта.
Если человек на протяжении одного календарного года продает уже второй (третий, четвертый и так далее) дом, квартиру, комнату (включая землю, на которой стоит жилье, или приусадебный участок) или же другой объект недвижимости (гараж), то прибыль, полученная от такой сделки, облагается налогом по единой ставке (13 процентов, а с 2007 года - 15 процентов) без всяких вычетов.
 
Лилия ПОВОЛОЦКАЯ