Ушли на склад

Структура предложения: в ожидании бума
По сравнению с темпами развития рынка коммерческих и офисных помещений складской сегмент выглядит действительно убого. Около 70% предложения — старые заводские склады и овощные базы. В то же время складские помещения и логистические центры, построенные по спецзаказам в соответствии с современными требованиями, занимают всего лишь 10% рыночного предложения. Остальные 20% составляют те же заводские склады, но частично модернизированные.
Общий объем складских помещений в Киеве на сегодня оценивается приблизительно в 0,5 млн кв. м, при необходимости в 0,8-1 млн кв. м. При этом три четверти помещений, которые используются как склады, не зарегистрированы. По оценке агентства недвижимости «Полесье», в 2003 году таких помещений было введено в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м. Как правило, это переоборудованные гаражи или даже квартиры, а также временные склады из металлоконструкций.
Нынешний дефицит квадратов у новых современных складских комплексов объясняется просто: до 2004 года вкладывать серьезные деньги в строительство складов девелоперы не спешили. Прежде всего, это объясняется тем, что срок окупаемости склада, по крайней мере, вдвое больше чем офисного проекта.
Однако, по словам экспертов рынка, сегодня, когда сегменты офисной и коммерческой недвижимости насытились модерновыми комплексами, инвесторы постепенно переключаются на склады. «Ныне строительство нескольких серьезных складских комплексов за городом проходит этап согласования с местной властью», — сообщил менеджер АН «РЕД» Святослав Кожемякин.
Один из таких проектов в 5 км от Киева реализует компания «Эф Ай Эм Консалтинг» — логистический комплекс на 22 тысячи складских и 1,5 тысячи офисных помещений. На складе будут предоставляться услуги от хранения до растаможивания, ведение учета и обслуживание товара. «Речь идет о серьезном инвестиционном проекте, с инвестицией $300-400 в кв. метр, — говорит руководитель отдела маркетинга компании «Эф Ай Эм Консалтинг» Владимир Стадничук. По его мнению, склады — одно из наиболее перспективных направлений инвестиций в Украине: «Хотя, например, срок окупаемости строительства склада несколько больше окупаемости проекта по строительству жилья, офисного или торгового центров, конкуренция в складском сегменте на несколько уровней ниже». Со временем, пророчили некоторые эксперты, именно строительство современных складских комплексов станет одним из наиболее доходных бизнесов в столице.
Структура спроса: ажиотаж и неудовлетворенность
Но даже при низком качестве большинства нынешних складов спрос все равно значительно превышает предложение. Даже старые дома под склад в промзонах в базах агентств не задерживаются. При этом арендные ставки существенно не растут, поскольку качество предложения не выдерживает ни одной критики. Вокруг же новеньких логистических комплексов, имеющих всю необходимую инфраструктуру, — настоящий ажиотаж. По оценкам экспертов, в этом сегменте спрос превышает предложение в 3-4 раза.
По словам Святослава Кожемякина, на рынке наблюдается тенденция, когда заказчики выдвигают все более высокие требования к объекту. «Нынешними критериями выбора складского помещения являются не только наличие подъездных трасс, инфраструктуры, отопления, — констатирует менеджер АН «РЕД», — предприниматели в этом списке хотят видеть и дополнительные привилегии — таможенные услуги, ведение учета, квалифицированный персонал, поддерживание постоянного температурного режима в помещении». Немало заказчиков готовы доплачивать за соответствие помещения санитарным нормам, ремонт, наличие погрузочно-разгрузочной техники. Дополнительное преимущество — наличие телефона и охраны. Интересная деталь — в запросах к агентствам недвижимости желаемая высота потолка на складе за последний год поднялась с 8 до 11-13 метров, как это заведено в большинстве европейских стран.
Цены
В отличие от классификации, принятой в России и ЕС, где склады подразделяют по техническим характеристикам, в Украине распределение простое: дешевая, средняя и дорогая ниши. Дешевые склады обычно расположены в пригородной зоне и не имеют прямого выхода к транспортным артериям. Сюда относят также адаптированные под склад гаражи, дома, расположенные в частном секторе. Арендная плата за такие помещения колеблется от 1,5 грн до $1 за кв. метр в месяц. Средние цены ($1,5-4 за кв. метр) — это склады без отопления, построенные из бетонных блоков или кирпича, асфальтированные, однако с хорошо развитой инфраструктурой. Высшая планка арендной ставки в месяц — $5-9 за квадрат профессионального склада. В то же время, как указывает директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий, квадрат помещения, адаптированного под специальные условия хранения, например, для продуктовой или фармацевтической продукции, сейчас идет и по $30.
Прогноз
Хватит ли на всех столичных предпринимателей складов в ближайшем будущем, в значительной степени зависит от реализации властью генплана развития Киева до 2020 года. Согласно этому документу, до 2010 года промышленные зоны и экологически опасные предприятия должны быть вынесены за пределы города. Это создает предпосылки для развития логистических комплексов за Киевом. В 20-километровый зоне от столицы сейчас ведется активное строительство современных логистических центров. Склады, расположенные от цивилизации на большем расстоянии, арендаторов сейчас не интересуют — слишком велики расходы на доставку. По прогнозу компании Colliers international Ukraine, поскольку большинство грузовых потоков в Киев направляется со стороны Львова, Одессы и Беларуси, наиболее популярным местом для строительства складов будет правый берег Днепра. Этому посодействует и относительно близкое расположение аэропорта «Борисполь».
Большинство опрошенных Контрактами операторов рынка убеждены, что резкий рост в этом году спроса на профессиональные склады приведет к форсированию строительства современных складских комплексов. По прогнозам экспертов, уже в 2004 году в столице будет введено в эксплуатацию 20 тысяч кв. метров складов такого типа. Киевская городская власть официально объявила, что строительство современных логистических комплексов она рассматривает как одно из приоритетных направлений на ближайшие пять лет. Впрочем, даже при условии ускоренного ввода в действие десятка масштабных проектов полного насыщения складского сегмента рынка недвижимости в ближайшей перспективе ожидать не стоит. Пока новые пригородные объекты смогут только разгрузить переполненные товаром промзоны столицы. Что касается арендных ставок, то, по предварительным прогнозам, в ближайший год они не изменятся.
Арендные ставки на складские помещения помесячно

Склады (гаражи, дома) в пригороде без доступа к транспортным артериям	$1/кв. м
Склады без отопления, но с хорошо развитой инфраструктурой	$1,5-4/кв. м
Профессиональные склады	$5-9/кв. м
Профессиональные склады со специальными условиями хранения (для фармацевтических и пищевых продуктов)	$15-30/кв. м

Леся СОЛОВЧУК