Управляющая компания в новостройке: что входит в ее обязанности

Приобретая жилье в многоквартирном доме, инвестор становится не только собственником квартиры, но и совладельцем общего имущества новостройки. К нему относятся чердаки, подвалы, лифтовые и вентиляционные шахты, а также земельный участок, на котором возведен дом. Любое имущество налагает дополнительные обязательства — так, всем этим нужно не просто владеть, но и разумно управлять. Раньше эти обязанности были возложены на жилищно-эксплуатационные конторы — привычные ЖЭКи, но в 2016 году Верховная Рада отменила их монополию.

Так, жильцам предоставили право самостоятельно выбирать, кто будет управлять их домом: государственная контора, организация совладельцев многоэтажного дома (ОСМД) или управляющая компания (УК). Для этого нужен был кворум — 50% голосов. Но часто происходит так, что дом не успевает полностью заселиться, жильцов набирается меньше кворума, а кому-то ведь нужно вывозить мусор, убирать подъезды и подметать тротуары. Поэтому девелопер и создает собственную управляющую компанию. Что это за структура, какие ее основные функции и в чем состоят преимущества и недостатки — разбирался портал Domik.ua с помощью застройщиков «Интергал-Буд» и DIM group.

Что такое управляющая компания

По сути, это коммерческая организация, созданная для эксплуатации и профессионального обслуживания одного или нескольких многоквартирных домов.

Как рассказал представитель эксплуатирующей организации застройщика «Интергал-Буд», в перечень основных задач управляющей компании входит:

• обеспечение комфортных и безопасных условий проживания жильцов;
• постоянный контроль над техническим состоянием жилья, его своевременный ремонт (крыша, двери, освещение, вентиляция и другое);
• предоставление квалифицированного сервиса для жильцов (оформление квитанций, сбор платежей, проведение переговоров с поставщиками услуг, расчет с подрядчиками);
• санитарно-техническое обслуживание придомовой территории;
• быстрое реагирование на аварийные ситуации и устранение проблем в максимально допустимые сроки.

Бесспорный плюс: в управляющей компании работают люди со специальным образованием и соответствующим опытом, что выгодно отличает их от представителей ОСМД, которые часто идут на эту работу, руководствуясь корыстными целями.

Структура управляющей компании обычно такова: центральный офис, в котором расположена приемная, главная бухгалтерия и руководство, а также несколько районных филиалов (если УК обслуживает несколько комплексов). Для срочной ликвидации аварий, возникающих в домах, создана аварийно-диспетчерская служба, которая работает круглосуточно и обеспечена собственным транспортом. УК сотрудничает с проверенными подрядчиками, среди которых компании, занимающиеся обслуживанием лифтов, установкой домофонных систем и так далее.

Из постановления Кабинета министров №631 «О порядке проведения конкурса по предоставлению жилищно-коммунальных услуг» следует, что у каждой УК должны присутствовать:

• материально-техническая база;
• работники соответствующей квалификации;
• опыт по предоставлению определенных услуг;
• соответствующие разрешения и лицензии на выполнение определенных работ и услуг.

Зачем нужна управляющая компания

Изначально управляющие компании создавались застройщиками жилых комплексов класса «бизнес» и «премиум». Их главной функцией было качественно обслуживать дома и нести ответственность за их грамотную эксплуатацию. «Представьте себе девелопера, который инвестировал в дорогостоящие инженерные системы, оборудование, а затем отдал это все в управление некомпетентным или недобросовестным людям, — комментирует пресс-служба компании DIM group. — Поэтому застройщик либо создавал собственную УК, либо проводил тендер среди существующих».

Со временем практика передачи новостроек на баланс УК прижилась, и все больше застройщиков стали создавать собственные управляющие компании. Жильцам нравилось, что представители УК более ответственно подходят к исполнению своей работы, у них лучше материально-техническая база, и не нужно возиться с созданием ОСМД. Кроме того, в случае чего управляющую компанию всегда можно поменять.

Чем занимается управляющая компания

Деятельность УК регламентируется постановлением №631, внутренним уставом компании, а также ГСН В.1.2-14-2009, в которых предусмотрено, что «надежность объекта должна быть обеспечена на всех этапах его жизненного цикла». Так что главная задача УК по закону — поддержание надежности домов на всех этапах эксплуатации вплоть до их ликвидации.

Цель ясна, а вот как она достигается? Обязанности УК могут немного отличаться в зависимости от организации, но большинство компаний предоставляют следующие стандартные услуги:

• содержание домов и придомовых территорий в надлежащем виде (уборка территории, вывоз мусора, уход за клумбами и деревьями, чистка детских песочниц и замена сломанных игровых комплексов);
• управление энергетическими ресурсами жилых домов (замена проводки, перегоревших лампочек в подъездах);
• эксплуатация внутридомовых инженерных сетей (устранение прорывов труб, засоров мусоропроводов и водостоков, ремонт лифтов);
• эксплуатация котельных;
• проведение мероприятий по энергосбережению (например, утепление домов, использование энергосберегающих лампочек и другое);
• ведение технической документации (хранение документации, а также предоставление справок и выписок по запросу жителей);
• организация расчетов и сбор платежей за коммунальные услуги;
• взыскание долгов за коммунальные услуги;
• сбор показаний общедомовых счетчиков, их проверка и предъявление данных поставщикам коммунальных услуг.

Также управляющие компании могут предлагать жильцам новостроек дополнительные пакеты услуг. «В нашем жилом комплексе «Автограф» инвесторам предоставляются базовые и дополнительные опционы от управляющей компании DIM Expert, —  рассказывает Татьяна Сердюк, руководитель DIM Expert, управляющей компании в составе DIM group. — В базовые услуги входит управление домом, обслуживание инженерных систем и придомовой территории, видеонаблюдение, контроль доступа,  охрана комплекса, уход за зелеными насаждениями на придомовой территории и все то, чем обычно занимаются УК. А вот дополнительные — это наше приоритетное преимущество. Например, услуга консьерж-сервиса предполагает, что мы можем организовать доставку ужина из ресторана, продуктов из супермаркета, вызовем такси, вовремя разбудим или купим билеты на самолет.  Для содержания панорамного остекления в чистоте и порядке мы подберем проверенных специалистов и организуем работы по мытью фасадов. Также у нас есть клининг после ремонта — жильцам не нужно искать специалистов на разных ресурсах, наши рабочие придут и с помощью профессионального оборудования выведут остатки лакокрасочных материалов, скотча, цемента, удалят строительную пыль и грязь. Кроме того, с июня у жильцов первой очереди «Автографа» есть личный кабинет, в котором они могут отслеживать показания счетчиков, получать информацию о тарифах и услугах, новости,  электронные квитанции, задавать вопросы и оставлять заявки».

Преимущества и недостатки управляющих компаний

К плюсам обслуживания многоквартирного дома УК можно отнести следующее:

• низкий риск неэффективности: профессиональная управляющая компания работает на рынке услуг, поэтому будет бороться за лояльность клиента;
• все текущие расходы — плановые. Нет дополнительных сборов «на ремонт крыши» или «на краску»;
• уборку территории, вывоз мусора и ремонт осуществляют проверенные подрядчики;
• в договоре с УК четко прописаны все предоставляемые услуги, и жильцы знают, за что они платят. Если же какая-то услуга не оказывается, то это основание для предъявления претензий и привлечения к ответственности;
• компания покрывает существующие долги за счет резервных средств;
• представители УК более компетентны в вопросах разрешения конфликтных ситуаций с поставщиками коммунальных услуг;
• у УК есть возможность оплачивать услуги подрядчиков оптом и тем самым экономить на них.

Минусы тоже присутствуют, и среди них такие:

• в принятии важных решений могут не учитываться мнения всех инвесторов, поскольку УК руководит персонал компании, а не жильцы новостройки;
• экономия средств совладельцев не обозначена целью работы УК, это прежде всего бизнес, созданный для заработка. В то же время все тарифы должны быть обоснованными, иначе жильцы просто сменять управляющего;
• досрочно разорвать договор с УК или поменять управляющего — довольно хлопотное дело;
• сложно контролировать тарифообразование и тем более влиять на него.

По мнению представителя эксплуатирующей организации застройщика «Интергал-Буд», при всех своих недостатках управляющая компания в новостройках — оптимальный вариант. ОСМД в новостройках — большая ответственность и серьезные риски для жителей. Очень часто инициативные группы создают ОСМД, а потом не могут самостоятельно ничего сделать и обращаются за помощью к компании-застройщику. Результат обычно один: жители массово пишут заявления о выходе из ОСМД, поскольку понимают, что лучше, когда обслуживанием дома занимается профессиональная эксплуатирующая организация.

В «Интергал-Буд» советуют внимательно присматриваться к составу инициативной группы по созданию ОСМД и лицам, которых выбирают в руководящие органы. Ведь среди совладельцев могут быть активисты-пенсионеры, безработные или те, кто просто хочет внимания к своей персоне. Такие люди часто видят в ОСМД место заработка и не обладают при этом нужным образованием и квалификацией.

Захватить власть в ОСМД могут недобросовестные люди, которые будут зарабатывать на деятельности объединения и получать доход за счет «откатов» на завышенных расценках подрядчиков. Руководство ОСМД может использовать помещения дома (вестибюли и холлы, например) в собственных целях: начиная от проведения дней рождения и заканчивая нелегальной арендой.

Выводы

Ответственному застройщику важно не только построить жилой комплекс и вовремя ввести его в эксплуатацию, но и передать в управление надежной компании. Поскольку заселение новостройки не происходит единовременно, и в первый год заезжает около 20-30% жильцов, а обслуживать дом в этот период кому-то нужно, девелоперы создают управляющую компанию. Со временем жильцы могут сменить ее, создав ОСМД или выбрав другую УК.

Развитие рынка приводит к росту конкуренции, поэтому управляющие компании предлагают все больше дополнительных услуг. Среди них — консьерж-сервис, патрулирование территории комплекса, клининг, выгул домашних питомцев и другие.

Обсудить коммунальное тарифообразование в Киеве и поделиться своим мнением о качестве услуг по обслуживанию домов можно на форуме Тарифы на обслуживание дома и придомовой территории.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019