Україна має відмовитися від субсидіювання приватної власності на житло — аналітичний центр Cedos

21 травня 2021 року у Києві провели будівельний форум «Міська і заміська нерухомість — 2021». Зокрема учасники обговорили програми із забезпечення українців доступним житлом. Так, зазначив експерт із житлової політики аналітичного центру Cedos Павло Федорів, наразі державна житлова політика не гарантує право на житло, закріплене Конституцією України, у тому числі статтею 47. Редакція порталу Domik.ua знайомить читачів із висновками аналітичного центру — у матеріалі нижче надаємо доповідь спікера із мінімальним редакційним виправленням. Фахівець розглядає історію появи квартирної черги в Україні, аналізує існуючі житлові програми та пояснює, чому попри їхню кількість житлове питання не вирішується.

Скільки людей у квартирній черзі та навіщо це рахувати

«Ключовим документом, яким на сьогодні регулюється ця сфера є Житловий кодекс України (далі — Кодекс). Стаття 34 зокрема каже, що люди, які потребують поліпшення житлових умов, стають на так званий облік громадян, і їм надається це житло у користування із державного житлового фонду. Кодекс був прийнятий у 1983 році, і ми розуміємо, що у колишньому Радянському Союзі не було приватної власності. І, відповідно, це житло надавалося у користування, а не приватну власність. Але у 1992 році було прийнято Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», за яким той житловий фонд, який надавався у користування, був безоплатно переданий мешканцям, які на той момент проживали там. Оскільки Кодекс продовжує бути чинним, то з одного боку існує стаття 34-та, яка каже, що потрібно надавати житло у користування. А з іншого боку приватизаційне законодавство зазначає, що це житло можна одразу ж приватизувати. 

Черга на початку 90-х складала близько 2-х млн родин. А у 2014 році їх налічувалося 650 тис. Ми розуміємо, що черга скорочувалась не стільки тому, що люди забезпечувались житлом, а частіше тому що вони вибували, помирали або підприємства, у яких стояли у черзі, були розформовані. Скільки людей сьогодні у черзі, ми просто не знаємо. Бо Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрегіон) понад 5 років не веде централізованого обліку цих громадян. Якщо ми зайдемо на сайти державних адміністрацій, то побачимо, що черги насправді ростуть щороку. Бо там з'являються сотні ветеранів чи інших категорій громадян, які потребують соціального захисту. Але наша трагедія в тому, що сьогодні ніхто в Україні, насамперед із відповідальних за житлову політику, не знає, скільки, кому і якого треба житла», — констатує Павло Федорів.

Які в Україні діють державні житлові програми

«Як держава збирається допомагати громадянам, яким потрібне житло? Сьогодні в Україні насправді є дуже багато різних програм. Скажімо, забезпечення житлом військовослужбовців, кредитування індивідуальних сільських забудовників, працівників залізничного транспорту, чорнобильців тощо. Таких програм близько 20-ти. Є також категорія громадян, яким впринципі держава зобов'язана надавати допомогу із житлом незважаючи на те, чи є програма, чи ні. Це, наприклад, інваліди, вчені, педагоги, судді, державні службовці. Ключова проблема цих всіх програм — велика їхня кількість, розосередженість і те, що фінанси, навіть, якщо якісь є, то розпорошуються між ними. Відповідно різні групи конкурують між собою за ту дрібку державних коштів, які на сьогодні є», — пояснює причину невирішеності житлового питання аналітик. 

Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло)

«Хто ще у нас реалізує державні житлові програми в Україні? Це Держмолодьжитло. За 30 років діяльності ця організація змінювала ті програми і реалізувала їх відповідно до того, яка була економічна ситуація в Україні загалом. Якщо на початкових етапах своєї діяльності це були пільгові кредити для молоді на будівництво житла під 3%, та згодом — на купівлю цієї нерухомості. (Ред. — Починаючи із 2015 року з державного бюджету України видатки не передбачалися. Фінансування пільгового кредитування молоді здійснюється місцевими бюджетами).

На початку 2000-х, коли бажаючих взяти участь у цій програмі було багато, а грошей у бюджеті — ні, з'явилася інша програма — часткової компенсації відсоткової ставки. Людей спрямовували до комерційних банків. Вони отримували там свій кредит, а із бюджету їм компенсувалася відсоткова ставка у розмірі облікової ставки НБУ. З одного боку це дозволило залучити дешеві ресурси банків і надати багато кредитів. За 5 років діяльності цієї програми їх було майже 18 тис. В одному лише 2005 році близько 16 тис. З іншого боку, це створило дуже великі проблеми, коли вдарила економічна криза: ставки виросли і грошей на ці компенсації не було. Компенсації за 2009 було погашено аж у 2012 році. Це означало, що люди ризикували або втратити житло, або були змушені платити повну вартість цих кредитів. (Ред. — На теперішній час нові угоди за даною програмою не підписуються. Держмолодьжитло супроводжує її у режимі виконання зобов’язань за договорами, укладеними до 2009 року).

Після кризи з'явилася програма «Доступне житло», яка була непрямою програмою субсидування забудовників. Людям, в яких було 70% вартості житла, держава давала із бюджету ще 30% на купівлю. 

Потім стартувала програма кредитувань зі Статутного капіталу — відсоткова ставка встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку. Це трохи дешевше, ніж у комерційних фінансових установ.

Ще одна програма — здешевлення іпотеки, коли для позичальників ставки знижувалися аж до 3%, а решта компенсувалася із держбюджету. (Ред. — У поточному році фінансування укладання нових кредитних договорів за вказаним механізмом не передбачено державним бюджетом).

В останні роки з'явилися нові програми кредитування ВПО та ветеранів. 16 травня почався прийом заявок на нову програму — кредитування для переселенців від німецького банку KFW. 

Загалом за 30 років діяльності Держмолодьжитло забезпечило 40 тис. родин і відбулася оця ключова зміна: першочергова мета сприяння житловому будівництву цілком зникла. Держмолодьжитло реалізує програми, спрямовані на субсидіювання купівлі нерухомості для окремих категорій громадян. Це теж не допомагає тримати цілісну державну політику із забезпечення людей житлом», — зазначає експерт із житлової політики аналітичного центру Cedos.

Читайте також: В Україні діють 83 місцеві програми забезпечення молоді доступним житлом — Держмолодьжитла

Державна іпотечна установа

«У 2019 році на базі Державної іпотечної установи (ДІУ) також було запущено пілотну програму так званого фінансового лізингу — оренди з викупом для працівників поліції та ДСНС. У чому логіка цієї програми? Держава позичає гроші, купує готове житло на вторинному ринку нерухомості, таке, щоб туди могли одразу заїхати люди. Поліцейські та рятувальники протягом 20-ти років платять орендну платню. Після того, як погасили цю позику, вони можуть оформити право приватної власності. Це також про субсидіювання приватної власності», — продовжує фахівець. 

«Доступна іпотека 7%» (Фонд розвитку підприємництва)

«Нещодавно була запущена програма «Доступна іпотека 7%», яку сьогодні адмініструє Фонд розвитку підприємництва. Вона дуже схожа в логіці до тієї програми здешевлення іпотечного кредитування, яка була у Держмолодьжитла. Але якщо там компенсували різницю у ставках, щоб позичальник міг отримати кредит під 3%, то тут до 7%. Ключова проблема цієї програми — це те, що вона в принципі не спроможна забезпечити людей житлом. За останні 2 місяці кредит отримали трохи менше, ніж 300 сімей. І люди вкотре ризикують опинитися у ситуації, коли вони будуть платити або повну вартість, або банки стягнуть майно. Адже фінансування цих компенсацій відбувається рік від року, і в якийсь час у бюджеті може не виявитися цих грошей», — додає Павло Федорів. 

Читайте також: За два місяці роботи програми «Доступна іпотека 7%» банки схвалили 173 кредитні договори

Українська фінансова житлова компанія (Укрфінжитло)

«Нещодавно була створена нова установа «Укрфінжитло». Саме вона має поглинути ДІУ і продовжити адміністрування фінансового лізингу, а також запустити свої власні програми», — зауважує спікер. 

Читайте також: Укрфінжитло зможе надавати іпотеку під 7% та квартири у лізинг під 5% річних 

Навіщо потрібен житловий фонд соціального призначення

«Які форми підтримки держава пропонує тим, хто не хотів, або не міг придбати житло у приватну власність? Нерухомість — це завжди і скрізь дуже дорого. Приватна власність на житло — це найдорожча форма володіння. Завжди і всюди будуть люди, не здатні забезпечити себе самостійно, а тому потрібно підтримувати їх через житлову політику. Субсидування приватної власності на житло є і економічно неефективним, і соціально несправедливим. Україна має відмовитися від цього, а натомість сформувати житловий фонд соціального призначення — таке житло надається виключно у користування, неприбуткову оренду.

У 2005 році було прийнято концепцію державної програми «Соціальне житло», за якою квартирна черга мала перетворитися в чергу на соціальне житло, яке б не підлягало викупу, приватизації, заставі, тощо. За 10 років люди із черги мали бути забезпечені цим житлом. Але у 2006 році було прийнято Закон України «Про житловий фонд соціального призначення», за яким те, що людина у черзі на соціальне житло, не означає, що вона вибуває із «квартирної черги». Відповідно, держава взяла на себе зобов'язання двічі забезпечити житлом. Спершу у користування, а потім ще й у приватну власність. Неузгодженості між цими програмами не виникло виключно тому, що міста так і не сформували цей житловий фонд. Бо на камери вигідніше тиснути людям руки, яким передають ключі від квартири у власність. Рік тому коли стався вибух на Позняках, людей не було куди розмістити. Президент та мер Києва змушені були домовлятися із забудовниками, щоб ті передали майнові права на квартири потерпілим. У нас просто катастрофа із забезпеченням соціальним житлом. Органи місцевого самоврядування мають спрямувати зусилля саме на формування фонду. Чому це так важливо? Бо наближаються граничні терміни експлуатації типової радянської забудови. І люди опиняться в ситуації, коли нікуди йти (Ред. — 21 червня 2020 року на столичних Позняках у результаті вибуху була зруйнована секція багатоповерхового будинку на вул. Крушельницької. Загинули п’ятеро людей і ще 120 залишились без житла).

В Україні постійно ведуться розмови про те, що треба якось модернізувати законодавство, але що самі люди думають про це? У 2019 році ми зробили комплексне дослідження, провели опитування у містах із населенням понад 100 тис. Близько чверті опитаних все ще очікують на отримання житла через «квартирну чергу» і ще близько чверті сподіваються, що держава допоможе його придбати. Оці очікування дуже високі. Але вони настільки високі, що люди не сприймають їх як реалістичні. Переважна більшість людей вважає, що право на приватну власність від держави поширюється на всіх і кожен може отримати житло у приватну власність. Коли ми запитали людей, а що ви будете робити, якби ви втратили житло, в якому сьогодні проживаєте? 43% відповіли, що вони не знають, що робитимуть. Тобто це катастрофа», — наводить дані опитування Павло Федорів.

Інфографіка із опитування, проведеного аналітичним центром Cedos

«Що з цим робити? Насамперед потрібно напрацьовувати нові редакції концепції державної житлової політики і Житлового кодексу. Державна політика має бути цілісною і замінити оті всі розпорошені програми. Люди мають чітко розуміти, кому, як, яким чином і за які гроші держава буде допомагати із тим, щоб мати дах над головою. Для моніторингу результатів політики та її змін, потрібно налагодити збір, аналіз та представлення даних у сфері житлового забезпечення. Сьогодні відповідальні за житлову політику оперують якимись абстрактними цифрами, на зразок кількості квадратних метрів на людину чи прийняття площ в експлуатацію, які абсолютно ніяким чином не пояснюють, хто, чому і за які гроші купує нерухомість на ринку. Логіка має змінитися. Ми повинні перейти від стимулювання приватної власності на житло за спільні кошти до виключно користування соціальним житлом», — підбиває підсумки експерт. 

Нагадаємо, будівельний форум «Міська і заміська нерухомість — 2021» організували консалтингова компанія «РеалЕкспо» та портал заміської нерухомості Zagorodna.com. Цього року у заході брала участь головна редакторка порталу Domik.ua Олена Котенко.

Читайте також: Що робити забудовникам, які хочуть збільшити продаж: п’ять порад від головної редакторки Domik.ua

Висновки

В Україні на поточний момент налічується близько сотні різноманітних державних та муніципальних програм із забезпечення громадян житлом. Серед них 83 місцеві програми для молоді та окремих категорій, майже десяток проєктів, якими керує безпосередньо Держмолодьжитла, фінансовий лізинг від ДІУ, «Доступна іпотека 7%». Але всі вони не в змозі задовольнити потреби нужденних українців. Спеціалісти аналітичного центру Cedos пропонують як альтернативу створити фонд соціального житла, яке буде передаватися не у власність, а у користування. Пропозиція тим більш актуальна, оскільки добігає термін експлуатації житла, побудованого за радянських часів. Лише у столиці нараховується 5 395 застарілих будинків, більше сотні житлових споруд наразі підлягають знесенню або реконструкції. Доки можновладці допрацьовують новий законопроєкт «Про комплексну реконструкцію», українці ризикують опинитися у ситуації, коли старі будинки почнуть обвалюватися один за одним і розселяти постраждалих буде нікуди. 

Дізнатися подробиці отримання допомоги від держави та муніципалітетів, можна на форумі Державні житлові програми на купівлю житла. Соціальне житло.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021