Украинцам пора привыкать жить без доллара

Доходный метод предполагает определение рыночной стоимости недвижимости, исходя из размера прибыли, которую можно будет извлечь из коммерческого использования этой недвижимости. При инвестировании это – ключевой фактор.

До недавнего времени в Украине действовала американская практика определения рыночной цены квартиры - как равной 100 арендным платам за эту квартиру. Эта практика оправдывала себя как в период активного роста цен в 2005-2008 гг, так и после кризиса 2008 – вплоть до 2014 года, когда начался обвал курса гривны. Еще в 2013-м квартиру стоимостью в $50 000, при определенной доле везения, можно было сдать за 3500-4000 грн, т.е., сумму, эквивалентную $500. Сейчас же доходность недвижимости упала более чем в 2 раза, опустившись даже ниже европейского уровня.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость: есть ли перспектива

Кстати, о Европе, стремление в которую уже не первый год декларирует Украина. Принцип «цена квартиры равна 100 арендным платам» действует в США, но не там. В Европе доходность недвижимости составляет 6-7% годовых, то есть, цена квартиры равна примерно 185 арендным платам. И этот показатель считается высоким по сравнению с депозитными ставками.

Но в Европе отсутствует другой, характерный для Украины, фактор риска: ценообразование на рынке недвижимости осуществляется в местной валюте или евро и мало зависит от колебаний валютных курсов.

При расчетах, основанных на доходном методе, нужно учитывать одну его характерную особенность. Метод позволяет прогнозировать стоимость объекта инвестирования в перспективе, но с учетом роста цены объекта. В Украине же сегодня о росте говорить не приходится – и экономика, и цены на недвижимость в глубоком пике.

Арендодатели, особенно, те из них, кто год, два или 5 лет назад инвестировали в недвижимость, ожидая получить определенную прибыль, пытаются компенсировать убытки, привязав стоимость аренды к курсу доллара. Но за 5 лет рынок аренды почти полностью от доллара отошел, арендаторы привыкли к ценообразованию в гривне. И хотя спрос на рынке аренды есть, за доллары или даже за гривны по курсу снимать квартиры никто не хочет – и арендодателям приходится либо закреплять цену аренды в национальной валюте, либо бесконечно ждать арендаторов с долларами.

Читайте также: Арендодатели стремятся устанавливать цены в долларах, но сдавать квартиры продолжают в гривнах

Сколько же должна стоить квартира, чтобы инвестировать в недвижимость снова стало выгодно?

По словам риелторов, стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет от 3-3,5 тыс. грн в отдаленном спальном районе до 5-6 тысяч в центре. Возьмем за основу расчета среднюю «однушку» с хорошим ремонтом, аренда которой стоит 4500 грн в месяц. Чтобы инвестирование в объект недвижимости стало выгодным для инвестора – потенциального арендодателя, стоить этот объект должен 450 000 грн (4500×100=450 000 грн).

Это и по ценам 2013 года маловато: квартира, которую можно было сдать за 4500 грн, стоила не $55 000 (450 000/8=56250), а в пределах 70-80 тыс. А по сегодняшнему курсу межбанка, 450 000 грн – это всего 17300 долларов (450 000/26=17308). Или, для квартиры площадью 35-40 кв. м, 450-500 долларов за квадратный метр.

Стоимость двухкомнатной квартиры в Киеве, рассчитанная по тому же принципу, должна составлять 550 000 – 600 000 грн. За основу расчета мы взяли стандартную «двушку» в спальном районе Киева с хорошим ремонтом – такие квартиры, как говорят операторы рынка, сдаются сегодня за 5000 – 6000 грн.

Читайте также: Спрос на рынке аренды растет – квартиры дорожают

В долларовом эквиваленте – это 21,5-23 тысячи. Квадратный метр, исходя из средней площади «двушки» советской постройки в 50-55 кв. м, должен стоить еще меньше – 400-450 долларов.

Трехкомнатная квартира, аренда которой сегодня обходится в 6000-7000 грн, стоить должна, соответственно, 600 000 – 700 000 грн. Или 23-27 тыс. долларов. Квадратный метр - при площади в 70-80 метров – $330-340.

Долларовые цены кажутся беспрецедентными и нереальными? Так, может быть, хватит уже рассчитывать в долларах стоимость недвижимости в Украине, где и зарплаты, и цены на аренду в гривне? Тогда, возможно, и курс будет меньше лихорадить, и покупатели и продавцы квартир будут лучше представлять себе цены на недвижимость.

Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2015