Три подхода к модернизации столичных хрущевок

В течение последних двух недель на столичном рынке вторичной недвижимости наблюдались колебания средней цены предложения. На прошлой неделе цена снизилась на 1,7, на этой – выросла на 1,9%. Такая ситуация наблюдалась во всех сегментах, кроме новостроек, где цены медленно, но последовательно росли. Общий ценовой тренд продолжает оставаться восходящим, а количество сделок свидетельствует о достаточно хорошей ситуации на рынке вторичного жилья. Состояние первичного рынка тоже оптимистичное: застройщики говорят о высоком уровне продаж, особенно в эконом- и комфорт-классе, и открывают продажи в новых ЖК – как точечного, так и квартального формата.

Читайте также: Факторы роста. Какие квартиры будут расти в цене

Спустя год после заявления властей о сносе хрущевок портал Domik.ua решил узнать, как обстоят дела в текущем году и какие сдвиги в данном вопросе произошли. Наша редакция отправила официальный запрос в Киевскую городскую государственную администрацию (КГГА) и Департамент градостроения и архитектуры (ДГА) на базе ответов которой был написан аналитический материал «Назван адрес сноса первой хрущевки: что дальше» . Новость о том, что к 2025 году в Киеве планируют вывести из эксплуатации 2,8 млн квадратных метров жилья из которых 90% – хрущевки, подхватили другие СМИ. Перекрутив факты нашей публикации, и исказив ситуацию не специализированные СМИ, не разобравшись в ситуации, ввели в заблуждение читателей. В итоге, КО «Институт генерального плана города Киева опроверг информацию о сносе, уточнив, что пока речь идет всего лишь об одном доме на улице Милютенко, который находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, как и говорилось в нашей статье. В Институте генплана по-прежнему признают, что реновация старого жилого фонда по всему городу необходима. Вопрос о том, в каком формате она будет осуществляться – модернизации зданий или сноса и строительства нового жилья.

Читайте также: Невыгодные хрущевки – вчера мечта, сегодня проблема

Три подхода к модернизации

В конце 2017 года рассматривается три варианта решения проблемы хрущевок.

Первый – это реконструкция зданий с заменой коммуникаций, комплексным утеплением согласно современным стандартам энергоэффективности и приданием единого архитектурного облика. Этот вариант наиболее затратный для столичных властей: он полностью ложится на их плечи и не предполагает никакой компенсации. К тому же, для начала реализации программы в таком формате, городским властям необходим резервный фонд жилья, в который будут переселять жителей хрущевок. Очевидно, что фонда у города нет, как и средств для модернизации. Поэтому такой вариант город и не рассматривает.

Второй подход почти аналогичен первому, но предполагает достройку двух «мансардных» этажей – больше фундамент едва ли выдержит. Продажа квартир на этих этажах позволит частично компенсировать затраты. Потенциально жилье на достроенных этажах хрущевок может быть очень интересно для покупателей – малоэтажная застройка, старые зеленые районы с развитой инфраструктурой и почти полностью новое жилье.

Но, во-первых, непонятно, кто в таком случае – город или застройщик – будет курировать процесс отселения, заселения, собственно реконструкции и продажи новых квартир. Во-вторых, о полной компенсации речь не идет, и доходы от продажи 32-40 квартир на один дом (именно столько поместят 2 этажа типичной хрущевки) – это совсем не то, что доходы от продажи квартир в новой высотке.

Именно поэтому уже много лет обсуждается третий вариант – возможность сноса хрущевок и строительства на их месте нового жилья. Считается, что этот вариант лоббируют застройщики. А его противники предостерегают от значительного увеличения плотности застройки и увеличения нагрузки на дороги.

Какой может быть реконструкция «хрущевских» кварталов

Реконструкция кварталов старой застройки может быть выгодной не только для застройщиков, но и для жителей хрущевок и города в целом. Но только при условии, если она будет грамотно осуществлена.

Прежде всего, необходимо реконструировать не отдельные дома, а кварталы, застроенными старыми панельными хрущевками – их много не только на Лесном массиве, но и Воскресенке, Радужном, Нивках, Отрадном и части Шулявки.

Реконструкция кварталов должна осуществляться с учетом современных принципов урбанистики. Необходимо, чтобы новые детальные планы территории (ДПТ) предусматривали, помимо домов, общественные пространства, велосипедные дорожки, современную социальную, торговую, развлекательную и транспортную инфраструктуру. И все это – с учетом предполагаемого троекратного увеличения количества жителей. В таком случае в Киеве станет возможным появление современных европейских кварталов, в пределах которых их жители смогут не только жить, но и работать, ходить за покупками и отдыхать.

При реализации такого подхода выиграют все. Жители хрущевок получают современное жилье с новыми коммуникациями и современные, продуманные, удобные районы для жизни. Город избавится от депрессивных районов и обретет совершенно другой облик и репутацию. Ну, а застройщики получат большие участки с хорошей локацией для реализации своих проектов. Кстати, реализация проектов в описанном выше формате способна существенно повысить не только качество жизни, но и стоимость нового жилья.

Важный нюанс: комплексная реконструкция кварталов возможна только в районах, застроенных исключительно хрущевками. Там же, где хрущевки соседствуют с другими типами домов, как, например, на Печерске, более целесообразна модернизация отдельных домов с достройкой мансардных этажей.

В любом случае, для начала необходима разработка понятной и привлекательной для всех программы модернизации, затем – принятие соответствующего закона, разработка ДПТ, транспортное моделирование, желательно с привлечением иностранных специалистов. И только потом – начало работ. К 2025 году, когда анонсирован вывод из эксплуатации 2,8 млн кв. м хрущевок, этот процесс, возможно, только начнется.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18706 объектов, что превышает показатель прошлой недели на 3,4%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже изображен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «старая панель» – большинство их составляют панельные хрущевки, а за полгода цены в этом сегменте снизились на 3,9%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старая панель»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что за полгода в цене упали все типы квартир в домах серии «старая панель», причем темпы снижения цены коррелируют с количеством комнат. Цены на однокомнатные квартиры оказались самыми стабильными. При этом, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры была и остается самой высокой в сегменте. Двух- и трехкомнатные постепенно дешевели, причем трёхкомнатные квартиры быстрее, чем двухкомнатные.

Такая ситуация обусловлена тем, что хоть панельные «хрущевки» и «чешки» являются ветхим устарелым жильем, которое в ближайшие годы ждет снос или реконструкция, пока однокомнатные квартиры в них из-за своей малой площади и низкой цены пользуются спросом у тех, кто не может позволить себе жилье лучшего качества.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 35,6 кв. м, жилая – 18, кухня – 8. Квартира расположена на четвертом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $46 500 ($1306/кв. м).

Двухкомнатная квартира в дореволюционном кирпичном доме, улица Константиновская, Подольский район, Подол . Общая площадь квартиры – 66 кв. м, жилая – 38,8, кухня – 8,5. Квартира расположена на втором этаже 4-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $70 000 ($1061/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель») улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 54,6 кв. м, жилая – 28,6, кухня – 9. Квартира расположена на седьмом этаже 12-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $68 000 ($1245/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017