Trade-in от застройщика: личный опыт Богдана

В семнадцать лет, после окончания средней школы, я приехал учиться в Киев. После многолетних мытарств по общежитиям и съемным квартирам мне наконец удалось накопить на собственное жилье — небольшую «гостинку» на Отрадном, недалеко от альма-матер — Авиационного университета. На 25 квадратных метрах нормально жилось одному, терпимо — вдвоем, когда я женился. Но вопрос встал ребром, когда жена сообщила, что беременна. В нашей комнате негде было поставить нормальный компьютерный стол, что уж говорить о детской кроватке! И тогда я решил, что надо покупать квартиру побольше. Поскольку у меня не было ни лишних денег, ни контактов опытного риэлтора, я заинтересовался услугой trade-in, которую предлагали некоторые киевские застройщики.

Это моя гостинка — привычная и удобная, но слишком маленькая для троих

Что такое trade-in

Изначально trade-in появился в автопродажах. Клиент приезжал в автосалон на старой машине, выбирал себе новую или с пробегом и оставлял дилеру свой старый автомобиль. Тот проводил его оценку — трейд-ин — и называл сумму, которая высчитывалась из стоимости нового авто. Так все оставались при своих интересах: салон получал деньги и машину, которую мог снова продать, а довольный клиент — апгрейд своего средства передвижения.

Со временем trade-in перекочевал в недвижимость. Суть осталась прежней: инвестор приходит к застройщику со своей квартирой и «меняет» ее на более просторную в новеньком жилом комплексе. «Обмен», конечно, выходит условным, потому что застройщику не нужна старая квартира, он ее просто помогает продать. Для этого в штате у некоторых девелоперов есть профессиональные оценщики и риэлторы. Средства, вырученные от продажи старой квартиры, идут на оплату новой. Остаток можно выплатить сразу, если есть деньги, а можно оформить в рассрочку или ипотеку.

Условия программы trade-in

Пока trade-in в нашей стране находится в зачаточном состоянии, поэтому в рамках «обмена» застройщик примет не любую квартиру. Есть несколько условий, которым должно соответствовать ваше жилье:

• оно должно находиться в Киеве, максимум ближайшем пригороде;
• дом, в котором расположена квартира, не должен быть аварийным или ветхим;
• инвестору должна принадлежать вся квартира целиком, а не доля или комната.

Это минимальные требования к жилью, которое можно обменять. Но у каждого отдельного застройщика могут быть свои требования, поэтому советую выяснить этот вопрос в отделе продаж.

В чем плюсы и минусы trade-in

Никто из моих родственников и друзей не пользовался trade-in, поэтому когда я сообщил о своем решении, все начали массово меня отговаривать — неизвестное всегда пугает. Это морально давило на меня, и для собственного спокойствия я решил составить список того, что может пойти не так.

В первую колонку я выписал недостатки trade-in. Получилось следующее:

• риэлтор может оценить мою старую квартиру в меньшую сумму, чем я рассчитываю (но ведь никто не будет заставлять меня соглашаться на нее, и мы можем прийти к компромиссу);
• старая квартира не будет продана в оговоренный срок, и застройщик снимет бронь с выбранной мною квартиры в его жилом комплексе (тогда я смогу выбрать другое жилье);
• застройщик не заинтересован в том, чтобы продать мою старую квартиру подороже. Ему просто нужно продать;
• по сути, я меняю готовое жилье на виртуальное — ведь моя новая квартира еще не построена (но тут скорее вопрос доверия к застройщику, а в моем случае в этим порядок).

Вышло, что главный минус — это вероятная продажа моей старой квартиры ниже рыночной цены. Но кто мог пообещать мне, что сам я могу найти порядочного риэлтора и не потерять на этом массу времени и средств? Немного расстроившись, я перешел к составлению второй колонки — с преимуществами:

• мне не нужно будет самому искать риэлтора и заниматься поиском покупателей;
• все договоры по купле/продажи будут составлены профессиональными юристами застройщика. Можно не переживать, что меня обманут — вряд ли застройщик будет рисковать репутацией на конкурентном рынке, чтобы заработать на мне несколько тысяч долларов;
• все необходимые мероприятия, переговоры и полное сопровождение сделки застройщик берет на себя;
• застройщик заинтересован, чтобы побыстрее продать мое старое жилье, и я тоже — ведь цена строящейся квартиры растет вместе с домом.

Недостатков и достоинств вышло поровну, но три минуса — довольно условные. Еще раз посоветовавшись с женой, я решил, что мы все-таки попробуем сделать это.

Почему я выбрал «Петровский квартал»

Несмотря на то что trade-in набирает популярность во всем мире, у нас подобную услугу пока предлагают лишь отдельные застройщики. Это, конечно, сужает круг выбора новостройки. Правда, мне в этом плане повезло — еще до того, как мы с женой решили брать квартиру по trade-in, нам обоим нравился «Петровский квартал», расположенный в селе Святопетровском.

К будущему жилью у нас было три основных требования: просторная кухня (в нашей старой мы едва помещались вдвоем), детские площадки и сквер во дворе (у нас скоро будет ребенок) и малоэтажность застройки (мы с женой выросли в провинциальных городках). «Петровский квартал» соответствовал всем этим требованиям. Но окончательно в своем выборе мы утвердились, когда поехали с супругой на просмотр. Аккуратные домики с красной черепичной крышей, просторные безопасные дворы с идеально зелеными газонами и фонтанами, масса магазинов, аптек и кофеен на первых этажах. Прошлым летом я ездил в гости к своему брату в Словакию, и «Петровский квартал» напомнил мне типичные европейские коттеджные городки. В тот же день мы с женой решили: хотим жить и растить ребенка здесь.

Так выглядят уже введенные очереди ЖК «Петровский квартал»

Во дворах «Петровского квартала» — современные детские площадки

Как все проходило

Планировок в новостройке много — больше 80, кажется. Я исходил из того, что нам нужны как минимум две отдельные комнаты: спальня и детская, но квартиру площадью больше 70 кв. м мы не потянули бы финансово. В «Петровском квартале» нашелся идеальный для нашей семьи вариант: классическая «двушка» площадью 56,72 кв. м с кухней 18 кв. м, двумя небольшими спальнями и раздельным санузлом. Стоимость такой квартиры — $32 898.

Менеджер отдела продаж ЖК «Петровский квартал» отвел нас с женой на стройку и показал наше будущее жилье

После того как я определился с выбором, меня направили в отдел расширения жилья. Менеджер подробно расспросила меня, где расположена моя квартира, в каком она состоянии, во сколько я ориентировочно оцениваю ее. Затем она рассказала мне, как поэтапно будут проходить наши дальнейшие действия.

1. Риэлтор, специализирующийся конкретно по жилмассиву Отрадный, промониторит рынок и на основе этого предложит цену, за которую сможет быстро продать квартиру. Выставлять ее по цене, ниже рыночной, ему невыгодно, поскольку он получит процент с продажи — 3%. Эти деньги заплатит покупатель, для меня же услуга бесплатна.
2. Если я соглашусь на предложенную цену, ко мне приедет агент, сделает фотографии квартиры, дома и подробно расспросит о преимуществах района — так жилье можно будет быстрее и удачнее продать.
3. Дальше агентство выставляет мою квартиру на продажу. Плюс в том, что тут специалисты могут использовать все рекламные площадку и клиентскую базу, которую уже наработали. Менеджер сказала мне, чтобы обычно квартира продается около месяца. «Однушки» уходят быстрее — мою они планируют продать недели за две.
4. Когда найдется покупатель, мне позвонит представитель агентства и назначит встречу. После того как покупатель осмотрит квартиру и если его все устроит, мы подпишем договор купли-продажи.
5. Деньги, полученные от сделки, я сразу несу в отдел продаж «Петровского квартала». Вероятнее всего, их не хватит на полную стоимость квартиры. За мое старое жилье я планирую выручить около $20 000. Выходит, еще около $13 000 мне придется взять в кредит. Ипотеку я не рассматриваю как вариант, а вот рассрочка меня устраивает. Если разбить остаток на 12 месяцев, получится примерно $1000 в месяц. Такие выплаты мы потянем — у меня есть пару вариантов хорошей подработки на стороне, да и родители обещали немного помочь.

В результате уже через год мы станем владельцами собственной двухкомнатной квартиры. Это чувство радости обладания я уже переживал однажды — когда покупал первое жилье. Но оно не сравнится с тем восторгом, когда понимаешь, что совсем скоро переедешь в новенькую квартиру в красивом жилом комплексе с видом на зеленый ухоженный двор, а не на дорогу с дребезжащими трамваями.

Документы, которые нужны для оформления сделки trade-in

Trade-in — это две отдельных сделки: продажа старой квартиры и покупка новой. Чтобы не запутаться в ворохе необходимых документов, я оставлю здесь их полный список.

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
2. Правоустанавливающая документация (договоры купли-продажи, завещания, дарения).
3. Если квартира приобретена в браке, необходимо заверенное нотариусом согласие супруга или супруги на совершение сделки. Данное требование не распространяется на имущество, приобретенное до брака или полученное по договору дарения.
4. Соответствующая выписка из домовой книги.
5. Справка об отсутствии задолженности перед налоговыми органами.
6. Если в семье есть лица, не достигшие совершеннолетия, понадобится согласие органов опеки и попечительства. Если дети не имеют прав собственности на имущество или долю в этом имуществе, согласие органов опеки не нужно;
7. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Выводы

В общем, прошло ровно две недели, и на мою старую квартиру нашелся покупатель. Остановились на цене $23 000 — это даже больше, чем я рассчитывал. Мы с женой решили, что из этой суммы сможем 100 тыс. грн отложить на ремонт. Пока наш дом в ЖК «Петровский квартал» не введут в эксплуатацию, нам придется пожить с родителями супруги в Броварах. Конечно, это не то, о чем я всегда мечтал, но ведь такая мера необходимая, а главное — временная.

Trade-in — для многих незнакомое понятие, и поэтому пугающее. Но ничего страшного в этом нет. По сути, эта услуга объединяет усилия риэлторов и застройщиков, а выгодна всем троим участникам сделки, поскольку каждый занимается своим делом и все в итоге получают то, что хотели. Мне, например, trade-in помог без хлопот продать старую квартиру и купить новую в новостройке мечты.

Богдан Киселев, сервис-инженер по ремонту бытовой техники, Киев

Хочешь стать автором на Domik.ua? Пиши на domik.domikua@gmail.com.