Торговля в ожидании новых площадей

Не менее востребованы площади в торговых центрах (ТЦ). Так, уровень заполняемости киевских ТЦ колеблется в пределах 60–100%, на что влияют месторасположение и концепция ТЦ. На самые привлекательные объекты спрос остается неизменно высоким. Рынок торговой недвижимости отвечает на дефицит площадей активным строительством новых объектов. При этом цивилизованные форматы торговли приходят даже в отдаленные от центра районы. Там, в местах, где традиционно наблюдалась оживленная, а порой и стихийная торговля, сегодня строятся современные масштабные торгово-развлекательные центры.
И вглубь, и вширь
В связи с запланированным вводом в эксплуатацию новых объектов можно констатировать, что в период 2004–2005 гг. торговые площади в столице и других крупных городах Украины значительно увеличатся. Так, по словам председателя правления ЗАО «Квадрат-Украина» Александра Овчара, в сравнении с показателями 2003 г., предложение на рынке торговой недвижимости уже выросло на 37%. А наиболее заметными проектами текущего года стали ТЦ «Пирамида» на ул. Мишуги (16 тыс. кв. м), ТЦ «Аладдин» на ул. Гришка (16 тыс. кв. м) и новая очередь ТЦ «Караван» на ул. Луговой. По информации аналитического отдела компании DTZ, в 2004 г., кроме уже указанных объектов, вводится в эксплуатацию целый ряд новых ТЦ. Это ТЦ «Магеллан» на ул. Академика Глушкова – 30 тыс. кв. м (площадь торговых помещений – 16 тыс. кв. м и 6 тыс. кв. м – гипермаркет), ТРЦ «Курени» на Оболонском проспекте – 31 тыс. кв. м (площадь торговых помещений – 25 тыс. кв. м), ТЦ «Променад-Центр» на ул. Богговутовской – 40 тыс. кв. м (площадь торговых помещений – 30 тыс. кв. м), мультибрендовий стоковий торговый центр «Макрос» на Московском проспекте – 12 тыс. кв. м, а также торговый центр с фуд-кортом «Альта-Центр» – 23,2 тыс. кв. м. В 2005 г. будет завершено строительство еще двух торговых гигантов – ТРЦ «Лыбидь Плаза» на ул. Антоновича, площадью 100 тыс. кв. м (площадь торговых помещений – 60 тыс. кв. м) и ТРЦ «Олимпик Плаза» на ул. Большой Васильковской – 120 тыс. кв. м (площадь торговых помещений – 23 тыс. кв. м.). «Таким образом, к концу 2004 г. предложение торговых площадей на 1 тыс. жителей в г. Киеве будет составлять около 160 кв. м, а в течение еще двух-трех лет этот показатель увеличится более чем в два раза, – комментирует А. Овчар, – но, несмотря на активное строительство новых объектов, до точки насыщения еще далеко».
Из подземелья к месту под солнцем
В столице значительная часть торговых площадей, сданных в эксплуатацию в период 2000–2002 гг., расположена в подземных ТЦ. «Так сложилось в силу исторических обстоятельств, ведь первые участки для строительства ТЦ выделялись городом именно под землей, – объясняет А. Овчар. – И только через два года началось активное строительство наземных объектов». Отчасти инвесторов под землю «загоняла» нехватка свободных участков под строительство наземных объектов в центральных районах города, и подземные ТЦ появились в самом сердце столицы.
С другой стороны, значительная часть подземных торговых площадей, по мнению В. Непоседова, появилась еще и потому, что для Киева с давних времен были характерны нецивилизованные формы подземной торговли, такие как стихийные рынки. Чтобы ликвидировать их, администрация города прилагала немалые усилия и как один из методов использовала привлечение инвесторов для реконструкции переходов и строительства на их основе подземных торговых центров. Но после того как в подземных переходах, расположенных в самых оживленных районах Киева, столики, лотки и раскладки стихийных торговцев заменили современные торговые комплексы из стекла и бетона, интерес инвесторов к объектам подземной недвижимости несколько поутих. Сейчас конкурсы по привлечению инвесторов на реконструкцию подземных переходов, которые проводит горадминистрация, проходят с большим трудом. «Предлагаемые объекты не пользуются успехом, потому что из-за увеличения расходов на реконструкцию и на обновление коммуникаций они являются более рискованными и более затратными, – объясняет В. Непоседов. – Такие настроения подкрепляются еще и опасениями перенасыщения Киева подземными центрами, поэтому более обоснованной становится заинтересованность инвесторов именно в наземных торговых объектах». Но не только перераспределение приоритетов в сторону наземной торговой недвижимости характеризует современную ситуацию на рынке. Выйдя из подземелья, инвесторы в поиске места под солнцем все чаще и чаще обращают свои взоры на спальные районы.
Новые форматы для спальных районов
На фоне дефицита свободных торговых площадей и участков под строительство в центре инвесторы начинают возводить новые ТЦ поближе к местам наибольшего средоточения целевой аудитории – в спальных районах с высокой плотностью населения. «Особый интерес представляют густонаселенные районы с небольшим количеством предприятий сферы услуг и торговли и относительно высокой стоимостью жилья, – комментирует руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Эф Ай Эм Консалтинг» Владимир Стадничук. – Первое условие определяет постоянное отсутствие предложения, второе – стабильное наличие неудовлетворенного спроса». Именно в таких местах появляется возможность воплощать в жизнь крупноформатные супермаркеты и масштабные торгово-развлекательные центры. «Стратегия развития сети «Квадрат» сегодня ориентирована на строительство наземных ТЦ в спальных районах столицы, – говорит А. Овчар. – Исследования показывают, что в центральную часть города люди ездят преимущественно за впечатлениями. Поэтому для новых ТЦ сегодня наиболее привлекательны жилые массивы с высокой плотностью застройки, с перспективами расширения объемов жилищного строительства, с населением, обладающим адекватным уровнем дохода. К таким районам можно отнести Харьковский массив, где в ближайшем будущем возле озера Вырлица (ст. метро Харьковская) появится очередной объект сети ТЦ «Квадрат». То же самое касается проекта ТЦ «Квадрат» на Оболони по ул. Л. Гавро и ТРЦ «Квадрат на Перова», строительство которого планируется начать этой осенью.
Расположенные в спальных районах новые ТЦ отличаются не только значительной площадью. По мнению А. Овчара, такие объекты обладают достаточно развитой развлекательной компонентой. Это, в свою очередь, привлекает посетителей, которые в поисках впечатлений отправляются в ближайший торгово-развлекательный центр, а не на центральную городскую площадь.
Строительные технологии для быстрого старта
В условиях современной динамичной жизни строительство уже немыслимо без новых «скоростных» технологий. Поэтому сегодня повсеместно применяется строительство быстромонтируемых зданий. По этой технологии возводятся крупнейшие торговые и развлекательные центры, гипермаркеты и супермаркеты. «Основной потребностью рынка торговой недвижимости является скорость и качество постройки, – говорит инженер ЗАО «Ранила Киев» Константин Лищук. – Поэтому именно технологии быстромонтируемых зданий (БМЗ) являются оптимальным решением поставленной рынком задачи». Ускорение темпов строительства на данный момент является одним из конкурентных преимуществ для инвесторов. «Срок ввода здания в эксплуатацию особенно важен для объектов коммерческого назначения, – говорит директор по развитию ИСК «Каркас» Тарас Коломиец. – Например, в продуктовых супермаркетах выторг может быть на уровне 200–500 тыс. грн в день. Можно посчитать дополнительную прибыль, если такое предприятие запустить в работу на месяц раньше. Наша технология хорошо проверяется поговоркой «Время – деньги». Здания производства компании «Астрон», которые возводит «Каркас», полностью комплектны. В них решены все узлы: примыкания, состыковки. Высокая степень заводской готовн ости и точность проработки всех узлов позволяет значительно сократить сроки строительства при наивысшем уровне качества».
Наши соседи из стран центральной Европы уже по достоинству оценили БМЗ. Там на окраинах больших городов на основе технологий быстрого монтажа строятся торговые комплексы, супермаркеты и гипермаркеты. «В Европе на 30 тыс. жителей приходится один гипермаркет, на города Польши и Словакии с населением 100–150 тыс. человек – два супермаркета. В Украине потребности рынка минимум в раз 10 превышают то, что есть на данный момент, – говорит Т. Коломиец». И активное строительство новых производственных и торговых помещений с применением технологии БМЗ начинается только сейчас. «Основываясь на опыте наших европейских соседей, можно говорить о перспективе многократного увеличения украинского рынка БМЗ, который на данный момент находится в начальной стадии развития, – говорит директор компании NCS Ukraine Сергей Быков. – В ближайшем будущем ожидается расширение отечественных производителей товаров и услуг, на наш рынок придут мировые торговые сети. Благодаря этому БМЗ станут еще более востребованными. Разработанная компанией USKON технология БМЗ, которую мы представляем на территории Украины, уже была использована при строительстве таких сетевых гипер- и супермаркетов, как METRO, REAL, IKEA в странах Европы и СНГ».
Операторы завоевывают регионы
Рынок торговой недвижимости наиболее интенсивно развивается в Киеве. Тем не менее, в последнее время активизировались и региональные рынки. «На сегодняшний день основным стимулом для увеличения количества торговых центров в регионах является повышение уровня доходов населения, а также желание операторов, ранее располагавшихся только в Киеве, развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом. Уже сегодня построены современные торговые центры в таких городах, как Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков и др., – говорит В. Непоседов. – Только нашей компанией разрабатываются торговые и торгово-развлекательные центры в Кривом Роге, Ивано-Франковске, Луцке, Донецке, Кременчуге, Николаеве, Луганске, Каменец-Подольске, Одессе».
Рай для инвестора
«Индустрия торговой недвижимости рассматривается аналитиками как отрасль с высоким текущим и перспективным уровнем инвестиционной привлекательности, – говорит А. Овчар. – В частности, об этом свидетельствует рост числа отечественных и зарубежных инвесторов, готовых принять участие в финансировании проектов строительства торговых центров». Инвестирование в такой сегмент коммерческой недвижимости, как ТЦ является наиболее привлекательным направлением. По словам В. Непоседова, это связано с тем, что торговая недвижимость является очень стабильным, высокодоходным и при этом наименее рискованным бизнесом, рекомендованным для вложения средств как владельцам частного капитала, так и бюджетным и небюджетным фондам. Привлекательность инвестирования строительства ТЦ объясняется высокой рентабельностью этого бизнеса. «Так, средний срок окупаемости проектов крупных ТЦ в Украине составляет 3–6 лет, в то время как 8–10-летний срок является минимальным для стран Европы», – говорит В. Непоседов.
Стратегия успеха
Одним из основных факторов, способствующих удачной реализации проекта ТЦ, является оптимальное месторасположение возле крупнейших транспортных развязок с высоким пассажиропотоком. Так, например, земельный участок, на котором будет построен торгово-развлекательный центр «Квадрат на Перова», расположен недалеко от оживленной транспортной развязки. Рядом находится авторынок и большой жилой массив. В перспективе планируется строительство станции метро, выход из которой будет соединен со зданием ТЦ. Но не только удачное местоположение способствует успешной деятельности ТЦ. «В случае нашей компании несомненным конкурентным преимуществом является узнаваемость бренда, – говорит А. Овчар. – Мы единственная в Украине сеть торговых центров. А сеть – это наличие корпоративных стандартов ассортиментной и сервисной политики, своеобразный знак качества для покупателей и арендаторов».
Даже расположенный в самом удачном месте ТЦ при неграмотном управлении будет нести убытки. По мнению В. Непоседова, в идеале управлением торгового центра должна заниматься именно специализированная компания, а не собственник. Такая практика, широко распространенная на западе, уже имеет прецеденты и на Украине. Так, например, «Украинская Торговая Гильдия» занималась управлением большим количеством объектов и до сих пор ведет центры, для которых осуществляет эксклюзивный набор арендаторов. В то же время подобных примеров на отечественном рынке еще не так много. «Отечественные ритейлеры предпочитают самостоятельно управлять собственностью, считая, что ни один наемник не будет так радеть за дело, как тот, кому это дело принадлежит, – говорит В. Стадничук. – При этом нередко совершаются такие ошибки, которые не допустила бы даже начинающая управляющая компания».
Архитектурные и планировочные решения ТЦ зависит от исходных условий строительства объекта. «Как правило, в реконструированных объектах менее выражена архитектурная составляющая, – рассказывает А. Овчар. – Здания схожи между собой, обычно имеют так называемый «ангарный» тип». Кроме этого, архитектурное решение ТЦ зависит от его концепции и ценового позиционирования. «Если это торговый центр премиум-класса, то он, очевидно, не может быть «ангарного» типа, – продолжает А. Овчар. – Вместе с тем, строить «богатое» здание для среднестатистического покупателя тоже не правильно, так как в этом случае сроки окупаемости проекта будут неудовлетворительными». Особое внимание стоит обратить как на внешний облик здания ТЦ, так и на организацию торговых площадей. По словам В. Стадничука, архитектурное решение привлекает внимание к ТЦ, создает в нем определенную атмосферу, а организация площадей формирует оптимальные потоки покупателей. Пренебрежение одной из этих составляющих успешного проекта может повлечь за собой серьезные проблемы. В. Стадничук указывает на такие распространенные ошибки: «В одном случае у девелопера возникает соблазн сэкономить на проекте и отделочных материалах, и, как следствие, появляется сооружение типа «большой сарай». В другом случае, несмотря на книги, компьютерные программы, статьи по мерчандайзингу и управлению покупательскими потоками, есть примеры торговых центров с интересными архитектурными решениями, но абсолютно непродуманной функциональной организацией торговых площадей. По мнению В. Стадничука, примером удачного проекта в отношении организации торговых площадей является ТЦ «Караван». А. Овчар из общей массы ТЦ выделяет следующие хорошие архитектурные решения таких ТЦ – «Квадрата на Лукьяновке», «Квадрата на Борщаговке», ТЦ «Аладдин», а также реконструированного универмага «Украина».
Сегодня инвесторы уже начинают осознавать важность правильно проработанной концепции ТЦ и все чаще прибегают к услугам профессиональных консультантов-девелоперов. «На сегодняшний день наша компания разрабатывает более 400 тыс. кв. м торговых площадей практически во всех регионах Украины, – говорит В. Непоседов. – Работая с нами, инвестор получает комплексную услугу, которая основана на опыте создания предыдущих проектов, специализированных знаниях и мировой практике, не воспользоваться которой было бы неразумно».