Торг здесь уместен!

Сколько веков существует торговля? Да столько же, сколько и человечество. Основным условием торговли является наличие товара (ну и продавца, конечно), а вот уже следующимй этап - появление эквивалента ценности товара и: Магазина.
Вкратце опишем тенденции развития рынка торговых центров Киева.
В целом, от общего объема предлагаемых к продаже помещений коммерческого назначения на долю магазинов, супермаркетов, павильонов и прочих торговых помещений приходится в среднем 20%. Предлагают все и вся. Лидерами в предложении на первичном рынке являются крупные торговые центры и мелкие магазинчики на первых этажах новостроек. На "вторичке" же заправляют старые универмаги с большой площадью, которые не особенно прельщают покупателей.
Территориально - предложение распределилось следующим образом: центральные районы - 42-43%, прилегающие к центру - 43-44%, периферия - 13-15%. Если анализировать территориальное распределение предложения, то периферийное предложение формирует спрос, а предложение площадей в центре - их предельно возможный объем. Самая просматриваемая тенденция последнего времени - уход строительства больших маркетов из центральных районов во второстепенные и периферийные местности. Причинами этого является, прежде всего, практическое отсутствие в центральных районах столицы свободных площадок, насыщение торговыми площадями и, соответственно, большая конкурентная среда центра, высокие цены на землю (имеется в виду не только стоимость или аренда земли, но и ее оформление и связанные с этим "накладные" расходы), более низкие цены на площадки и объекты (недострои, заводы, цеха и т.д.) во второстепенных районах.
Относительно развития форматов, то основная тенденция последнего времени - уход от формата "торгового центра" и все большее развитие торгово-развлекательных центров с обширным развлекательным сектором.
Поскольку обзор краткий, то особый акцент в данной статье сделан на торговые центры, от чего, конечно, "пострадали" обычные магазины.
Спрос
Доля спроса на объекты торгового назначения от общего объема спроса на объекты коммерческой недвижимости составляет около 30%. Подобная картина наблюдается и в секторе аренды торговых площадей. На сегодняшний день спрос на торговые помещения превышает предложение, и то количество проектов торговых центров, которые мы наблюдаем на рынке, все еще не в состоянии полностью удовлетворить спрос.
Наблюдается тенденция территориального рассредоточения объектов торговли в зависимости от их концепции. Это, в свою очередь, является следствием более профессионального, чем ранее, подхода к вопросам: чем, для кого и как торговать? Так, торговые объекты, конкурирующие, в основном, за счет ценового фактора, перемещаются в периферийные зоны города (в частности, расположение там широкоформатных супермаркетов и прочих магазинов самообслуживания). Для объектов, ориентированных на неценовую конкуренцию (в основном, фирменные магазины), выгодное и удобное местоположение в центральных районах является одним из факторов конкурентоспособности.
В столице покупательский спрос, в значительной степени, сосредоточен на торговой недвижимости, расположенной в центральной части города, - на улицах Ярославов Вал, Крещатик, Саксаганского, Сагайдачного, Красноармейской и прилегающих к ним. Примерно 80% покупателей и арендаторов предпочитают покупать или арендовать помещения именно здесь.
Первоочередной интерес для покупателей представляют объекты площадью до 80 кв. м с площадью салона около 50 кв. м. В целом же сегмент наибольшей привлекательности можно определить рамками - от 40 кв. м до 250 кв. м. Пользуются спросом как встроенные помещения нежилого фонда, так и отдельно стоящие здания, преимущественно, без ремонта. Что же касается подвальных и полуподвальных помещений, то их предпочитают приобретать при наличии реальной перспективы последующего выкупа первого этажа здания.
Предложение
На сегодняшний момент на рынок выброшено очень много торговых площадей самой разной конфигурации, уровня, условий и месторасположения. В центральных районах продолжают сдаваться помещения в торговых центрах - таких как "Глобус", "Мандарин-Плаза" и прочих. Во второстепенных районах также продолжают реализовываться торговые площади в менее "шикарных" центрах, как уже работающих, так и планируемых к открытию. Тенденция, которая сейчас присутствует практически во всех центрах, увеличение площади, сдаваемой в аренду одному оператору. Если ранее вполне уместным было рассмотрение площади торгового отдела в размере 5-15 кв. м, то сейчас отделы, которые предлагаются операторам, редко бывают меньше 25 кв. м, а вообще увеличилось предложение помещений площадью в 50-100 кв. м. Также появляется достаточно большое количество торговых площадей в "спальных" районах, или в районах, приближенных к ним. Примером может быть "Караван" на Оболони, "Аладдин" - на Харьковском, "Магеллан" - на Теремках, "Ритм" - на Борщаговке. У розничных операторов сегодня, как никогда, самый широкий выбор площадей на любой вкус. А в ближайшие 2-3 года это количество, как минимум, удвоится.
В приведенной ниже таблице представлены основные проекты, являющиеся на сегодняшний день наиболее популярными в Киеве.
Цены
Учитывая то, что практически никогда торговые площади операторам не продаются, уместным выглядит только рассмотрение цен на аренду торговых площадей в Киеве.
Уровень ставок отдельного центра и торгового оператора зависит от нескольких факторов:
Месторасположение центра и его концепция;
Группа товаров;
Этаж, на котором находится отдел;
Расположение отдела на этаже;
Товарное соседство;
Размер отдела.
Уровень цен на аренду торговой недвижимости в Киеве сейчас достаточно стабильный благодаря правильной маркетинговой политике девелоперов, которые контролируют немалую часть данного рынка. Поэтому и дефицита торговых площадей не наблюдается: определенное превышение количества заявок над предложением в торговых центрах есть только в "ресторанных двориках" и в зонах, прилегающих ко входу. Соответственно, удаленные от входа места менее ликвидны. Приблизительная сравнительная характеристика уровня арендных ставок, в зависимости от района размещения, представлена в нижеследующей таблице:
Но на формирование арендных ставок влияет еще и общая привлекательность комплекса. Приблизительный уровень арендных ставок по основным торговым центрам города представлены на диаграмме.
Прогноз
Согласно вышеуказанной таблице, если к концу 2005 года будут реализованы все заявленные на сегодняшний день проекты, то общая площадь торговых площадей составит около 700 тыс. кв. м. В этом показателе мы почти догоним текущие показатели города Москвы. А в расчете на 1000 жителей мы перегоним даже сегодняшний показатель Праги, (он составит 264 кв. м. )
И здесь возникает вполне логичный вопрос - а сможет ли киевский рынок "переварить" такое количество торговых площадей?
Делать прогноз в нашей стране - дело неблагодарное, и мы боимся что-либо предсказывать по этому поводу. Может произойти несколько сценариев, по которым будут разворачиваться события.
В любом случае будут существовать две основные проблемы: первая - кем заполнять такие площади?; вторая - кто будет покупать в этих центрах?
Процесс развития торговых центров не остановить, (это и не к чему) но подкорректировать данный процесс, направить развитие этой отрасли в правильное русло, чтобы все остались в выгоде (и собственники, и рядовые покупатели), нам вполне под силу. Это можно будет осуществить, если к решению этих проблем подойти глобально, на всех уровнях - на законодательном, на правовом, на уровне инвесторов и собственников, на уровне организаций, осуществляющих сопровождение проектов, на уровне розничных операторов и т.д. Только в таком случае можно будет добиться правильного развития сферы торговых центров в Украине.
Валерий Кирилко,
генеральный директор "Real Estate Solutions":
"На сегодняшний день, глядя на сроки открытия и размеры новых торговых центров возникает вопрос: "Кто будет покупать?". В настоящее время (и, я думаю, в ближайшем будущем это будет продолжаться) происходит миграция региональной элиты в Киев. Именно это является одной из причин повышения в последнее время цен на жилье в столице. Любой уважающий себя региональный олигарх или "буржуин" считает своим долгом иметь в Киеве жилье для себя или для своих детей, родственников. Помимо этого в Киеве продолжает увеличиваться количество простых граждан, которые просто нелегально проживают в городе. Но и это еще не все. В Будапеште на 1,5 млн. жителей приходится до 2 млн. туристов в год. И именно они способствуют основному росту торговых центров города. В Украине, и в Киеве - в частности, эта индустрия находится в очень плачевном состоянии. Сейчас предпринимаются попытки исправить ситуацию, увеличивается количество высококлассных гостиниц, реставрируются памятники архитектуры. Если сложить все эти показатели, то вопрос о том, кто будет покупать, можно будет решить".