Тонкое искусство покупки квартир

Сейчас на рынке недвижимости наметился некий проблеск спада. Так что самое время задуматься о покупке квартиры. Как себя вести покупателю и продавцу, читайте ниже.

 

Риэлтеры не признают падения рынка

 

Для желающих приобрести квартиру настал более-менее благоприятный момент. Рынок недвижимости достиг своего пика в середине прошлого года и теперь постепенно снижается. Самые смелые эксперты прогнозируют удешевление жилья на 20%. Такая тенденция отчасти вызвана пессимистическими прогнозами по рентабельности инвестиций в недвижимость. Многие, кто инвестировал в покупку жилья с целью дальнейшей продажи, стали относиться к рынку более сдержанно. А это автоматически сказывается на падении спроса.

 

Сами риэлторские компании падения рынка недвижимости не признают. Да и застройщики утверждают, что экономических предпосылок к удешевлению недвижимости нет. Стройматериалы и горючее продолжает дорожать, так что себестоимость жилья будет расти.

 

С недвижимостью следует быть осторожным, особенно частным инвесторам. На строительных капиталовложениях споткнулся "Интерконтинентбанк". Скандал с "Элитой-центр" также значительно пошатнул рынок.

 

В какой квартире мы живем?

 

Чтобы систематизировать рынок и однозначно определять стоимость жилых площадей Украинской строительной ассоциацией недавно была разработана классификация жилья.

 

Согласно ей жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Для определения каждого класса разработчики использовали более ста параметров, которые были разделены на 7 основных критериев. Среди них месторасположение, строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальная инфраструктура здания, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации.

 

Эта классификация позволяет четко определить критерии "элитности" жилья. Также планируется создание структуры, которая бы контролировала качество возводимых жилых площадок.

 

Алгоритм проверки

 

Желающий купить-продать квартиру имеет право выбора: или самому заниматься операцией или обратиться в агентство недвижимости. Первый случай потребует наличия свободного времени, а заодно и изучения различного рода специфической информации, в том числе и юридической. При этом риск провала операции очень высок. Зато такой самостоятельный подход даст возможность приобрести опыт на рынке недвижимости, и в дальнейшем проверять "чистоту квартиры" будет легче. Второй случай при грамотном подходе сэкономит время, но за возможность переложить всю ответственность на агентство придется дополнительно заплатить. В этом случае возможность попасть в "халэпу" и остаться без квартиры будет минимальной.

 

При покупке квартиры на вторичном рынке предпринимаются следующие шаги. Во-первых, вы следите за рыночной стоимостью аналогичных квартир. Находя приглянувшуюся, вы просматриваете документы о праве собственности на квартиру, оцениваете задолженность по коммунальным платежам. Следует узнать и о количестве прописанных жильцов в приобретаемой вами квартире. При оформлении покупки через ипотеку, потребуется справка из психдиспансера о том, что собственник продаваемой квартиры не состоит на учете.

 

Отдельным пунктом проверки квартиры стоят осуществленные перепланировки. Если в техпаспорте перепланировка не отражена, этот документ не примут ни банки, ни оценщики. Да и продать в дальнейшем такую квартиру без ущерба ее рыночной стоимости будет трудно. В результате вам придется заказывать в БТИ другой техпаспорт, тратя дополнительные деньги и время.

 

С риэлтором или без?

 

Покупатель квартиры сталкивается с гораздо большим числом рисков. Поэтому экономить на услугах риэлторов лучше не стоит. Стоимость их услуг по сравнению со стоимостью квартиры достаточно незначительна, а вероятность остаться без квартиры и без денег существует.

 

Как рассказывает независимый эксперт Ирина Янок, часто агентства недвижимости предлагают своим клиентам заключить договор-эксклюзив. Это означает, что желающий продать квартиру обязуется провести операцию только через данное агентство. В этом случае компания точно знает, что получит вознаграждение за проделанную работу, поэтому у нее соответствующее отношение к клиенту. Она стремится выполнить свои обязательства в наиболее быстрые сроки, что выгодно клиенту. Если клиент, подписавший такой договор, нарушает условия договора и продает квартиру без участия агентства, то он уплачивает штрафные санкции.

В любом случае продавцу квартир намного выгоднее обращаться в агентства недвижимости. Во-первых, стоимость всех комиссионных посредникам по сделке уплачивает покупатель квартиры. Во-вторых, экономится время, и все заботы переносятся на плечи агентства. Бывали случаи, когда слишком самостоятельных продавцов "кидали" с помощью фальшивых денег. Так что лучше поискать агентство с хорошей репутацией.

Когда на квартиру не хватает…

 

Чтобы попытаться купить квартиру в кредит, необходимо внести 25-30% ее стоимости, и быть готовым к целому ряду сопутствующих затрат. К ним относятся услуги риэлтора, оценщика, услуги страховой компании (без страховки залога кредит вам не дадут), услуги банка за оформление ипотечного кредита, сбор за государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки, оформление документов ипотечной сделки (справка из БТИ), пошлины за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки.

 

Для оформления кредита в банк необходимо принести личные документы (паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки и т. д.), требуемые каждым банком, а также документы на приобретаемую квартиру (свидетельство о праве собственности (правоустанавливающий документ), заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры и т. д.).

 

Если для приобретения квартиры нужно относительно немного денег, то можно попытаться взять в банке потребительский кредит. Помимо небольшой суммы (относительно стоимости квартиры) отличительной особенностью таких ссуд является короткий срок кредитования.

 

Теоретические возможности прибрести квартиру есть всегда, главное - правильно поставить цели и грамотно рассчитать семейный бюджет. Да и продать квартиру до конца этого года можно еще без налогов с дохода физических лиц. Так что ловите момент.