Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

Журналисты портала Domik.ua продолжают серию публикаций о покупке жилья на первичном рынке, подготовленную совместно с экспертами BildControl.ua. В 2022 году на рынке первичной недвижимости популярны такие схемы, как форвардные контракты, предварительные договоры, целевые облигации, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), фонды финансирования строительства (ФФС) и договор купли-продажи имущественных прав. В этой статье рассмотрим инвестирование в новострой через участие в ЖСК. 

«Поскольку ЖСК выступает неприбыльной организацией по своей сути, он не оплачивает налог на прибыль и НДС, что может повлиять на стоимость квадратного метра. Цена может быть ниже, чем в похожих проектах того же района, где используют другие схемы финансирования. Эта схема на данный момент не так популярна среди крупных строительных компаний. Однако она распространена у небольших застройщиков, жилых комплексах малой и средней этажности, например клубных домах. Также ЖСК можно часто встретить среди долгостроев, так как пару лет назад эту схему пострадавшие инвесторы использовали как возможность завершения ЖК после банкротства застройщика», — говорит эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Радыш. 

Законодательное регулирование

Схема приобретения квартиры в ЖСК прямо не предусмотрена законодательством как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство (Статья 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»), но не запрещена и урегулирована профильным Законом «О кооперации» и Гражданским кодексом Украины (ГКУ).

Жилищно-строительный кооператив — юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами на добровольной основе для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его эксплуатации.

Членство в ЖСК может быть как постоянным, так и ассоциированным. Порядок вступления в кооператив и участие ассоциированного члена в его деятельности, права и обязанности, размеры паев и выплат на паи определяются уставом кооператива.

Участники:

• ЖСК — юридическое лицо, которое получает взносы участников кооператива для строительства дома, выступая заказчиком строительства;
• член кооператива — физическое лицо, которое вносит вступительный и паевой взнос в кооператив с целью получения квартиры.

ЖСК должен иметь в распоряжении (право постоянного пользования, аренда, суперфиций) земельный участок. Если земля находится в распоряжении или во владении третьего лица, ЖСК обязан заключить с ним договор передачи функций заказчика.

Читайте также: Законопроект о защите инвестора расширяет его права без конкретных механизмов

Суть процесса покупки квартиры

Конечная цель участия в кооперативе — получение квартиры в собственность. 

Схема продажи жилья через ЖСК предусматривает 2 модели:

• первая: ЖСК — заказчик строительства;
• вторая: застройщик выступает заказчиком строительства, а ЖСК привлекает средства инвесторов.

При первой модели все разрешительные документы выдаются ЖСК, который формирует себестоимость строительства, привлекает генподрядную организацию, ведет строительство и вводит дом в эксплуатацию. При второй модели между застройщиком и ЖСК должен быть заключен договор.

«Начиная привлечение средств инвесторов, кооперативы не всегда владеют полным пакетом документов по объекту и обещают уладить все вопросы позже. Поэтому, перед тем, как заключить договор с ЖСК, стоит убедиться в наличии полного пакета разрешительной документации на строительство и прав на земельный участок, а также проверить наличие судебных дел по участку и кооперативу», — предупреждает Наталья Радыш. 

Проверить законность строительства и репутацию застройщика можно самостоятельно, оценив Индекс надежности новостройки на сайте Bild.ua. Чем выше Индекс — тем безопаснее вкладывать средства в проект.

В ЖСК существует двухуровневая структура членства:

• полноправные члены кооператива;
• ассоциированные члены кооператива.

Полноправные члены — это, как правило, его учредители. Они обладают полнотой членства и имеют расширенные полномочия, в том числе по принятию в кооператив других постоянных или ассоциированных членов, а также по распоряжению имуществом кооператива. Могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации. 

Постоянные члены ЖСК зачастую — это доверенные лица застройщика, которые имеют управленческие функции в процессе строительства дома.

Ассоциированные члены — это пайщики, участвующие в деятельности кооператива путем внесения своих паевых взносов. Они наделены правом совещательного голоса, который может не приниматься во внимание при голосовании по любым вопросам. В то же время, при ликвидации кооператива, ассоциированный член имеет преимущественное право на получение пая по сравнению с членами кооператива. Ассоциированные члены — это покупатели квартир, инвесторы в жилую недвижимость. 

Для вступления в кооператив инвестор (будущий ассоциированный член кооператива) вносит вступительный взнос и пай в порядке и размере, предусмотренном уставом и договором о долевом участии в кооперативе. Вступление в кооператив происходит на основании письменного заявления. Решение правления или председателя кооператива о его принятии утверждают на общем собрании его членов. Порядок принятия такого решения и его утверждения определяется уставом кооператива. Прекращение членства в ЖСК также происходит на основании устава. В большинстве случаев это возможно из-за ликвидации, неуплаты взносов, предусмотренных уставом, и смерти члена ЖСК. 

Основной документ, который подписывает покупатель квартиры при схеме продажи через ЖСК — это договор о долевом участии, которым предусматривается обязанность потенциального собственника квартиры внести вступительный и оплатить целевой взнос, равный сумме продажи квартиры. После оплаты вступительного взноса лицо приобретает статус ассоциированного члена и получает возможность участвовать в распределении результатов деятельности ЖСК. После оплаты целевого взноса инвестор получает право требования на пай — имущественные права на построенную квартиру, готовый объект.

При вступлении в ЖСК следует внимательно изучить условия договора о паевом участии. В нем должны быть указаны такие пункты:

• порядок внесения паевого взноса;
• материальная ответственность сторон;
• четкие сроки завершения строительства;
• порядок и основания расторжения договора и возврата средств;
• права и обязанности сторон;
• механизм и порядок приобретения права собственности на квартиру.

Указанные договоры заключаются в простой письменной форме и не нуждаются в нотариальном удостоверении.

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Согласно Статье 384 ГКУ здание, построенное или приобретенное ЖСК — его собственность. Член ЖСК имеет право владения и пользования, а с согласия кооператива — и распоряжение квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член жилищного кооператива становится ее собственником.

То есть после ввода дома в эксплуатацию право собственности на квартиры оформляется на ЖСК. Затем заключается договор мены пая ассоциированного члена кооператива непосредственно на квартиру. На основании нотариально удостоверенного и зарегистрированного договора мены покупатель (инвестор) получает право собственности на квартиру.

Обязательные пункты в договоре мены:

• предмет договора (описание товаров, которые подлежат обмену);
• условия обмена пая на квартиру (с доплатой или без);
• сроки передачи;
• ответственность сторон в случае, если одна из сторон передумает.

Обязательное условие передачи квартиры — полная выплата паевого взноса и прекращение членства после передачи жилья.

Плюсы и минусы покупки новостройки через ЖСК

Преимущества покупки квартиры в ЖСК:

• низкая цена квадратного метра;
• инвесторы могут выплачивать паевые взносы по мере хода строительства дома;
• паевые взносы не подлежат налогообложению;
• члены ЖСК самостоятельно могут управлять домом или нанять эксплуатирующую компанию.

Основные риски:

• кооператив вправе привлекать средства для строительства до получения разрешительной документации. На оплату подрядным организациям их может не хватить;
• ЖСК обязан вести реестр членов и паевых взносов, но по факту отсутствует какой-либо контроль финансовых потоков привлеченных средств;
• ассоциированный член ЖСК (инвестор) не может влиять на решение общего собрания и правления, а значит не может контролировать процесс финансирования и строительства объекта. Как следствие, у ЖСК появляется риск нецелевого использования средств;
• возможны двойные перепродажи квартир;
• как собственник имущества, ЖСК может передать его в залог. В случае неплатежеспособности кооператива, право собственности на имущество переходит к кредитору. ЖСК отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;
• полноправные члены могут принять решение о повышении стоимости квадратных метров для тех, кто платит в рассрочку, или потребовать внесения дополнительных взносов на нужды ЖСК;
• среди членов ЖСК могут возникать конфликты и судебные споры;
• до переоформления членом ЖСК квартиры на себя, ее владельцем выступает кооператив;
• необходимы дополнительные затраты при регистрации договора мены (налоги, стоимость нотариальных услуг);
• иногда земельный участок и места общего пользования остаются в собственности кооператива, если этот вопрос предварительно не урегулирован уставом;
• ЖСК может не заниматься благоустройством придомовой территории и подъездных дорог.

Выводы

Механизм инвестирования через ЖСК проще и выгодней по сравнению с другими схемами привлечения средств физических лиц в новое строительство. Покупатели в некоторой мере могут «участвовать» в процессе строительства, посещая собрания членов ЖСК. Однако гарантии, определенные договором об уплате паевого взноса, при этом минимальные. Привлечение средств на новостройку через оплату паевых взносов членов ЖСК не предусмотрено законом «Об инвестиционной деятельности». Это одна из самых рискованных схем: если строительство окажется неудачным, инвесторы могут потерять все вложенные средства.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022