Существует ли в Киеве элитное жилье?

Несмотря на то, что до сих пор в Украине нет никаких критериев для определения элитности жилья, издания по недвижимости завалены предложениями элитного и суперэлитного жилья. Таким образом, понятие "элитное жилье" - весьма относительное. Соответственно, инвесторы и строители возводят элитные дома, которые по сути таковыми не являютсяp.
Спрос на "панораму из окна" и близость к историческому "сердцу" Киева породил категорию элитных домов в центре города. Застройщики и инвесторы, учитывая спрос, готовы каждую свободную площадку в центре застроить жильем, не особенно заботясь о сохранении сложившейся среды. Вновь построенные дома в центре автоматически относят к категории элитного жилья и, соответственно, предлагают по "элитным" ценам.
Очень часто еще на этапе закладки фундамента компании-застройщики выставляют довольно высокую ценовую планку за квадратные метры, автоматически отсеивая, таким образом, покупателей среднего класса. Однако не все дома доводятся до элитного уровня, так как до сих пор не существует четких критериев элитности жилья.
По-видимому, операторам стоило бы договориться о терминологии, дабы не вводить в заблуждение покупателей. Ведь метраж квартиры - не самый главный и не единственный критерий элитного жилья.
Особое внимание строители уделяют пентхаусам и квартирам с мансардами. Однако, по словам риэлторов, даже такие объекты вряд ли "дотягивают" до понятия "элитных". По мировым понятиям, элитный дом - это не только метраж и панорама, но и определенная организация жилья, ограниченное количество квартир в доме - 20-30, социальная среда, которой присуща закрытость и клубность, благоустроенная территория, паркинг и инженерное оснащение здания. Последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны. Общественная зона такого дома должна включать парадную входную зону с рецепцией, развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.
Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование помещений. Сложился некий стандарт элитной квартиры: высота потолков более 3 м, средняя площадь каждой комнаты - 20-30 кв. м, кухни - 15-24 кв. м, большой холл, зимний сад или открытая терраса. В подобных апартаментах обязательны отдельная гардеробная комната, прачечная, несколько санузлов и т. д.
Невольно возникает вопрос: "Все ли так называемые элитные дома сегодня соответствуют вышеперечисленным стандартам?".
Рынок элитного жилья должен быть ограниченным
Владимир ШЕВЧЕНКО,
руководитель архитектурного бюро
"В. Шевченко"
На мой взгляд, у нас нет единого подхода к типологии элитного жилого дома. В Москве, например, застройщики, архитекторы, инвесторы имеют определенный классификатор жилья. Они четко понимают, что делают и какие требования предъявляются к той или иной категории жилья: класса люкс, премиум-класса, эконом-класса, бизнес-класса. Поэтому, если следовать московской индикации, по качеству предложений на рынке элитного жилья мы значительно отстаем.
Поговорим о критериях элитности. Во-первых, это местоположение дома с учетом ближайшего окружения, далее - экология площадки, виды на природные или архитектурные доминанты, удобные подъезды, качество общественных пространств, планировочные решения дома, инженерное оснащение. В Киеве, оценивая элитность нового дома, учитывают в основном его географическое расположение, виды на исторические памятники, на Днепр, размеры квартир. При этом все остальные факторы в той или иной степени игнорируются. Нельзя назвать элитным жилье, которое предполагается построить рядом с действующими цехами завода или с социальным жильем 60-х годов, если инвесторы не собираются вкладывать деньги в реконструкцию прилегающих территорий. Отсутствие разумных правил застройки и нежелание многочисленных застройщиков учитывать интересы других приводят к потерям как для города, так и для этого специфического бизнеса. Исторические районы и ландшафты искажаются немасштабными постройками, не имеющими ничего общего с элитным жильем. Подогреваемый недобросовестной рекламой рост цен на недвижимость ставит на первый план интенсивное развитие рынка жилья в ущерб его качеству. Отсутствие разумных правил игры на этом сегменте рынка жилья приводит к ситуации, когда рядом с только что построенным "элитным" домом с видом на Лавру или Днепр другим застройщиком строится многоэтажная жилая стена. В результате жильцы квартир стоимостью в хороший загородный коттедж вынуждены рассматривать с расстояния 20-25 метров, вместо Днепровских берегов, балконы соседей и пейзаж, больше напоминающий вид из домов Троещины и других районов массовой застройки. Вряд ли разумный человек будет считать эти дома элитными, несмотря на то, что они находятся в великолепном месте. Гигантские высотные жилые образования уничтожают элитность места, когда вносят дисгармонию в гармоничный природный или рукотворный ландшафт.
Элитность места нивелируется и в том случае, когда нарушается качество общественных пространства. В Москве, в отличие от Киева, подавляющее большинство элитных домов, находящихся в центре города, имеют небольшую этажность - три-пять, максимум девять этажей. В таких домах проживают 10-20 семей, и все друг друга знают. Небольшие паркинги кассетного типа, благодаря чему машины и въездные рампы не загромождают улицы и дворы. Выгороженные дворовые пространства тщательно благоустраиваются и озеленяются. На первых этажах таких домов устраиваются клубные помещения для данного кондоминиума. Квартиры в таких домах очень дорогие, но это оправдано, так как создаются комфортные и безопасные условия проживания в историческом центре города для определенной социальной группы.
Застройщики соблюдают выработанные правила формирования городской среды. Если вам гарантируют вид на Храм Христа Спасителя, то этот вид действительно не будет застроен, так как все знают перспективу развития данного района и стараются не создавать друг другу проблемы.
В Киеве же все настолько неопределенно и ненадежно, что сегодня тебе закроют вид на Лавру, завтра - на Днепр, потом перекроют подъезд к дому. Затем окажется, что те, кто купил квартиру за бешеные деньги в "элитном доме", живут в гетто для богатых, где, если разобраться, нет ни необходимого благоустройства, ни удобных подъездов и парковок, ни нормальных общественных пространств.
У нас сегодня, если верить рекламе, все жилые комплексы элитные, но ведь рынок такого жилья должен быть ограниченным, ведь настоящее элитное жилье очень дорогое, и проектировать, строить и эксплуатировать такие дома могут только настоящие профессионалы, понимающие специфику этого продукта. То жилье, которое у нас называют "элитным", я бы отнес, в лучшем случае, к бизнес-классу или даже к хорошему эконом-классу. Но жилье этих классов не должно массово строиться в историческом центре города, вытесняя из него настоящее, без кавычек, элитное жилье.
Нынешнее элитное жилье рассчитано лишь на средний класс
Наталья Зенькович, руководитель отдела маркетинга ОАО "Киевпроект"
С моей точки зрения, на сегодняшний день настоящего элитного жилья в Киеве нет. По сути своей архитектура - это организация пространства, требования к которому выдвигает определенный образ жизни. Организация пространства города, улицы, дома, квартиры должна отвечать определенным требованиям и критериям.
На Западе, в отличие от нашей страны, никогда не происходило значительных классовых перемен. Там всегда оставался круг богатых людей, образ жизни которых диктовал определенную организацию пространства помещений. Наше поколение и поколения до нас такого образа жизни (с их правилами и нормами) не знали. Поэтому то, что у нас называют "элитным жильем", - это наше представление об элитном жилье. Если же элитность рассматривать с точки зрения количества комнат и их размера, то тогда можно говорить об элитном жилье. Однако, кроме этих показателей, в элитном жилье при спальнях должны быть предусмотрены гардеробные, так как стоимость и количество одежды, вызванные образом жизни хозяев, не позволяют обойтись встроенными шкафами. При спальнях должен быть свой санузел, поскольку неограниченность в средствах позволяет не экономить на жизненном пространстве. Часто спальный комплекс хозяев представляет собой две спальни (каждая с гардеробной и санузлом), объединенные дверным проемом.
В элитном жилье окна выполнены из дерево-алюминиевых конструкций с гидропароизоляционными прокладками и оконными проветривателями. Обязательное условие - наличие поквартирного, а не покомнатного кондиционирования, бесперебойного электро-водо-теплоснабжения, очистки воды на входе в дом, охранной сигнализации, отдельного лифта для обслуживающего персонала, подземной стоянки и т. д.
Центральное местоположение дома в структуре города, панорамные виды из окон, закрытый благоустроенный двор также включаются в обязательные требования к элитному жилью.
И когда дом будет содержать все это, то цены на квартиры настолько возрастут, что купить жилье в таком доме смогут разве что единицы. У нас же под элитным жильем позиционируется, в лучшем случае, жилье среднего класса, в котором на Западе проживает 70-80% населения. По прошествии времени люди, пожившие в новых домах, которые сегодня выдаются за элитные, поймут, что элитностью здесь и "не пахнет". И позже нынешнее элитное жилье станет самым обычным, рассчитанным на людей со средним достатком.
Сейчас в Киеве практически отсутствует жилье элитного класса
Святослав КОЖЕМЯКИН, консалтинговая компания "РЕД"
Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые потенциальными покупателями к элитному жилью, в порядке значимости:
* расположение дома в самом центре Киева (Липки, Крещатик, ул. Б. Хмельницкого, Прорезная, Городецкого, Грушевского и соседние улицы);
* хороший панорамный вид из окон. Окна минимум на две стороны света;
* относительно большая общая площадь квартиры. Удобная планировка. Наличие гостевого санузла, просторного холла. Высота потолков (после установки фальш-потолка) не менее 3,5 м;
* охраняемый подъезд;
* не более двух квартир на лестничной площадке;
* желательно наличие террасы.
Сейчас в Киеве практически отсутствует жилье, которое удовлетворяет требованиям, позволяющим отнести его к разряду "элитного". К первому типу квартир, которые с определенной натяжкой можно отнести к "элитному" жилью, относятся квартиры, расположенные в новых домах центра Киева.
Большинство квартир, предлагаемых сейчас на первичном рынке, из всех вышеперечисленных критериев обладают только большой (часто даже гипертрофированной) общей площадью. Например, в большинстве новостроек в центре Киева, которые можно было позиционировать на рынке как элитное жилье, квартиры имеют высоту потолков всего 3-3,2 м.
Такая ситуация на рынке обоснована, по мнению специалистов, тем фактором, что до недавнего времени (ориентировочно январь-февраль 2004 г.) спрос на новые квартиры, в том числе и на новостройки в центре Киева, значительно превышал предложение. Быстрый рост цен на недвижимость, который имел место в 2003 г., повлек за собой ажиотажный спрос на все объекты недвижимости, позволив застройщикам при строительстве жилья уделять меньше внимания потребительским предпочтениям потенциальных покупателей. Свое внимание они сконцентрировали на снижении себестоимости строительства, в частности, за счет больших площадей квартир, низких потолков и т. п. Сейчас, когда спрос на дорогие квартиры в новых домах достиг определенного баланса по отношению к предложению, застройщики стали уделять больше внимания эргономике квартир, проводят исследования по определению потребительских предпочтений.
На сегодняшний день максимально приближены к действительно элитному жилью мансардные этажи новых домов и пентхаусы. Цена квадратного метра таких объектов ощутимо выше цен за квадратный метр на квартиры в том же доме. Спрос на такие объекты на сегодняшний день достаточно высок. Также ликвидными являются квартиры на последних этажах домов. Часто покупатели таких квартир приобретают и часть площади крыши дома, где организовывают летние площадки и т. п.
Ко второму типу "элитного" жилья относятся квартиры, расположенные в реконструированных домах дореволюционной постройки, памятниках архитектуры. В таких домах жильцы часто создают кондоминиум, проводят за свой счет работы по облагораживанию прилегающей к дому территории, по реставрации фасадов, усилению перекрытий и т. п. Спрос на подобные квартиры также в настоящее время весьма высок.
К третьему типу условно можно отнести квартиры в домах, основным преимуществом которых является их местоположение: например, рядом с посольствами или консульствами, в непосредственной близости от Верховного Совета или Администрации президента и т. п.
Цены на жилье, которое с некоторой натяжкой можно отнести к элитному, начинается от $3-3,5 тыс. за квадратный метр (с отделкой после строителей). Верхняя граница цен на такие объекты может достигать $5,5 тыс. за квадратный метр и расти в зависимости от качества внутренней отделки той или иной квартиры.
Что касается первичного рынка жилья, то можно прогнозировать, что застройщики будут уделять больше внимания проведению исследований рынка на предмет потребительских предпочтений, следовательно, квартиры будут удовлетворять большему количеству критериев, предъявляемых к элитному жилью. В центре Киева практически не осталось свободных площадок для строительства новых домов, поэтому снижение цен в данном сегменте рынка маловероятно. Также, поскольку большого количества объектов, относящихся к элитному жилью, не ожидается, спрос на существующие объекты такого типа будет также оставаться на высоком уровне.