Судебно-арбитражная практика по сделкам с объектами недвижимости

Именно с их появлением и образовался целый ряд пересечений, или как принято говорить у юристов, коллизий, которые в некоторых своих пунктах противоречат один другому.
Давайте для примера возьмем за основу Жилищный Кодекс времен Советского Союза шестидесятых годов и принятый новый Гражданский Кодекс, который вступил в силу с 1 января 2004 года. Мы обнаружим, что в вопросах прав собственности и прав пользования и распоряжения объектами недвижимости есть ряд несовпадений. Итак, институт прописки на территории Украины был отменен, и вместо него была введена регистрация. По старому Жилищному Кодексу человек, прописанный в квартире, имеет право на проживание в этой квартире. Это значит, что, даже если кто-то квартиру фактически продал, а новый собственник ее купил, и по Гражданскому Кодексу он единственный, как покупатель, имеет право пользования и распоряжения. Но… По Жилищному Кодексу, человек, который прописан в этой квартире, бывший собственник или член семьи своего родственника имеет право на проживание в этой же квартире. Это значит, что если ситуация не разрешается добровольно, то ее решают в зале суда. И еще одно НО. Если учесть, что суды у нас постоянно бывают перегружены всевозможными делами, то и процесс решения этой проблемы, как правило, затягивается на неопределенный срок, в результате чего страдают обе стороны, а еще точнее, все три стороны, которые, так или иначе, стали участниками операции по продаже недвижимости.
Следующий момент. Есть масса нюансов, которые касаются вопросов приобретения недвижимости по старым договорам. В частности, через биржи. Так, договоры купли-продажи домовладения, которые в свое время приобретались через биржи, на сегодняшний день подлежат удостоверению через суд. Это не значит, что они считаются недействительными, поскольку они не были нотариально удостоверены. Но людям, спустя несколько лет после приобретения своего домовладения, вновь надо заниматься жилищным вопросом и тратить время и нервы на походы в суд, чтобы доказывать свое право на свое жилье.
Поговорим о вопросах, связанных с землей. Земельный Кодекс у нас новый, и по нему получается, что человек, приобретая дом, может приобрести строение, не приобретая землю, потому что последняя может по-прежнему принадлежать бывшему собственнику. Смешно и грустно одновременно.
Довольно много спорных вопросов возникает и в такой щекотливой теме, как наследство. Самой актуальной в этой проблеме является вопрос о том, что после смерти одного из супругов, когда “вторая половинка” думает о том, что является единственной владелицей квартиры, вдруг появляется коллектив родственников со стороны умершего, которые в свою очередь претендуют на половину суммы от продаваемой квартиры или дома. Это происходит очень быстро. В течение первых шести месяцев. И опять споры и разногласия. Скандалы, нервные срывы и таблетки на тумбочке.
На сегодняшний день существует и ряд вопросов, которые касаются опекунских советов и многого другого. Если на каждом из них останавливаться подробно, то это займет не одну страницу. Однако все дело в том, что каждый из рассматриваемых вопросов по-своему индивидуален и здесь не может быть однозначного ответа. В каждом отдельно взятом случае действуют свои законы, которые построены на эксклюзивных документах, ситуациях и родственных отношениях. А это значит, что и юристам порой приходится приложить немало усилий для того, чтобы правильно решить исход дела в той или иной ситуации. Именно поэтому грамотный риэлтор должен всегда думать о том, какие могут быть последствия в деле, которое он ведет, если вдруг что-то будет изменено. Особо следует обратить внимание на то, как, исходя из практики, суд трактует аналогичные вопросы. Все это значит, что грамотный риэлтор должен видеть все стороны в решении поставленной задачи.
Хочется подчеркнуть, что на сегодня отсутствует практика сопровождения подобных сделок юристами. У нас нет практикующих юристов в сфере недвижимости. Вузы таких специалистов не готовят, опыта юристы должны набираться уже окунувшись головой в эту работу, чтобы четко знать все законы и правила, столь необходимые при совершении сделок с недвижимостью. Теорию юристы знают хорошо, спору нет, но вот в решении практических задач у них зачастую возникают трудности, которые связаны с отсутствием практики в данном направлении. Именно поэтому сегодня и ставится вопрос о том, что при совершении сделок с недвижимостью лучше всего его решать через агентства по недвижимости, где есть знающие специалисты и юристы.
Когда речь идет о работе с частным посредником, то маловероятно, чтобы он обладал богатым опытом по решению разных спорных ситуаций, и может ли он полностью защитить ваши позиции через суд тоже весьма сомнительно. Обычно частник считает своим долгом свести двоих людей и выполнить функцию маклера. Некоторые из этих сводников частично помогают в подготовке и оформлении документов, но даже этого зачастую бывает недостаточно. Опытный специалист должен знать историю квартиры. Как врач хорошо знает историю болезни своего пациента, так и опытный риэлтор должен хорошо знать историю продаваемого или покупаемого дома, чтобы не попасть в сложную ситуацию, из которой необходимо будет выбираться. Необходимо тщательнейшим образом изучить все правовые документы, которые прилагаются к данному документу.
Пример. Муж еще 5 лет назад ушел от жены, но официально развод не оформил и живет в другой квартире. Женщина убеждена, что квартира принадлежит ей и хочет продать. Частный маклер готов ей оказать свою помощь. Однако нотариус сразу же расставит все точки в этом вопросе и объяснит, что даже бывший муж (но он законный) имеет право на жилплощадь, а значит надо его найти и уже вместе с ним готовить документы на продажу, если он согласен. Вот банальная ситуация, в которую очень часто попадают подобные сводники. Потеряно время, расстроена женщина, все надо начинать с самого начала и совсем с другого конца.
Именно поэтому, мне хочется пожелать всем тем, кто привык экономить свое время, деньги и здоровье обращаться к специалистам. Вопрос приобретения недвижимости не так уж прост, как может показаться на первый взгляд. О подводных рифах некоторых сделок мы вам сказали, но хочется подчеркнуть еще раз, что каждая операция по недвижимости не похожа на другую точно так, как и отпечатки пальцев каждого человека. Совет мы вам дали, а решение принимать вам.