Строительство "многоэтажек" может решить проблему качественного жилья
Вопрос целесообразности строительства домов свыше 25 этажей достаточно актуален для Киева.
Прежде всего, плюс таких домов в том, что, используя минимальный по площади земельный участок, можно получить максимальное количество жилых квадратных метров, таких необходимых нашему городу. Ведь только на квартирном учете в Киеве числится более 1,446 млн семей. К тому же, согласно социологическим опросам, киевляне до сих пор считают решение жилищного вопроса одной из самых актуальных проблем. Не возражают против высотного строительства и Главкиевархитектура, и Государственный комитет Украины по строительству и архитектуре. Как позитивную в этом вопросе можно оценивать и позицию мэрии, которая в 2004 г. намерена прекратить выделение земли под коттеджное и индивидуальное строительство.
Строительство высотных жилых домов на массивах не дает городу разрастаться вширь, что в свою очередь ведет к увеличению коммуникаций, необходимого транспорта, изменению границ города.
Однако при всех плюсах "высоток", нельзя не остановиться на их минусах. Во-первых, часто строительные компании в погонях за прибылью нарушают все нормы строительства и буквально лепят "многоэтажки" одну возле другой, руководствуясь принципом: "в тесноте, да не в обиде". Вопрос: одобряют ли жильцы такое близкое, в прямом смысле этого слова, соседство?
Если же говорить о центре города, то в Законе Украины "О планировании и застройке территорий" четко сказано, что "сохранение традиционного характера среды является приоритетным заданием градостроительства". В каждом конкретном историческом ареале новостройки регламентируются определенными ограничениями. Так, согласно этим ограничениям Генеральным планом Киева предусмотрено, что в исторической части Киева высота застройки не должна превышать 29 м. К сожалению, у нас многие этот вопрос обходят.
Во-вторых, для высотных домов следует разрабатывать новые конструкции несущих стен, дополнительно укреплять фундамент. Высотное жилое строительство требует обеспечение надлежащей пожарной безопасности. Лишние этажи предполагают наличие в доме дополнительных мусоропроводов, технических этажей, лифтов как грузовых и пассажирских, так и специальных для пожарных команд. В итоге все это ведет к повышению стоимости квадратных метров.
Немаловажен и "человеческий фактор", поскольку, начиная уже с 20-го этажа, человек ощущает дискомфорт. Да и врачи не приветствуют использование верхних этажей "высоток" под жилье, ведь многие страдают боязнью высоты.
И все же, на наш взгляд, будущее за строительством высотных жилых домов. Ведь собственный дом при всей его привлекательности - достаточно дорогое удовольствие. С учетом того, что население столицы постоянно растет, и еще далеко не все имеют собственную квартиру, только строительство многоэтажных жилых домов может решить проблему обеспечения киевлян качественным жильем. Однако это возможно только при жестком контроле за соблюдением санитарных, пожарных и других норм при строительстве подобного типа жилья.
Небоскребы станут достойным украшением современных украинских городов
Роман НИКУЛИН,
руководитель департамента реализации компании развития проектов "КИЕВ-ДОНБАСС":
Начнем с того, что мы не являемся экспертами в вопросах возведения и эксплуатации высотных домов. Более того, в Украине на сегодняшний день, скорее всего, таковых и нет. Во всяком случае, мы таковых не знаем. Поэтому все сказанное ниже будет нашим независимым мнением.
Вообще строительство целесообразно в любом случае, высотный это дом или нет.
Вопрос в другом. Где целесообразно строить? Как целесообразно строить? И для кого строить высотные дома? Если рождается проект высотного дома и заказчик отдает себе отчет в том, что именно он хочет получить в процессе реализации проекта, тогда сомнений нет, что строительство высотных домов целесообразно, необходимо и важно, как для потребителей, так и в целом для экономики страны. В любом строительном проекте должен присутствовать здравый смысл и должны быть продуманы все детали - архитектурное решение, расположение объекта (в соответствие с планом развития и архитектурным обликом города или района) и целевая аудитория.
Преимущество "высоток" в том, что на небольшом участке земли можно получить достаточно большое количество площадей к продаже. Что касается потребителей такого жилья, то для них здесь имеется преимущество в цене. Как правило, высотные дома возводятся не в историческом центре города, и цена может быть значительно ниже и доступнее для потребителя. Безусловно, это не является правилом в оценке всех "высоток", так как имеются объекты, в которых стоимость 1-го кв. м может достигать стоимости жилья в историческом центре города.
Среди потребителей есть те, кто спит и видит свой дом за пределами города в окружении природы, и те, кто мечтает жить в современном высокотехнологичном урбанистическом гиганте. И то, и другое представление о месте обитания имеют право на существование и, следовательно, должны быть удовлетворены.
Выгодно ли строительным компаниям возводить высотные дома - это вопрос экономической выгоды. На одном и том же участке можно построить и пять этажей, и десять. Прибыль от продажи во втором случае будет больше, даже с учетом финансовых затрат на решение вопросов с "подводными камнями", затрудняющие строительство "высоток" (постоянные проверки технического состояния, разные экспертизы и т. д.). Впрочем, если проект выполнен грамотно с учетом необходимых норм и стандартов, то при использовании современных строительных технологий все эти вопросы нормально решаются.
Между тем, органы законодательной власти не должны решать, сколько можно строить этажей, а сколько нельзя. Они должны на законодательном уровне организовать систему контроля и технической экспертизы
 |
Киев и Украина в целом - это сочетание европейского и азиатского образа жизни. Если для "старушки" Европы небоскребы не особенно характерны, то для дальневосточных "тигров" - это уже непременный и обязательный атрибут. Мы же будем, как всегда, где-то посредине. Наряду с коттеджными городками, жилыми комплексами низкой и средней высотности у нас в ближайшее время начнут возводить и небоскребы, которые станут достойным украшением современных украинских городов, а начнется этот процесс, конечно, в Киеве.
Высотные дома выгодны и строителям, и покупателям
Юрий МАКСИМЧА,
директор "БудИнвестХолдинг":
Строительство высотных домов в Украине целесообразно, поскольку при этом земли используются более рационально, меньшие затраты на коммуникации, они проще в обслуживании. Минусы заключаются в том, что при возможных проблемах с водой, электроэнергией большее количество людей оказывается без коммуникаций.
Впрочем, жилье в "высотках" сегодня востребовано. Так как далеко не каждый человек может себе позволить построить коттедж. Для того, чтобы построить дом со всеми коммуникациями (отопление, газ и т. д.) потребуется $100 тыс. и больше. Жилье в высотных домах обходится дешевле в полтора-два раза. Вместе с тем, возводить высотные дома выгодно и самим строительным компаниям, поскольку строительство является самой рентабельной отраслью в экономике. Проблема заключается в том, что сегодня госадминистрация Киева пытается монополизировать рынок, забирает лучшие площадки, затрудняет оформление документов на получение площадок для других строительных фирм, которые находятся не на подряде у ГУЖЗ. Частые проверки, экспертизы, безусловно, препятствуют полноценной работе любой компании.
Законодательство должно ограничивать высоту здания только пределами средств пожаротушения и авиацией. Хотелось бы, чтобы "спор" решился в сторону увеличения этажности, т. к. это позволит на меньшей земельной площади разместить большее количество людей, что, в свою очередь, увеличит рентабельность. К примеру, в Москве подходит к концу строительство самого высокого (264 м от земли) жилого дома в Европе.
На мой взгляд, в будущем будет постепенно увеличиваться этажность домов. На окраинах будут возводиться жилые комплексы, состоящие из "высоток", а центр будет точно застроен.
Строить будут, и чем дальше, тем выше
Андрей ПАЛУХИН,
директор по развитию бизнеса ООО "НовоБудова":
В связи с возросшим спросом и стоимостью земельных участков, строительство высотных домов весьма целесообразно. Естественно, что на себестоимость жилья влияет стоимость земли и, соответственно, чем больше квадратных метров можно выстроить на данном участке, тем меньше будет его себестоимость, и самое важное, конечная стоимость кв. м для потенциального инвестора. По моему мнению, минус, скорее всего, заключается в "быстром" обслуживании техническими службами, особенно лифтов. Ведь ни для кого не секрет, что при поломке лифта, приходится несколько часов ожидать службу ремонта.
Нужно отметить, что "высотки" сегодня востребованы. Более того, огромный спрос на высокие этажи от десятого и выше. Стоимость кв. м на первичном рынке - $2,8-6 тыс. в зависимости от месторасположения объекта недвижимости. То есть квартира в среднем стоит $45-60 тыс., а строительство коттеджа обойдется ориентировочно $100 тыс. и выше, плюс его нужно выстроить и потратить на это огромное количество личного времени, в то время как при строительстве дома все документальные вопросы по сдаче дома в эксплуатацию берет на себя застройщик. Конечно, можно привлечь специалистов для этого, но тогда возрастает сметная стоимость строительства.
В общем, если все работы при возведении высотных домов согласованы с соответствующими службами и проводятся в соответствии с нормами, то никаких проблем возникать не должно. Факторами, которые могут влиять на сроки строительства, являются неграмотное финансирование с плохой организацией всех участников проекта, а так же неблагоприятные погодные условия на протяжении длительного времени.
По поводу законодательных споров вокруг "высоток", как заявила пресс-служба городской администрации, ссылаясь на мэра Киева А. Омельченко, проблема состоит не в нехватке средств или соответствующего оборудования для строительства, а в отсутствии пожарных машин, которые в случае экстренных ситуаций просто будут не в состоянии добраться до верхних этажей сооружений. В большинстве случаев не установлены системы пожаротушения в высотных домах, а добраться по пожарной лестнице выше 25 этажа проблематично. И все же, городские власти обязаны думать не об уменьшении высоты зданий, что решит в недалеком будущем проблемы молодых семей, а приобретать пожарные машины для высотных зданий.
Думаю, что в ближайшее время строительство "высоток" не должно прекратится, т. к. это выгодно и застройщику и покупателю.
Расти вверх - это общемировая тенденция
Сергей РАСПУТНЫЙ,
директор строительно-инвестиционной компании "Киев Житло-Инвест"
Целесообразно или нет строительство высотных домов в Украине, не имеет смысла обсуждать. Динамика роста высотности зданий на всем советском и постсоветском пространстве следующая: 50-е годы - пять этажей, 70-е - девять этажей, 80-е - 16 этажей, настоящее время - 24 этажа и первые эксперименты "вырасти" до 32-40 этажей. Здания будут продолжать расти вверх. Это обусловлено и ростом цен на землю, и развитием новых технологий в строительстве и технике (водоснабжение, пожаротушение и т. п.). Кроме того, строительство высотных домов по сравнению с малоэтажными, при одинаковом количестве полезной площади, позволяет оставить гораздо больше свободного пространства для благоустройства и озеленения, что тоже немаловажно в условиях плотной городской застройки.
"Малоэтажная Америка" у нас пока еще только зарождается и коттеджное строительство на сегодняшний день в Украине ближе к дачно-летнему типу жилья по многим причинам. Из них самые важные три. Во первых, это необходимость создания среды обитания со всей необходимой инфраструктурой (школы, детские сады, магазины, рестораны и т. д.). Во вторых, это традиции или менталитет: далеко не все готовы жить круглый год за городом. И в третьих, это достаточно высокая стоимость дома с землей за городом, не говоря о таких районах Киева как Печерск или Подол, что значительно ограничивает количество желающих.
На мой взгляд, широкая популярность коттеджного жилья пока еще скорее теоретическая, чем практическая. Еще идет процесс формирования этого сегмента рынка жилья. Большинство потенциальных жителей таких поселков только присматриваются и изучают новый образ жизни, который достаточно сильно отличается от привычного городского ритма. Однако процесс освоения этого сегмента недвижимости в ближайшее время будет развиваться достаточно динамично.
Исходя из выше сказанного, многоэтажное жилье и офисные центры востребованы и будут востребованы всегда. Спрос на жилье в высотных домах в большей степени зависит от места расположения дома и инфраструктуры района, типа и качества здания, внутренней инфраструктуры жилого комплекса.
Все люди разные, у каждого есть свои предпочтения при выборе жилья, поэтому об унификации говорить не приходится, необходимы и коттеджи, и многоэтажные, и среднеэтажные дома.
Рентабельность проекта зависит от очень многих факторов и попытка свести все только к высотности здания очень не объективна. Количество этажей - это лишь один из факторов и говорить, что проект будет успешным только по причине высотности, абсолютно неправильно.
Самый главный "камень преткновения" при высотном строительстве - это отсутствие нормативной базы на строительство зданий выше 24 этажей. В настоящее время ведется экспериментальное строительство нескольких таких зданий, и, надеемся, этот опыт позволит отработать необходимые нормы и стандарты высотного строительства. Вселяет оптимизм и тот факт, что "Госстрой" Украины в последнее время принимает активное участие в этом процессе, поэтому есть надежда на достаточно быстрое принятие новых норм и правил. Еще одна сложность заключается в том, что у городского управления пожарной охраны отсутствует техника для пожаротушения зданий выше 24 этажей, и никто не может предсказать, когда эта, по сути, организационно-бюджетная проблема будет решена.
Кардинальные перемены в любой сфере, и уж тем более в законодательстве - процесс инерционный. В такой ситуации тяжелее всего тем, кто инициирует процесс и идет первым. Законодательные споры - это не что иное, как обыкновенный человеческий консерватизм людей, которые разрабатывают нормативную и законодательную базу.
Но всему свое время, и, в конце концов, нормативные документы будут разработаны. И те, кто прошли первыми - проложат дорогу всем остальным.
Киев, как и любой "живой" город будет продолжать застраиваться всеми типами зданий. И в этом прелесть любого красивого города.
На мой взгляд, если все дома будут одинаковыми - это уже будет похоже на катастрофу. Разнообразие, и в том числе разновысокость - это ключ к гармонии и красоте. На мой взгляд, гораздо важнее высоты здания его эстетика, стиль, архитектурное решение. Но в последнее время, в пылу споров о высоте, об этом частенько забывают.
Анатолий ОСАДЧИЙ,
генеральный директор АО "Полесье":
