Строительство, как получить разрешение на выполнение работ

При виде этого огромного количества разнообразных объектов строительства, может сложиться впечатление, что стоит только захотеть… и можно начинать строительство. На самом же деле путь от «задумки» до закладывания первого камня занимает, как правило, несколько лет.
Несмотря на то, что строительство – это долгая, бюрократизированная и дорогостоящая процедура (особенно в столице, а именно ее мы возьмем за пример в данной статье), желающих возводить новые здания и сооружения достаточно много. Такой интерес к строительству вызван короткими сроками окупаемости объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости, а также высоким показателем доходности этого вида бизнеса.
Несмотря на то, что строительство – это долгая, бюрократизированная и дорогостоящая процедура (особенно в столице, а именно ее мы возьмем за пример в данной статье), желающих возводить новые здания и сооружения достаточно много. Такой интерес к строительству вызван короткими сроками окупаемости объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости, а также высоким показателем доходности этого вида бизнеса.
Для того чтобы начать строительство, необходимо решить огромное количество вопросов, получить массу согласований и разрешений. К сожалению, правила получения всех необходимых документов не выписаны в одном нормативном акте, равно как и не существует какой-либо схемы, по которой нужно действовать. Все процедуры разбросаны по большому количеству законов, подзаконных актов, строительных норм, стандартов и т. п.; количество этих документов постоянно растет, а в существующие с завидным постоянством вносятся изменения. Уследить за всем этим очень сложно, поэтому подготовка и согласование документации растягивается на полтора-два года (а иногда и на более длительный срок).
Одним из самых главных документов, дающих право непосредственно приступать к началу строительства, является разрешение на выполнение строительных работ (далее – Разрешение).
Получению Разрешения предшествуют:
• получение земельного участка под строительство;
• получение разрешения на размещение объекта;
• разработка и последующее согласование проекта.
Получение земельного участка под строительство
Поскольку именно земля является пространственным базисом для размещения различных объектов, то без наличия земельного участка приступить к строительству невозможно. Прежде всего, необходимо подобрать земельный участок, на котором разрешено возведение задуманного объекта. Дальше – в зависимости от того, в чьей собственности подобранный участок находится, – он либо приобретается, либо приватизируется, либо арендуется.
В рамках данной статьи мы не будем детально описывать процедуру получения земельного участка, а лишь скажем, что решение земельного вопроса является одним из самых сложных и важных этапов, и завершиться он должен получением документа, подтверждающего право собственности либо право пользования земельным участком, на котором планируется постройка объекта.
Получение разрешения на размещение объекта
Имея на руках государственный акт на право собственности или договор аренды земельного участка, можно обращаться в Киевсовет с заявление о разрешении разместить запланированный объект на конкретном земельном участке. К заявлению необходимо будет приложить документ о праве на землю.
Если вышеназванный орган посчитает возможным размещение указанного объекта на данном земельном участке, то заявление будет передано на предварительное согласование в различные инстанции и службы, среди которых – санитарно-эпидемиологическая служба, экологическая и пожарная инспекции, Управление земельных ресурсов и другие. И через 2–4 месяца заявитель получает разрешение, а вместе с ним и письмо-разрешение на проектирование.
Возможны, конечно же, и отказы выдать такое разрешение. Это может быть связанно с тем, что размещение запланированного объекта «не вписывается» в существующую застройку, либо санитарные нормы не позволяют строить на данном участке подобный объект. Тогда необходимо искать новый участок либо строить другой объект.
Фактически, проходя все эти согласования, вышеперечисленные инстанции и службы дают свое согласие на постройку объекта, но в дальнейшем придется проходить подобные согласования повторно – на стадии утверждения проектной документации. И, как это ни странно, они могут «изменить свою позицию».
Разработка и последующее согласование проекта
Разработка и порядок утверждения проекта – достаточно сложный и долгий процесс. Приступать к разработке проекта можно после того, как получено разрешение на размещение объекта градостроительства, письмо-разрешение на проектирование, а также архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое предоставляется Главным управлением градостроения и архитектуры г. Киева (далее – Главкиевархитектура), и технические условия (ТУ). ТУ выдают организации и предприятия, на содержании которых находятся внешние инженерные сети (водопровод, канализация, газ и т. д.), к которым то или иное здание будет подключаться, в частности:
• Киевэнерго;
• Киевводоканал;
• Киевгаз;
• Киевсвет;
• Госавтоинспекция;
• Укртелеком;
• Пожарная инспекция.
Если объект будет размещаться в охраняемых культурных зонах, нужны ТУ органов по охране памятников, если в природоохранных зонах – разрешение органов охраны окружающей среды.
Получение ТУ можно поручить специализированной компании, которая за плату в 5–6 тыс. грн за полтора-два месяца соберет необходимые документы, либо получать документы своими силами, но это может занять много времени, хотя и обойдется в гораздо меньшую сумму.
К тому же, надо заказать и получить градостроительное обоснование. Этот документ подготавливает Управление охраны памятников истории, культуры и исторической среды г. Киева. Его стоимость составляет порядка 4–5 тыс. грн, а получить его можно в течение месяца.
Собрав все необходимые документы, можно заказывать изготовление проекта, обратившись в проектную организацию. Разрабатываться проект может либо в одну стадию, либо в две: эскиз и собственно проект – все зависит от сложности объекта.
После того как проект подготовлен, он должен быть согласован, согласно условиям АПЗ и ТУ. Его архитектурно-планировочная часть подается на рассмотрение градостроительного совета, положительное решение которого свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта. Другие разделы проекта согласовываются отдельно с соответствующими службами и организациями, которые имеют отношение к проекту.
Когда стадия согласований пройдена, и они все получены, проект сдается на комплексную государственную экспертизу. Порядок и условия ее проведения регулируются Постановлением Кабинета Министров Украины № 483 от 11.04.2002 г. Экспертиза проверяет выполнение противопожарных норм, санитарно-гигиенических, экологических требований, требований по охране труда, по обеспечению энергосбережения, и также проводится проверка соответствия проекта государственным строительным нормам и стандартам.
Получение разрешения на выполнение строительных работ
Пройдя все согласования и собрав полный пакет документов, остается получить разрешения на разрытие (выдается Главным управлением контроля по благоустройству и внешнему дизайну города Киева), после чего, согласно действующему законодательству, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Главкиевархитектуру для получения Разрешения.
К заявлению необходимо приложить целый ряд документов:
• документ, удостоверяющий право собственности или право пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком, на которой будет размещен объект градостроения;
• решение исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроения;
• комплексный вывод государственной инвестиционной экспертизы;
• документы о назначении ответственных исполнителей работ (прораба, лиц, которые выполняют технический надзор, авторский надзор);
• утвержденную в установленном порядке проектную документацию (строительный генеральный план и паспорт фасада в двух экземплярах, объяснительная записка для регистрации).
В Главкиевархитектуре проверяется наличие всех предусмотренных законодательством документов, правильность их оформления и составления, а также наличие согласований и позитивного вывода госэкспертизы. И в месячный срок принимается решение о предоставлении и выдаче Разрешения либо об отказе в его выдаче.
Разрешение выдается на весь срок строительства объекта (нормативный или предусмотренный контрактом). А в случае, если этот срок не соблюден, то продолжение действия разрешения устанавливается на срок, не превышающий одного календарного года.
По окончании срока действия разрешения застройщик (заказчик) должен заблаговременно продлить его в Главкиевархитектуре.
Пройдя все вышеперечисленные этапы и получив Разрешение, можно приступать к строительству, в 7-дневный срок уведомив об этом Главкиевархитектуру. А как только объект будет закончен, останется только:
• сдать и ввести его в эксплуатацию;
• получить архитектурный и технический паспорт;
• получить документ о праве собственности на возведенный объект и зарегистрировать объект в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
После этого собственник может полноценно использовать возведенный объект и распоряжаться им по своему усмотрению.
Ответственность за нарушение градостроительного законодательства
К сожалению, многие застройщики не придерживаются установленных правил и строят, имея неполный комплект документов, а то и не имея необходимых документов вовсе, рассчитывая получить либо согласовать их после завершения строительства.
Выполнение строительных работ на объектах без получения разрешения или его заблаговременной перерегистрации, а также выполнение неотмеченных в разрешении строительных работ считается самовольным и тянет за собой ответственность согласно действующему законодательству. В случае выявления вышеперечисленных нарушений инспектор управления государственного архитектурного контроля может:
• наложить штраф – в размере от 85 грн до 50% от стоимости работ;
• приостановить проведение строительных работ;
• закрыть стройку.
Также, выполняя строительные работы, необходимо соблюдать правила, установленные в государственных строительных нормах и нормативах, в природоохранном законодательстве, в законодательстве о санитарном и эпидемиологическом благополучии населения.