Строительные скандалы: причины, риски и способы разрешения

На этой неделе рост цен на квартиры в Киеве, о котором Domik.ua писал в предыдущих обзорах, продолжился. В среднем по городу квадратный метр подорожал на 1,6% в долларовом эквиваленте. В цене выросли почти все типы квартир, больше всего – на 3,1% – подорожали двухкомнатные. И даже в сегменте новостроек, где мы отмечали снижение цен, на этой неделе квадратный метр подорожал.

Читайте также: Перспективы новых градостроительных стратегий в Киеве

Стоит отметить, что рост долларовых цен происходит на фоне снижения курса американской валюты и даже небольшого укрепления гривны и по отношению к доллару, и к евро. Гривневые цены в среднем по городу выросли значительно меньше, а квартиры в новых домах на вторичном рынке даже подешевели.

В преддверии осени несколько выросла и активность покупателей: сделок с недвижимостью стало больше, но большинство из них по-прежнему заключаются в самых бюджетных сегментах.

Если ситуация на вторичном рынке выглядит более или менее оптимистично, первичный продолжает «штормить». Дело не только в перенасыщении рынка предложением, хотя в 2017 году это главная угроза для него. Дело еще и в активизировавшихся строительных скандалах, где сторонами конфликта выступают застройщики, активисты, местные жители. А также государственные контролирующие и даже правоохранительные органы – в разных, в зависимости от конкретной стройки, комбинациях.

Условно можно выделить три такие комбинации

Первая – легальные стройки, где местные жители с подачи шустрых дельцов, именующих себя «активистами», решили вытребовать у застройщика дополнительные преференции в виде благоустройства зеленой зоны или детской площадки. Обычно такие скандалы начинаются с претензий, что застройщик лишил жителей соседних домов детской площадки или последнего в округе скверика (который до начала строительства чаще использовался как свалка). У местных жителей и так называемых «активистов» в таких случаях разные интересы: первые хотят добиться от застройщика какой-то «компенсации» в виде той же новой детской площадки, а вторые откровенно требуют взятку. Затухают конфликты после того, как застройщику удается договориться с одной из сторон. Органы власти или контролирующие органы в конфликт вовлекаются только в том случае, если какой-нибудь чиновник или депутат почтет его достойным вмешательства – тогда стройка может даже на время остановиться.

Читайте также: «Интергал-Буд» заявляет о чрезмерных требованиях и необоснованных претензиях сельских жителей к компании в связи со строительством ЖК «Озерный гай Гатное»

Вторая комбинация – это противостояние контролирующих органов и застройщика. После принятия закона № 4733-1, который заменил категории сложности классами последствий и обязал застройщиков получать разрешительную документацию на объекты, которые раньше строились по декларативному принципу, ГАСИ, уже объявила незаконными несколько строек в Киевской области. Три из них – объекты одного застройщика BD Holding – «Пражский квартал-2», «Европейка» и Echo Park, где не только продана немалая часть квартир, но и есть введенные в эксплуатацию и заселенные дома. Другой прецедент – ЖК Park Lake City от компании DIM, строительство которого было объявлено ГАСИ незаконным еще до того, как в ЖК стартовали продажи.

Читайте также: Как определить класс последствий новостройки по новому закону о градостроении

Яркий пример в Киеве – ЖК Rybalsky, иск о незаконности строительства которого подала – внимание!,– не ГАСИ, а прокуратура, в компетенцию которой не входит контроль за соблюдением детальных планов территорий. Пока застройщик ЖК выиграл несколько судов разных инстанций, но история продолжается.

Не секрет, что крупный бизнес в Украине тесно переплетен с политикой, а большинство застройщиков имеют «покровителей» в политических кругах или сами политики. Объявление той или иной стройки незаконной все чаще становится инструментом нечестной конкуренции, где ГАСИ отводится роль марионетки, а чиновники стараются заработать очки у избирателей.

Предпосылки для коррупции создал и упомянутый закон № 4733-1. Обратной силы он не имеет, и застройщики пригорода, которые всегда строили по третьей категории сложности, вроде бы должны иметь возможность закончить стройку по декларации. Однако у контролирующих органов есть возможность потребовать разрешительную документацию на этапе ввода в эксплуатацию. Здесь и кроется коррупционный риск: те, у кого разрешений не было, делают экспертизу проекта и получают разрешения задним числом. Это – всегда коррупция. Да и в случае новых объектов чиновник всегда может отправить застройщика за оформлением проектной документации и экспертным заключением к «своему» эксперту.

Наконец, третья группа конфликтов – это самые нашумевшие скандалы, в которые вовлечены абсолютно все от местных жителей до Кабмина. К таковым относятся, в частности, застройка территории Сенного рынка и стройка на улице Мечникова, 11А. У этих объектов есть ряд схожих черт. Это масштабные и дорогие проекты в центральных районах Киева, расположенные на очень лакомых участках. Конкуренты не прочь их заполучить, а описанные выше вероятные псевдо-активисты и инициирующие проверки чиновники, возможно, не прочь на этом заработать. При этом все разрешения, включая разрешение на превышение допустимой высоты в центральной части Киева, у застройщика есть. Но, по утверждениям активистов, получены они незаконным путем.

За счет освещения рядом общенациональных СМИ, больше всего внимания в последнее время приковано к строительству ЖК «Ярославов Град» на месте Сенного рынка. Главные претензии общественности к нему – это превышение допустимой для центра Киева этажности и возможный транспортный коллапс за счет увеличения автомобильного трафика после введения домов в эксплуатацию.

На прошлой неделе Минрегион создал межведомственную рабочую группу по вопросам законности строительства некоторых объектов в Киеве, среди которых 2 упомянутых ЖК. Проверка законности строительства – не совсем компетенция Минрегиона. Для этого у него есть ГАСИ, которая уже неоднократно проверяла объекты и нарушений не обнаружила. Это наталкивает на мысль, что чиновники Минрегиона возможно решили поучаствовать в «разделе пирога», в котором вероятно активно участвуют их коллеги из ГАСИ и других инстанций.

Скандалы вокруг строек и, в частности, их коррупционная составляющая создают ряд рисков для рынка недвижимости. В первую очередь это удар по его инвестиционной привлекательности, как в глазах крупных системных инвесторов, так и небольших частных. А без инвестиций рынку недвижимости грозит полный коллапс, что в свою очередь ударит по экономике Украины.

Не способствует сложившаяся ситуация и улучшению позиций Украины в рейтинге ведения бизнеса. Ведь одно дело, когда застройщик строит без разрешений, и совсем другое, когда стройка законна, но против нее постоянно протестуют и постоянно проверяют. В таком случае застройщик теряет время и деньги. Это закономерно отталкивает иностранные компании, которые хотели бы работать на украинском рынке, зато создает благоприятные условия для карманных компаний тех или иных чиновников.

Главный вопрос – что делать потенциальным и существующим инвесторам строек, которые находятся «под прицелом»? Сохранять спокойствие и проявить немного осторожности.

Во-первых, проверьте, желательно с юристом, все разрешительные документы, включая разрешение на превышение допустимой в центре города высотности (если таковое необходимо). Во-вторых, старайтесь не покупать квартиры на верхних этажах – если застройщика таки вынудят пойти на уступки требованиям общественности, скорее всего, ему придется просто снизить этажность.

К слову, несмотря на многочисленные протесты и требования о сносе ряда зданий, ни одно из них, включая стройки Войцеховского , нарушающие все технические и юридические нормы, так и не снесли. Пока в Киеве есть только один прецедент, когда застройщик демонтировал верхний этаж в здании на улице Владимирской. Еще один случай – когда судьба здания и его инвесторов остается неопределенной – касается дома на Нижнем валу, 27-29 . Но там имело место нарушение проектной документации. Во всех остальных случаях дома достраивались и вводились в эксплуатацию.

Есть ли выход?

Улучшить ситуацию должна была бы ответственность чиновников за каждое выданное разрешение и каждое заявление о незаконности той или иной стройки. Положение об ответственности за разрешения недавно ввели, но, по словам профильных юристов, частая смена кадров ГАСИ сводит его на нет. Принятие Генплана Киева и зонинга сделало бы процесс выдачи разрешений на строительство в том или ином районе более прозрачным. Но, в отличие от детальных планов, принятие этих документов тормозится. И, не исключено, что возможно умышленно. Вероятно, когда-нибудь совместными усилиями добросовестных застройщиков и общественности решение будет найдено. Для этого им нужно объединиться, а пока они – по разные стороны баррикад.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 16597 объектов – это на 1,6% больше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в микрорайоне Оазис-Оболонь – за полгода цены на квартиры там снизились на 4,1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Оазисе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим достаточно равномерное снижение цен на все типы квартир в Оазисе. Правда, одно- и трехкомнатные квартиры больше упали в цене в марте-апреле, и в последние месяцы цены на них растут, а стоимость двухкомнатных снижалась медленнее, но этот процесс продолжается до сих пор. Интересно, что половина предложений квартир в этом жилом микрорайоне – трехкомнатные, предложение однушек и двушек существенно меньше.

Оазис-Оболонь – микрорайон, сформированный одноименным жилым комплексом, с полноценной инфраструктурой и качественной средой в виде большого парка и набережной. Именно это делает его одним из самых комфортных районов Киева, и благодаря этому длительное время считалось, что снижение цен квартиры в Оазисе не затронет. Однако графики демонстрируют иную картину: квартиры здесь подешевели, и продолжают дешеветь даже на фоне роста цен в целом по городу.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь. Общая площадь – 59 квадратных метров, жилая – 23,5, кухня – 12,9. Квартира расположена на 7-м этаже 9-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $98 000 ($1661/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 51,8 квадратных метров, жилая – 31,3, кухня – 8,1. Квартира расположена на первом этаже 9-этажного дома. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $38 000 ($734/кв. м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Иорданская, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 62,8 квадратных метров, жилая – 42,9, кухня – 7,5. Квартира расположена на шестом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $55 000 ($876/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Константиновская, Подольский район, Подол. Общая площадь – 56,3 квадратных метров, жилая – 41,4, кухня – 5,5. Квартира расположена на четвертом этаже 5-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $49 400 ($877/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017