Стратегия и тактика инвестирования Киева

Рассказать о планах муниципалитета по участию в MIPIM-2005 попросили Валерия Борисова, первого заместителя главы КГГА, начальника Главного управления экономики и инвестиций.
РТ: Тенденции развития Киева требуют привлечения не только внутренних, но и внешних инвестиций. Валерий Дмитриевич, какие шаги предпринимает в этом направлении столичная администрация?
В. Б.: Столица имеет огромный инвестиционный потенциал, и этот факт сегодня ни у кого не вызывает сомнений. Главное – грамотно его использовать. Один из эффективных путей привлечения инвесторов – активное участие государственных и частных структур в таких крупных международных инвестиционных форумах, как MIPIM.
Впервые Киев как столица и объект инвестирования был представлен на этой выставке в прошлом году. Участие города было в большей степени ознакомительным. На стенде представляли материалы по законодательной базе Украины в сфере защиты иностранных инвестиций, вывоза прибыли, условий инвестирования и т. д. Также были подготовлены ознакомительные буклеты с информацией об инвестиционных проектах города.
Анализируя опыт соседних государств, мы видим, что именно благодаря участию в международных форумах удалось улучшить инвестиционный климат в Москве, Санкт-Петербурге. Столица России уже восемь лет принимает участие в подобных инвестиционных выставках, в результате москвичи привозят зарубежных инвестиционных договоров на сумму от $8 до $12 млрд, то есть, по сути, это второй бюджет Москвы. Не отстают также наши соседи из Прибалтийских стран – Рига и Вильнюс, успешно продвигающие свои проекты.
В Киеве активно работают такие зарубежные компании, как «Metro Cash & Carry», «Билла», «Райффайзенбанк» и многие другие. Это говорит об инвестиционной привлекательности столицы. Думаю, события «оранжевой революции» с эпицентром в Киеве также сыграли существенную роль в росте инвестиционного интереса к столице Украины.
РТ: Участие в международных выставках позволяет понять принципы работы на зарубежном рынке. Были ли приняты госадминистрацией после посещения MIPIM важные решения, способные оказать существенное влияние на инвестиционный климат Киева?
В. Б.: После посещения каннского форума недвижимости и инвестиций киевская горадминистрация приняла решение об обязательности гарантий для крупных инвестиционных проектов. Такой подход практикуется в мировой практике и способствует привлечению инвесторов для застройки городов и реализации целого ряда инвестпроектов как в столицах западноевропейских государств, так и в странах ближнего зарубежья и Восточной Европы.
РТ: Возможно, для активизации интереса зарубежных инвесторов необходимы изменения в инветиционной политике?
В. Б.: Мы находимся на правильном пути, и пересмотр инвестиционной политики как таковой не имеет смысла. Нужно лишь изменить тактику ее реализации, что и будет сделано. В бизнес-среде вращаются крупные капиталы, которые хотят инвестировать именно в столичную недвижимость. Практика свидетельствует, что схемы и механизмы, которые мы предлагаем инвесторам, четкие и понятные: сначала разрабатывается проект или детальный план территории района, затем – отводится земельный участок. Причем все выполняется на конкурсных основах.
Согласно положению о конкурсах Управление экономики и инвестиций выполняет градостроительное обоснование, которое и ложится в основу инвестиционного предложения. После подписания инвестиционного договора в 10-дневный срок инвестор должен отчислить в городской бюджет 10% на социальное развитие и 1% – на прединвестиционное развитие, за счет которого заказываются новые инвестиционные проекты. Довольно жесткие условия участия и высокая цена не отпугивают инвесторов. Практика показала, что количество претендентов на объект составляет от 2 до 10, в зависимости от его привлекательности.
РТ: Иногда инвесторы и застройщики жалуются на довольно большие, по их мнению, суммы паевых отчислений. Какова политика горадминистрации в этом вопросе?
И. Б.: В мире нет ни одного мегаполиса, а тем более столицы государства, где не существовало бы практики «социальных отчислений». Согласно действующей в Украине нормативной базе, разработанной Госстроем, отчисления со стороны инвестора-застройщика в пользу муниципальной власти составляют до 25% от общей сметной стоимости строительства того или иного объекта. В Москве этот показатель достигает 40%. Разработанная же в Киеве методика, определяющая паевое участие инвестора, составляет всего от 3% до 10% от общей сметной стоимости объекта. Причем муниципалитеты некоторых других городов Украины, руководствуясь базой Госстроя, сразу же заявляют 25% и не меньше. Возможно, именно такая позиция городских властей привела в Киев московских, крымских, днепропетровских, донецких застройщиков.
РТ: Как планируется решать вопросы отвода земли и, соответственно, регулирования застройки Киева?
В. Б.: Упорядочение земельных отношений и застройка Киева отражены в Программе развития города до 2006 г. Ее цель – осуществить инвестиционные проекты. Инвестор должен получить четкий ответ на вопрос, что он может построить на выбранном участке, исходя из сложившейся застройки района.
Вопросы земельных отношений выходят на первый план, так как земля является товаром, и многие фирмы на этом зарабатывают. На сегодняшний день единственный метод регулирования – застройка города с учетом его исторических и архитектурных особенностей, новых технологий строительства, комплексного виденья. Поставлена задача разработки планов детального планирования территорий каждого района Киева. Приняты новые Правила застройки города, которые обеспечивают четкие и прозрачные условия деятельности для инвестора, заказчика, проектировщика, органов исполнительной власти. Положения Правил затрагивают порядок планирования городских территорий, их застройки, регулирования земельных отношений, основные требования по использованию отдельных территорий. Также в них отражены вопросы, касающиеся порядка осуществления инвестиционной и градостроительной деятельности, связанной с новым строительством, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом объектов градостроительства.
Думаю, что на ближайшей сессии Киевсовета в феврале или марте мы введем Порядок предоставления земельных участков исключительно на конкурсных основах.
Сегодняшняя практика землеотвоода позволяет получить участок обычным путем, в новом порядке отвод участков будет осуществляться через аукцион. Это означает, что путь один – работать с горадминистрацией на прозрачной и открытой инвестиционной основе. Именно такие решения власти за счет открытости позволят привлечь большее количество инвесторов. Схема понятна: разработка ТЭО, объявление в прессе о проведении конкурса с указанием его условий и принятие решения инвестором об участии в конкурсе.
Процесс проведения инвестиционных конкурсов мы будем стимулировать еще и через некоторые нормативные акты. Они уже разработаны, осталось дождаться решения Киевсовета.
РТ: Горадминистрацией уже подведены итоги прошлогодних инвестиционных конкурсов и намечены новые объекты инвестирования. Валерий Дмитриевич, расскажите о результатах, достигнутых в 2004 г., и планах на 2005 г.
В. Б.: Результаты инвестиционных конкурсов в 2004 г. несколько хуже, чем мы ожидали. Я имею в виду поступления в бюджет от их проведения. Дело в том, что затянулось согласование графиков платежей, поэтому многие из них перенесены на 2005 г. Например, платежи по такому емкому объекту, как застройка Днепровской набережной от Почтовой площади до моста «Метро». Город получит от инвестора 85 млн грн за право реализации проекта.
Если говорить об объектах инвестиций, где мы видели реальную заинтересованность инвесторов, то по всем объектам конкурсы состоялись. Всего от проведения инвестиционных конкурсов в бюджет поступило 47 млн грн.
В 2005 г. горадминистрация собирается провести инвестиционные конкурсы по 40 объектам и получить в бюджет города около 135 млн грн за право реализации инвестиционной деятельности. Цена инвестиций, которые планируется привлечь в Киев, составляет, по предварительным оценкам, 2 млрд грн. В основном это объекты торговой, офисной, развлекательной, гостиничной и рекреационной функций.
Также в этом году мы готовим инвестиционный конкурс на дальнейшую застройку набережной от моста «Метро» до моста им. Патона. Разрабатываются детальные планы территорий Гидропарка, островов Жукова, Галерного, Труханова, которые также пойдут на конкурс. В работе находится ряд проектов реконструкции кварталов старой жилой застройки в центре Киева и районов «хрущевок». Горадминистрация готова заниматься вопросами отселения и создания новой инфраструктуры в этих районах. Реконструкция таких кварталов как инвестиционных проектов будет происходить на конкурсных основах.
Киевская горгосадминитсрация в 2005 г. готова также выступить гарантом инвестпроекта развития сети трехзвездочных гостиниц.
РТ: Какие наиболее крупные проекты развития инфраструктуры Киева муниципалитет рассматривает в качестве инвестиционно привлекательных?
В. Б.: Вновь возрождены принципы планирования развития города на 3, 5 и больше лет. В 2005 г. предполагается увеличение темпов строительства жилья до 1,15 млн кв. м, в 2006 г. – до 1,2 млн кв. м. В связи с этим возникла проблема комплексного развития территорий, в первую очередь – обеспечение их инженерными коммуникациями и социальной инфраструктурой. Поэтому мы представим на MIPIM наиболее перспективные, на наш взгляд, муниципальные проекты инженерного развития территорий: строительство дорог, мостов, тоннелей, инженерных коммуникаций. В 2004 г. были разработаны ТЭО на ряд тоннелей, в том числе под Днепром, которые позволят разгрузить центральную часть города. Например, тоннель с Парковой аллеи на бул. Леси Украинки, с Левобережной до пл. Победы (2,7 км), тоннель под Днепром, который свяжет Окружную дорогу с Троещиной. Строительство тоннелей – дорогое, но экономически оправданное мероприятие. Кроме того, разработана схема создания многоуровневых транспортных развязок.
РТ: Валерий Дмитриевич, как муниципалитет Киева готовится к участию в MIPIM-2005?
В. Б.: В этом году мы более тщательно подготовились к участию в инвестиционном форуме MIPIM-2005: увеличили экспозицию, привлекли большее число участников, подготовили инвестиционно привлекательные объекты. Кроме компании «ХХІ Век» и ряда других коммерческих структур, участие в выставке возьмут «Киевпроект», «Киевгенплан», «Киевпидземшляхбуд». Презентация проектов будет проходить под патронатом Киевской горадминистрации, которая и выступит гарантом безопасности капиталовложений западных инвесторов. Муниципалитет планирует вновь представить действующую нормативно-законодательную базу Украины, условия инвестирования и особенности инвестирования в Киев, а также целый ряд инвестиционных проектов. Участие властей столицы для зарубежных инвесторов послужит гарантией решения земельных вопросов, рентабельности проекта и возврата инвестиций.
По большому счету, мы готовы принять крупные зарубежные инвестиции. А участие в международной выставке в Каннах, надеюсь, ускорит этот процесс, так как интерес западных инвесторов к Киеву довольно большой.
Марина Забельская