Столичный рынок недвижимости накануне Нового года

На этой неделе доллар на межбанковском рынке снова немного подорожал. При этом цены на квартиры , которые традиционно определяются в долларах, падать не спешат. Если на прошлой неделе неаппроксимированная цена предложения снизилась на 1%, то на этой – выросла на 0,7%.

Читайте также: Предновогодний ажиотаж на рынке недвижимости отменяется

Активность на рынке остается низкой. Наблюдая за колебаниями доллара, потенциальные покупатели недвижимости откладывают покупку на неопределенное время. Риелторы уверены, что покупать они готовы, но не по таким ценам, как есть сегодня. Продавцы, в свою очередь, полагают, что цена итак упала слишком низко.

Зато высокая активность уже не первую неделю наблюдается в сфере изменений законодательства, касающегося рынка недвижимости.

Так, президент Порошенко только на этой неделе ветировал закон о реструктуризации валютных кредитов, который он сам, а также НБУ раскритиковали почти полгода назад.

Читайте также: Торжество абсурда. Чем чреват закон о реструктуризации валютных кредитов

В итоге, несмотря на бурную активность вокруг реструктуризации валютных кредитов в течение всего 2015 года, вопрос так и остается нерешенным.

Но самым одиозным стало решение Верховного суда, согласно которому застройщик после подписания предварительного договора купли-продажи вовсе не обязан заключать с инвестором основной договор. Он вполне может отказаться передавать покупателю квартиру, либо может на свое усмотрение изменить оговоренное в договоре помещение, например, уменьшив метраж. Правда, должен компенсировать инвестору его затраты.

Учитывая, что оплата стоимости квадратных метров производится в гривнах, а национальная валюта девальвирует куда быстрее, чем строятся дома, такая компенсация едва ли станет утешением для инвесторов.

Читайте также: Верховный суд разрешил застройщикам не передавать квартиры инвесторам

Впрочем, стоит отметить – и большинство юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, это неоднократно подчеркивали – что предварительный договор купли-продажи имущественных прав не является полностью легальным схемой покупки квартиры в строящемся доме. Рискованным способом он был и до решения Верховного суда. Согласно «Закону об инвестиционной деятельности» абсолютно легальны лишь 4 схемы инвестирования: участие в Фонде финансирования строительства, покупка целевых облигаций, Фонды операций с недвижимостью и Институты совместного инвестирования.

В Украине действуют только первые две.

Читайте также: Фонд финансирования строительства. Преимущества и недостатки инвестирования

Еще одним громким законодательным новшеством последнего времени стал законопроект об отмене паевого взноса, внесенный на рассмотрение парламента депутатом от БПП Петром Сабашуком. Инициативу нардеп объясняет тем, что паевой взнос является непрямым налогом – такие налоги в Украине запрещены. Застройщики, которым в качестве паевого взноса приходится платить от 4% до 10% себестоимости строительства, законопроекту, конечно же, рады. Тем более что средства в развитие инфраструктуры, которое как раз и должен покрывать паевой взнос, им все равно приходится вкладывать. И нередко сумма вложений превышает размер взноса.

Наконец, на этой неделе на рассмотрение парламента был внесен законопроект, в случае принятия которого в Украине могут появиться муниципальные доходные дома.

Читайте также: В Минрегионе придумали новый способ обеспечить украинцев жильем

У данного законопроекта есть несколько отличительных особенностей. Во-первых, доходные дома предлагают рассматривать не как совокупность отдельных квартир, а как единый объект собственности. Во-вторых, стоимость аренды жилья в них будет строго регламентированной: арендную ставку будут раз в год устанавливать органы местного самоуправления, но на уровне не выше 3% восстанавливаемой стоимости объекта недвижимости в год. То есть, если сегодня стоимость квадратного метра квартиры в новостройке с ремонтом (базовый ремонт от строителей) составляет около 25 000 грн, то стоимость аренды такой квартиры обойдется максимум в 750 грн за квадратный метр в год или 62,5 грн в месяц. Следовательно, за квартиру площадью 30 кв. м платить придется 1875 грн в месяц без учета коммунальных платежей.

Однако претендовать на такое жилье смогут лишь украинцы с очень скромным доходом – не более 175% прожиточного минимума на человека, если он живет один, или 125% прожиточного минимума на каждого члена семьи. Учитывая, что прожиточный минимум сегодня составляет 1330 грн, непонятно, как человек с доходом чуть более 2300 грн сможет снимать квартиру за 1875 грн.

С другой стороны, большинство украинцев по-прежнему получают «серую» заработную плату, официальная часть которой равна минимальной – они то как раз и смогут «вписаться» в требования законопроекта.

Многие специалисты строительной отрасли надеются, что строительство арендного жилья подстегнет строительный рынок. Но пока все только на уровне разговоров и проектов, застройщикам приходится рассчитывать только на себя и частных инвесторов.

По данным CDS, на сегодняшний день самым востребованным по-прежнему остается жилье эконом- и комфорт-класса. Районами-лидерами по количеству предложений в уходящем году стали Печерский, Подольский и Дарницкий. Главным образом, за счет старта продаж в нескольких масштабных проектах квартальной застройки. В Подольском районе это Варшавский микрорайон от Stolitsa Group, жилой квартал между улицами Замковецкой и Новомостицкой от «Киевгорстроя» и ЖК «Кристер Град» , в Печерском районе осенью стартовали продажи в ЖК «Французский квартал-2» . Масштабные проекты в Дарницком районе - ЖМ «Патриотика» , «Позняки 4А», а также ЖК «Заречный» .

Примечательно, что в этом году в Печерском районе, где традиционно строят жилье класса бизнес и выше, появились и объекты комфорт-класса.

В CDS прогнозируют в ближайшем будущем появление новых проектов на рынке жилой недвижимости, уменьшение девелоперами площадей квартир и удешевление строительных проектов.

В доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений квартир в Киеве на этой неделе попали 15816 объектов, что превышает показатель прошлой недели на 0,7%.

Изменение цен предложений квартир в основных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Березняках – за последние полгода они здесь подешевели на 8,6%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир на Березняках:

- за последний месяц выросла на 0,8%;

- за последние три месяца снизилась на 8,3%;

- за последние полгода снизилась на 1,7%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир на Березняках:

- за последний месяц выросла на 2,9%;

- за последние три месяца снизилась на 7,9%;

- за последние полгода снизилась на 17,1%

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир на Березняках:

- за последний месяц снизилась на 1,7%;

- за последние три месяца снизилась на 5,6%;

- за последние полгода снизилась на 13,2%.

На графике видно, что больше всего в последние полгода цены упали на двухкомнатные квартиры на Березняках, чуть меньше – на трехкомнатные. Цены на однокомнатные квартиры тоже существенно снизились в последние 4 месяца, но поскольку перед в июне-августе они дорожали, снижение по итогам полугодия выглядит незначительным. При этом двухкомнатные квартиры как были, так и остаются самыми дорогими по цене квадратного метра.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015