Спрос на аренду квартиры и новые возможности для застройщиков

Рост цен на квартиры на вторичном рынке Киева, о котором в предыдущих обзорах писал Domik.ua, продолжается на протяжении последних месяцев, но темпы роста на этой неделе приостановились. Квадратный метр в среднем по городу подорожал на 0,3% в долларовом эквиваленте. На этой неделе на 0,4% подорожали и квартиры в новых домах на вторичном рынке, которые в предыдущие недели текущего года демонстрировали отрицательный тренд.

Причиной низкой активности рынка, а с ней – и минимальных колебаний цен на квартиры стали предпраздничные и праздничные дни. Большинство продавцов и покупателей стремились заключить сделки до этих мини-каникул либо отложили их на более позднее время.

Читайте также: Строительные скандалы. Причины, риски и способы разрешения

Совсем другая ситуация на рынке аренды – здесь традиционный августовско-сентябрьский ажиотаж, который не прекращался и в выходные дни. Цены на аренду квартир в Киеве в августе выросли по сравнению и с весенними: стоимость предложения стартует от 4000-5000 грн за однокомнатную квартиру в старых домах на окраинах Киева. И арендуют квартиры по такой цене буквально в течение нескольких часов. Предложения в новостройках стоят дороже – от 7000-8000 грн за небольшую однокомнатную квартиру, несколько дешевле можно найти квартиры в ближайшем пригороде столицы.

У повышенного спроса на аренду квартир в конце августа – начале сентября одна причина: востребованность среди студентов, новоприбывших в Киев жителей разных регионов Украины и тех, у кого в сентябре истекает срок аренды. К октябрю спрос обычно снижается, а с ним опускают цены и арендодатели, которые не успели найти съемщиков в сентябре.

На первый взгляд, такая ситуация для рынка недвижимости выглядит оптимистично. Рост спроса и цен на аренду квартир повышает доходность недвижимости. В таком случае, пропорционально должен расти спрос со стороны потенциальных инвесторов на первичном и вторичном рынке. Но спрос не растет, а на первичном рынке – падает, что свидетельствует о малом количестве потенциальных инвесторов с «живыми» деньгами.

Читайте также: За счет чего растут цены на вторичную жилую недвижимость

Зато спрос на аренду при высокой затоваренности рынка новостроек открывает неплохие перспективы для застройщиков, у которых много непроданных квартир в сданных домах. Следуя мировой практике, застройщики могли бы сдавать такие квартиры в аренду, а в отдельных случаях – в аренду с последующим правом выкупа.

Это решило бы проблемы и застройщиков, у которых остаются непроданное жилье, и потенциальных покупателей, многие из которых снимают квартиры не потому что так им проще или выгодней, а потому, что на покупку собственной жилплощади недостаточно денег.

Государственная программа аренды с правом выкупа пока остается на словах, а строительные компании не спешат предлагать новую услугу. Для этого существуют несколько причин.

Во-первых, на первичном рынке нет «длинных» денег в виде инвестиций или дешевых банковских кредитов, а сдача в аренду именно такие средства и предполагает. Большинство застройщиков строят свои жилые комплексы за счет продажи квартир в них, потому как их бизнес-модели не рассчитаны на окупаемость квартиры в течение минимум 10-15 лет.

Читайте также: 5 советов застройщику, как выжить в условиях затоваренности рынка недвижимости

Во-вторых, такая услуга требует дополнительных затрат. В первую очередь, это затраты на ремонт: если и предлагать арендатору квартиру без мебели, ремонт в ней должен быть. И хотя застройщику он обходится дешевле, чем конечному покупателю, сегодня квартиры с ремонтом под ключ предлагают лишь отдельные компании и под конкретного покупателя.

Кроме ремонта, при сдаче застройщиком квартир в аренду понадобится управляющая компания, которая будет заниматься всеми вопросами, касающимися обслуживания недвижимости. Это дополнительные затраты, к которым готовы не все компании.

Если ситуация, которая сложилась на рынке первичной недвижимости, не будет решена решения через доступную ипотеку – девелоперам придется задуматься о сдаче непроданных квартир в аренду, как о единственном способе реализации избыточного предложения. Не исключено, что первые примеры можно будет увидеть уже через несколько месяцев.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 15745 объектов, что ниже показателя прошлой недели на 5,1%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже опубликован график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Шевченковском районе – за полгода цены на квартиры там выросли на 8,5%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Шевченковском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, в Шевченковском районе за последние 6 месяцев наибольший рост пришелся на однокомнатные квартиры – они постепенно дорожали в течение всего периода. Двухкомнатные квартиры подорожали меньше всего, но в последний месяц темпы роста тут выше, чем в сегменте трехкомнатных. И «двушки», и «трешки» летом несколько подешевели, но в конце августа снова начали дорожать.

В Шевченковском районе, вероятно, можно найти образцы любой недвижимости Киева – от дореволюционных домов до современных новостроек, от элитных клубных домов до старых панельных «хрущевок» и «гостинок». Общее у этих домов одно – удобное расположение относительно центра города и метро. Это значит, что бюджетные сегменты будут востребованы как для личного проживания владельцев, так и для аренды.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Северная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 35,2 кв.м, жилая – 18,9, кухня – 7,1. Квартира расположена на шестом этаже 9-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $32 000 ($909/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном панельном доме, улица Софии Русовой, Дарницкий район, Осокорки. Общая площадь – 43,3 кв.м, жилая – 18,1, кухня – 11,4. Квартира расположена на 23-м этаже 25-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $39 000 ($901/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Иорданская, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 68,4 кв.м, жилая – 47,8, кухня – 7,6. Квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $54 000 ($789/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017