Сниму квартиру. Без посредников
Как арендовать квартиру и при этом не остаться на улице.
Арендованное жилье - не роскошь, а место проживания.
Нежелание прибегать к услугам риелторских агентств связано не только с достаточно высокой их стоимостью, но и с нередко встречающимися примерами «нечестной игры» с их стороны. Один из случаев недобросовестности риелторского агентства был описан на форуме ЛIГАБiзнесIнформ. Так, его посетитель поинтересовался, какую ответственность несет такое агентство за нарушение принятых на себя обязательств, если письменный договор между ним и арендатором не заключался. А также - как вернуть уплаченные агентству деньги, если арендатор был выселен из подобранного риелтором жилья, собственник которого оказался «липовым».
Что касается деятельности различных агентств по недвижимости или единоличных брокеров, предоставляющих посреднические услуги по части найма и сдачи в аренду жилья, то с ними, безусловно, необходимо составлять письменный договор. Это первое и практически безоговорочное правило, которому необходимо следовать, особенно ввиду отсутствия специального законодательного регулирования риелторских услуг, что зачастую дает почву для злоупотреблений в этой нише. В таком договоре необходимо предусмотреть все условия предоставления посреднических услуг, в том числе их стоимость, сроки действия договора, а также ответственность за нарушение его условий. Осуществленная на основании этого договора оплата может быть подтверждена выпиской из банка, чеком либо приходно-кассовым ордером. Иными словами, в данном случае у клиента на руках будут документальные доказательства передачи денежных средств.
Однако, если момент заключения письменного договора все же был упущен, и детали отношений с риелтором оговаривались в устной форме, при передаче денег необходимо либо требовать расписку в их получении, либо осуществлять передачу при свидетелях. Тогда в случае спорной ситуации в суде можно будет предоставить доказательственную базу.
Помимо этого, возможен еще один вариант, как зафиксировать участие посредников в сделке. Так, можно непосредственно в договоре аренды жилья прописать несколько пунктов об агентстве с обязательным указанием стоимости услуг последнего. В частности, следует предусмотреть пункт об отсутствии обоюдных претензий всех трех сторон друг к другу. При этом необходимо настоять на подписании такого договора аренды и представителем агентства с проставлением соответствующей печати.
При отсутствии письменного соглашения с риелтором в самом договоре аренды жилья можно прописать несколько пунктов, касающихся агентства, с обязательным указанием стоимости услуг последнего и устанавливающих отсутствие обоюдных претензий всех трех сторон
В контексте общих правил оформления арендных отношений стоит также напомнить, что, согласно Гражданскому кодексу, договор найма (аренды) жилья заключается в письменной форме. Что касается его нотариального заверения, то Кодекс ограничивается в регулировании этого вопроса лишь общей нормой: договор может быть нотариально заверен по требованию одной из сторон. Но, как правило, случаи нотариального заверения договоров аренды жилья на практике встречаются крайне редко. С одной стороны, это позволяет избежать дополнительной траты времени и средств на оформление договора у нотариуса, а с другой – дает возможность арендодателям скрыть доходы в виде арендной платы и не платить установленный законодательством налог.
Вместе с тем Закон «О налоге с доходов физических лиц» устанавливает иное правило относительно нотариального заверения договоров аренды. Так, согласно Закону, если арендатором является физическое лицо (не субъект предпринимательской деятельности), договор аренды недвижимого имущества (в т. ч. квартиры) подлежит обязательному нотариальному заверению. Поэтому арендатор, который хочет обезопасить себя от всяческих рисков, может требовать заверения сделки у нотариуса, ссылаясь на вышеуказанную норму Закона. Правда, не исключено, что, преследуя свою цель (избежать налогообложения), арендодатель может не пойти навстречу и найдет менее привередливого арендатора (см. «СЕЙЧАС», «Пятьдесят минут до метро-2»).
В ситуации, когда нотариально заверить договор все же не удается, при его подписании арендатору необходимо потребовать от другой стороны свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости. Если же речь идет не о собственнике (например, при заключении договора поднайма), следует удостовериться в правомочности лица распоряжаться (сдавать в аренду/субаренду) таким жильем. Примечательно, что предоставление паспорта с отметкой о регистрации в этой квартире еще не говорит о праве распоряжения или о праве собственности на нее. С лицами, отказывающимися предоставлять подтверждающий документ, заключать подобные договоры крайне не рекомендуется. Кроме того, стоит напомнить, что при заключении договора аренды жилья лучше не привязывать момент перехода права пользования квартирой к составлению акта приема-передачи имущества (см. «СЕЙЧАС», «Чтобы не выселили»).
ГЛАВНОЕ
Сталкиваясь с вопросами аренды жилья, необходимо помнить о наличии множества махинаций в этой сфере и придерживаться требований законодательства. Ведь, помимо платы за само жилье, можно поплатиться и за свои ошибки. Как договор аренды, так и договор об оказании посреднических услуг лучше заключать в письменной форме. При этом в любом случае стоит требовать от контрагентов документальное подтверждение права распоряжаться конкретным объектом: свидетельство о праве собственности, договор аренды с закреплением права арендатора сдавать жилье в субаренду и т. п. Чтобы впоследствии не возникло проблем с доказыванием факта передачи денег, следует позаботиться о письменном его подтверждении либо осуществлять передачу при свидетелях. Вариантом, на который могут согласиться все участники данных правоотношений, является включение в основной договор аренды жилья пунктов, фиксирующих «небесплатное присутствие» посредника. Но в таком случае необходимо, чтобы представитель риелторского агентства также подписал данный договор и проставил под ним печать.
Андрей Бузинный
Нежелание прибегать к услугам риелторских агентств связано не только с достаточно высокой их стоимостью, но и с нередко встречающимися примерами «нечестной игры» с их стороны. Один из случаев недобросовестности риелторского агентства был описан на форуме ЛIГАБiзнесIнформ. Так, его посетитель поинтересовался, какую ответственность несет такое агентство за нарушение принятых на себя обязательств, если письменный договор между ним и арендатором не заключался. А также - как вернуть уплаченные агентству деньги, если арендатор был выселен из подобранного риелтором жилья, собственник которого оказался «липовым».
Что касается деятельности различных агентств по недвижимости или единоличных брокеров, предоставляющих посреднические услуги по части найма и сдачи в аренду жилья, то с ними, безусловно, необходимо составлять письменный договор. Это первое и практически безоговорочное правило, которому необходимо следовать, особенно ввиду отсутствия специального законодательного регулирования риелторских услуг, что зачастую дает почву для злоупотреблений в этой нише. В таком договоре необходимо предусмотреть все условия предоставления посреднических услуг, в том числе их стоимость, сроки действия договора, а также ответственность за нарушение его условий. Осуществленная на основании этого договора оплата может быть подтверждена выпиской из банка, чеком либо приходно-кассовым ордером. Иными словами, в данном случае у клиента на руках будут документальные доказательства передачи денежных средств.
Однако, если момент заключения письменного договора все же был упущен, и детали отношений с риелтором оговаривались в устной форме, при передаче денег необходимо либо требовать расписку в их получении, либо осуществлять передачу при свидетелях. Тогда в случае спорной ситуации в суде можно будет предоставить доказательственную базу.
Помимо этого, возможен еще один вариант, как зафиксировать участие посредников в сделке. Так, можно непосредственно в договоре аренды жилья прописать несколько пунктов об агентстве с обязательным указанием стоимости услуг последнего. В частности, следует предусмотреть пункт об отсутствии обоюдных претензий всех трех сторон друг к другу. При этом необходимо настоять на подписании такого договора аренды и представителем агентства с проставлением соответствующей печати.
При отсутствии письменного соглашения с риелтором в самом договоре аренды жилья можно прописать несколько пунктов, касающихся агентства, с обязательным указанием стоимости услуг последнего и устанавливающих отсутствие обоюдных претензий всех трех сторон
В контексте общих правил оформления арендных отношений стоит также напомнить, что, согласно Гражданскому кодексу, договор найма (аренды) жилья заключается в письменной форме. Что касается его нотариального заверения, то Кодекс ограничивается в регулировании этого вопроса лишь общей нормой: договор может быть нотариально заверен по требованию одной из сторон. Но, как правило, случаи нотариального заверения договоров аренды жилья на практике встречаются крайне редко. С одной стороны, это позволяет избежать дополнительной траты времени и средств на оформление договора у нотариуса, а с другой – дает возможность арендодателям скрыть доходы в виде арендной платы и не платить установленный законодательством налог.
Вместе с тем Закон «О налоге с доходов физических лиц» устанавливает иное правило относительно нотариального заверения договоров аренды. Так, согласно Закону, если арендатором является физическое лицо (не субъект предпринимательской деятельности), договор аренды недвижимого имущества (в т. ч. квартиры) подлежит обязательному нотариальному заверению. Поэтому арендатор, который хочет обезопасить себя от всяческих рисков, может требовать заверения сделки у нотариуса, ссылаясь на вышеуказанную норму Закона. Правда, не исключено, что, преследуя свою цель (избежать налогообложения), арендодатель может не пойти навстречу и найдет менее привередливого арендатора (см. «СЕЙЧАС», «Пятьдесят минут до метро-2»).
В ситуации, когда нотариально заверить договор все же не удается, при его подписании арендатору необходимо потребовать от другой стороны свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости. Если же речь идет не о собственнике (например, при заключении договора поднайма), следует удостовериться в правомочности лица распоряжаться (сдавать в аренду/субаренду) таким жильем. Примечательно, что предоставление паспорта с отметкой о регистрации в этой квартире еще не говорит о праве распоряжения или о праве собственности на нее. С лицами, отказывающимися предоставлять подтверждающий документ, заключать подобные договоры крайне не рекомендуется. Кроме того, стоит напомнить, что при заключении договора аренды жилья лучше не привязывать момент перехода права пользования квартирой к составлению акта приема-передачи имущества (см. «СЕЙЧАС», «Чтобы не выселили»).
ГЛАВНОЕ
Сталкиваясь с вопросами аренды жилья, необходимо помнить о наличии множества махинаций в этой сфере и придерживаться требований законодательства. Ведь, помимо платы за само жилье, можно поплатиться и за свои ошибки. Как договор аренды, так и договор об оказании посреднических услуг лучше заключать в письменной форме. При этом в любом случае стоит требовать от контрагентов документальное подтверждение права распоряжаться конкретным объектом: свидетельство о праве собственности, договор аренды с закреплением права арендатора сдавать жилье в субаренду и т. п. Чтобы впоследствии не возникло проблем с доказыванием факта передачи денег, следует позаботиться о письменном его подтверждении либо осуществлять передачу при свидетелях. Вариантом, на который могут согласиться все участники данных правоотношений, является включение в основной договор аренды жилья пунктов, фиксирующих «небесплатное присутствие» посредника. Но в таком случае необходимо, чтобы представитель риелторского агентства также подписал данный договор и проставил под ним печать.
Андрей Бузинный
