Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены

После продолжительного периода роста, на этой неделе цены на квартиры в Киеве снизились. Средний по городу показатель снижения незначительный – всего 0,3%, но эта тенденция коснулась большинства сегментов. К примеру, однокомнатные квартиры упали в цене сразу на 1,6% за неделю. Снижение стоимости квартир в новостройках на вторичном рынке значительнее, чем в среднем по городу – они подешевели на 0,6%.

Говорить о том, случайность это или новый тренд, пока слишком рано. Зато с уверенностью можно утверждать, что остановил рост стоимости квадратных метров на вторичном рынке очередной виток девальвации гривны. На этой неделе ее цена почти не изменилась, да и колебания цен в гривне и долларе по итогам недели одинаковы. А вот с начала месяца доллар подорожал на 3,1%, что сказывается на стоимости квартир. Если укрепление гривны, начавшееся на этой неделе, продолжится, скорее всего, цены снова поднимутся вверх.

Читайте также: Что будет с курсом доллара и евро до конца года

Впрочем, не только курс доллара, является ценообразующим фактором на рынке недвижимости. Свою – и значительную – роль играют спрос и, опосредовано, стоимость квадратного метра на первичном рынке . Там средняя цена уже довольно давно стабильна, а рост последних месяцев на вторичном рынке усугубил разницу в стоимости квадратного метра. Вместо привычных 20-ти, она сегодня составляет около 50%. Понятно, что в такой ситуации, даже с учетом ремонта, покупка квартиры в строящемся доме становится все более выгодной.

Читайте также: Новостройки в экономсегменте достигли ценового дна

С другой стороны, в последние месяцы на рынке активно муссируется тема о тысячах непроданных квартир, «раздувании пузыря» и грядущем кризисе. Разного рода «эксперты» озвучивают различное количество непроданных квартир – от 40 до почти 80 тысяч – и наперебой прогнозируют будущее рынка. Но имеют ли эти прогнозы под собой хоть какую-то реальную основу? Попробуем разобраться.

Откуда ветер дует

Иными словами, откуда взялась цифра в несколько десятков тысяч квартир, которые якобы «зависли» у застройщиков? Все просто: «великие авторы исследования» отняли от общего количества квартир, введенных в эксплуатацию в 2015-2016 годах и выведенных на рынок в 2017, количество сделок купли-продажи. Даже если сумма сделок включала все квартиры, внесенные в реестр прав на недвижимость, подсчеты все равно нельзя назвать корректными. Из-за отсутствия реестра инвесторов в недвижимость, подсчитать количество квартир, проданных застройщиками на этапе строительства, невозможно. Просчитать можно только количество введенного в эксплуатацию жилья и квартир, на которые было приобретено право собственности. При этом временной интервал между покупкой и получением права собственности составляет от года до двух.

Снижение спроса – миф или реальность

Помимо обнародованных цифр о количестве непроданных квартир, о снижении спроса свидетельствуют косвенные признаки: скидки или акционные предложения от застройщиков, постепенное снижение средней по городу цены квадратного метра, внедрение ипотечных программ и рассрочек. Вывод напрашивается сам: продать за 100% стоимости застройщики не могут, вот и ищут новые механизмы привлечения покупателей.

Здесь также не все не однозначно. Во-первых, ипотечное кредитование – мировая практика, сопровождающая большинство сделок по покупке жилья в развитых и развивающихся странах. Очевидно, что к этой практике рано или поздно должны прийти и в Украине. Но пока процесс идет очень туго – об ипотеке на 20-30 лет под адекватные проценты в ближайшее время можно только мечтать. Рассрочка в большинстве случаев выполняет функции ипотеки.

Читайте также: В Минрегионе разбирались, как сделать жилье доступным для украинцев

Во-вторых, снижение цен на квадратные метры – это, на самом деле, «статистический обман». Средняя цена снижается за счет стартов продаж новых ЖК или новых очередей, но по мере продвижения строительства, в каждом ЖК цена растет.

Не верите? Попробуйте найти квартиру в строящемся доме от надежного застройщика , в хорошем и удобном с точки зрения транспорта и инфраструктуры районе по доступной цене. Это – невыполнимая миссия: такие квартиры раскупают на начальных этапах строительства, а то, что остается на рынке, не соответствует одному или даже двум из трех указанных критериев.

Что же касается акций и скидок от застройщиков, то с наступлением осени их заметно поубавилось.

Кто выиграет борьбу за покупателя

Главная причина затоваривания рынка – это не отсутствие спроса или его неплатежеспособность, а дефицит качественного предложения. Хотя со времен окончания строительного бума прошло уже почти 10 лет, только сейчас застройщики начинают переходить от парадигмы продажи квадратных метров к парадигме продажи уровня и качества жизни. Это касается большинства классов жилья, за исключением, может быть, экономсегмента . Пока образ жизни в основу концепции жилых комплексов закладывают лишь отдельные передовые компании, но именно это позволяет им быть конкурентными в условиях стагнирующего рынка. Остальным придется «подтягиваться» – либо уйти.

После того, как это разделение оформится окончательно, количество предложений снизится, а качество вырастет. При этом разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке сократится или даже сместится в пользу новостроек. Этот процесс уже начался.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 15662 объекта, что на 5,8% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Голосеевском районе, где один из самых высоких показателей роста цен в последние полгода – 10,1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Голосеевском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Судя по графику и таблице, рост средней цены по Голосеевскому району обеспечили главным образом двухкомнатные квартиры, квадратный метр в которых подорожал заметно больше других. Тем не менее, стабильный рост в течение последних 6-ти месяцев демонстрировали все сегменты. При этом однокомнатные квартиры в Голосеевском районе остались самыми дешевыми по цене квадратного метра, а вот «двушки» за счет стремительного роста цен стали самыми дорогими.

По нашему мнению, подорожание двухкомнатных квартир обусловлено несколькими факторами. Во-первых, в Голосеевском районе немало современных новостроек класса «комфорт» и «бизнес», а в этих сегментах двухкомнатные квартиры традиционно востребованы. Во-вторых, мода на малогабаритное жилье постепенно проходит, и покупатели все чаще интересуются именно двухкомнатными квартирами. Ну, а интерес к Голосеевскому району Киева закономерен, как к одному из наиболее активно развивающихся в отношении жилья и сопутствующей инфраструктуры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме типа «улучшенная типовая панель», проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 40,7 кв. м, жилая – 18,1, кухня – 8,9. Квартира расположена на 10-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленные балкон и лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $44 500 ($1093/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме типа «улучшенный кирпич», улица Приречная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 70 кв. м, жилая – 41,4, кухня – 9,5. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $59 000 ($843/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017