Слухи о грядущем обвале цен на квартиры сильно преувеличены

Риелторы и банкиры прогнозируют удешевление только "неликвида"
Положа руку на сердце, хотел подлить масла в огонь, найдя подтверждение слухам о том, что рынок недвижимости рухнет и жилье можно будет купить задешево. Ибо сам был в шкуре бесквартирного и понимаю тех, кто из-за дороговизны не в состоянии обзавестись собственной крышей. Но — увы: и риелторы, и представители банков, занимающихся ипотечным кредитованием, утверждают, что обвал цен невозможен. В лучшем случае, станет доступнее "неликвид" — убогие "хатки" времен Хрущева и Брежнева, да немного опустится цена на хоромы в новостройках.
Может ли рухнуть пирамида
Версия о скором обвале рынка базируется на утверждении, что существует некая "финансовая пирамида", которая рухнет, как только прекратится ажиотажный спрос на жилье. Ясно, что на вторичном рынке такую пирамиду не построишь: там действует формула "товар—деньги—товар", соотношение спроса и предложения постоянно корректирует цены. А вот на "первичке" пирамида в принципе действует, ведь строители продают клиентам за "живые деньги"... обещания к такому-то сроку обеспечить их жилыми "метрами". Причем, как правило, будущая квартира должна быть полностью оплачена клиентом за полгода до завершения возведения дома, т. е. фактически граждане беспроцентно кредитуют строителей. А если те неправильно распорядятся кредитами?
В Киеве появляется все больше новостроек, в которых многие квартиры и по завершении дома месяцами не находят покупателей — а за чей же счет эти квартиры были построены? Видимо, за счет новых клиентов, отдавших наперед свои "кровные" за совсем другие хоромы в еще не возведенных домах — это ли не яркий признак финансовой пирамиды. Лишившись постоянной новой финансовой подпитки, она развалится, как карточный домик, и что тогда? Недобросовестные стройконторы "сделают ноги", а добросовестные будут вынуждены резко снизить прайсы на "зависшие" квартиры, чтобы быстренько их продать и рассчитаться с гражданами инвесторами — тут-то цены на "первичке" рухнут и потянут за собой стоимость "беушного" жилья. Мы поинтересовались, что думают о такой перспективе специалисты по недвижимости.
По мнению директора Центра "МЕГОКОН-В" Владимира Винокура, описанный автором сценарий — из области фантастики. "Финансовая пирамида, в том смысле, что строители могут направлять деньги инвесторов не на их конкретный дом, а на тот, сроки сдачи которого поджимают, не является негативом, — утверждает эксперт. — Да, темпы продажи квартир в новостройках снизились, но ситуация не кризисная, просто цены достигли своего пика и спрос уменьшился. Чтобы его подстегнуть, строителям достаточно начать снижать стоимость, уменьшив свою рентабельность, достигающую сегодня 250—300%. Стройфирмы устоят, весь риск — в уменьшении их прибыли".
Директор агентства недвижимости "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский версию о финансовой пирамиде и ее скором крахе назвал провокацией. Дескать, слухами об обвале рынка будоражат население те банки, которые исчерпали портфель ипотечных кредитов, а значит, заинтересованы в снижении спроса на жилье (правда, таких злопыхателей автору найти не удалось). На самом деле число сделок на вторичом рынке после октябрьского спада снова растет, а из "первички" хуже продаются только некоторые 3—4-комнатные квартиры, "единички" и "двушки" не задерживаются. Из почти 100 застройщиков в Киеве лишь 2—3 могут оказаться мошенниками или неудачниками, чьи дома останутся незавершенными, а клиенты — обманутыми. Но и добросовестным строителям, очевидно, придется начать плавно снижать цены, особенно когда на рынок войдут иностранные инвесторы, готовые работать с меньшей рентабельностью. Хочется добавить: если их сюда пустят.
Мир дворцам, война хижинам
Упомянутые риелторы прогнозируют удешевление в 2006-м на 10—15% только самого некомфортабельного жилья — "хрущоб" и малогабаритных квартир в брежневских панельках: спрос на такой "неликвид" будет падать. А вот директор Александровского филиала агентства недвижимости "Благовест" Елена Панюк считает, что до февраля 2006 г. сохранятся нынешние цены и также опровергает слухи о грядущем обвале рынка. Кстати, средние цены в ноябре почти не изменились: 3-комнатные квартиры в Киеве подешевели на 0,1%, "двушки" подорожали на 0,7%, "единички" — на 0,2%. При этом "метры" в спальных районах в основном дешевели, в центре — наоборот.
Теперь заглянем в будущее глазами представителей банков, занимающих ведущие позиции на рынке ипотеки. Все дружно отрицают возможность обвала квартирного рынка — мол, пока у миллионов украинцев не решен жилищный вопрос, спрос на недвижимость не упадет и цены не рухнут. Но вот их ценовые прогнозы заметно разнятся.
По мнению начальника кредитного департамента "ПравэксБанка" (13,5% рынка ипотеки) Ирены Кильчицкой, в 2006-м цены еще увеличатся на 15—20%, а потом успокоятся: "Только 10—15% квартир куплены с целью спекуляции на росте цен, и даже если многие запаникуют и выставят их на продажу, рынок не обвалится. Опасения, что банки прекратят ипотечное кредитование, не подтвердились; в Украину приходят иностранные банки, способные выдавать более дешевые кредиты на покупку квартир — значит, спрос на жилье еще вырастет. Больше всего подорожают реставрированные квартиры в дореволюционных домах и "сталинках", на "первичке" цены будут медленно расти". "Новостройки не будут дешеветь, там 1 кв. м часто на несколько сотен долларов дешевле, чем в старых домах: эта разница будет сокращаться, — считает Виталий Шестун, начальник управления активных операций физлиц банка "Финансы и кредит" (5,5% рынка ипотеки). — Вторичный рынок достиг равновесия, здесь возможен спад цен на 2—3% только на хрущевки". "Расти ценам уже некуда, если же спекулянты, испугавшись слухов об обвале, кинутся продавать квартиры, цены упадут максимум на 10%, — говорит замначальника отдела кредитования центра индивидуального бизнеса "Укрсоцбанка" (10,4% рынка ипотеки) Надежда Кацапчук — Не думаю, что такое снижение цен можно назвать обвалом рынка".
В качестве резюме напрашивается перефраз: "мир дворцам, война хижинам", — в том смысле, что эксперты пророчат удешевление лишь некомфортабельного старья, а престижное жилье и новостройки будут в цене.
Михаил Романцев