Сколько стоит «правильное оформление» договора об аренде квартиры

Подписание договора об аренде жилья, кроме юридического подтверждения передачи жилья в пользование на определенный срок, также свидетельствует о принятии определенных обязательств каждой из сторон.

Как заключить договор аренды жилой недвижимости, чтобы избежать потенциального риска, как для квартирантов, так и для хозяев квартиры читайте на страницах Domik.ua.

Договор аренды без привлечения нотариуса

Письменное соглашение об аренде действительно, если все сделано без нарушений требований законов и не находится в противоречии с действующими правовыми нормами. Как гласит пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Украины, договор о найме жилья оформляется письменно. Нотариальное засвидетельствование такого соглашения осуществляется по желанию сторон.

Договор при участии нотариуса

В соответствии с частью 4 статьи 209 Гражданского кодекса Украины любой вид сделки, в том числе, и оформление договора предоставления жилья в аренду, подлежит нотариальному заверению, если этого требует хотя бы одна из сторон. В части 2 статьи 54 Закона Украины «О нотариате», где регулируются обязанности нотариуса, сказано: «Нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют соответствие содержания удостоверенного ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон». Если договор заверен в нотариальной конторе - это служит подтверждением правомерности договора и гарантией дополнительной защиты для каждой из сторон в случае возникновения конфликта.

Также, согласно статье 170.1.5 Налогового кодекса Украины, когда договор об аренде нотариально заверяется, нотариус выступает и налоговым агентом. В день совершения данного нотариального действия нотариус обязан направить соответствующее сообщение в орган налоговой инспекции, указав адрес плательщика налога (сдающего недвижимость в наем).

Читайте также: Сколько стоят услуги риэлтора при аренде квартиры в разных городах Украины: инфографика

Содержание арендного договора

Аренда жилья в Киеве и других городах страны регулируется специальной нормой, которая закреплена в ч.1 статьи 811 Гражданского кодекса Украины. В данной норме указано, что «договор найма жилого помещения заключается в письменной форме».

Некоторые юристы , с целью избежать нотариального удостоверения документа, указывают в договоре аренды недвижимости срок его действия — 35 месяцев. Они исходят из положений части 2 статьи 793 Гражданского кодекса Украины: «Договор найма здания или другого капитального сооружения (или его отдельной части) сроком три года и более подлежит нотариальному удостоверению». Главное, чтобы заголовок и суть договора гласили о том, что предметом соглашения считается квартира. Когда договор составлен в соответствии с действующими нормами, нотариальное подтверждение необязательно.

В договоре об аренде жилья непременно должны прописываться условия, необходимые для такого рода договоров, которые включают:

- предмет соглашения (частный дом или другое жилье, где указан точный адрес);

- термин применения договора;

-сумма оплаты и порядок её внесения;

-порядок оплаты коммунальных платежей;

-опись ценного имущества, которое передается арендодателем арендатору на срок действия договора;

- текущие показания приборов учета потребления коммунальных услуг.

Если стороны ограничиваются первыми тремя пунктами при подписании договора, этого достаточно, чтобы документ считался законным. При составлении текста соглашения желательно предусмотреть все положенные права и взятые сторонами обязанности. Также нужно расписать алгоритм расторжения договора. В ином случае, если возникнет ситуация, которая не регулируется соглашением, и дело дойдет до суда, будут использоваться общие нормы Гражданского кодекса Украины.

За что платит арендодатель при оформлении договора

Когда договор об аренде квартиры оформляется у государственного нотариуса, арендодатель должен оплатить:

- услугу оформления договора;

-проверку наличия обременений на недвижимость, которая сдается в аренду (34 грн);

- регистрацию договора аренды (80 грн.);

- госпошлину в размере 1% от общей суммы договора (если договор заключается на год и цена аренды составляет 5000 грн/мес, то за 12 месяцев арендатор заплатит арендодателю 60000 грн. В таком случае нужно оплатить госпошлину в размере 600 грн).

Оформляя договор аренды у частного нотариуса, не нужно платить налог в размере 1%, а стоимость услуг будет приблизительно такая же, как в государственной нотариальной конторе.

В любом случае, заверяя договор аренды у нотариуса, арендодатель должен будет платить налог на доход физических лиц.

Читайте также: За сколько можно арендовать квартиру в Киеве в марте 2017 года

За что платит арендатор

Законодательство Украины не обязывает арендатора вносить плату за услуги нотариуса при заверение договора об аренде квартиры. Арендатор должен предъявить все документы, которые от него требует нотариус, а оплату за нотариальные действия вносит хозяин квартиры.

На практике арендодатели часто не заинтересованы в нотариальном удостоверении договора. По словам нотариусов, заверяют подобные договоры в 1% из общей массы сделок. Если инициатива исходит от арендодателя, то, как и полагается по закону, услуги нотариуса оплачивает он. Когда арендатор настаивает на заверение нотариусом соглашения, чаще всего, он и будет платить за эту процедуру.

Документы для оформления договора аренды

Во время оформления сделки аренды без участия нотариуса арендодатель должен предъявить будущему арендатору документ, удостоверяющий его личность и документы, которые подтверждают права собственности на арендную недвижимость.

Арендатор должен предъявить владельцу жилья паспорт или другой документ, удостоверяющий его личность.

В тексте договора указываются паспортные данные обеих сторон и дата заключения. Само соглашение скрепляется подписями арендодателя и арендатора.

Когда договор о сдаче жилья в наем оформляется нотариально, нужно предъявить нотариусу больший пакет документов.

Нотариус вправе потребовать у сторон перечень таких бумаг:

1. Паспорта арендодателя и арендатора.

2. Коды налогоплательщиков арендодателя и арендатора.

3. Документ, свидетельствующий о праве владения на недвижимость (справка о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство).

4. Данные из реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдано бюро технической инвентаризации.

5. Документ-разрешение, выданный органом опеки и попечительства (в случае наличия у арендодателя несовершеннолетнего или малолетнего ребенка).

6. Заявление о согласии супруги (супруга) арендодателя на заключение договора аренды недвижимого имущества вместе со свидетельством о регистрации брака. Исходя из положений пункта 2 статьи 369 Гражданского кодекса Украины, данная норма распространяется на недвижимость, которая находится в собственности обоих супругов. Как гласит статья: «Согласие совладельцев на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которое подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, должно выражаться письменно и удостовериться нотариально». Норма не распространяется на членов семьи, которые не считаются совладельцами недвижимости арендодателя .

7. Заявление о согласии супруги (супруга) нанимателя заключить договор аренды недвижимого имущества вместе со свидетельством о регистрации брака.

Кроме вышеперечисленных документов, арендатор может проверить наличие судебных споров данной квартиры и претензий других лиц на право собственности жилья.

Какие налоги платит арендодатель

Согласно статье 164 Налогового кодекса Украины, доходы, полученные в прошлом году за сдачу недвижимости в аренду, подлежат декларированию. В текущем году также нужно подавать в органы налогового контроля данные о доходах от аренды, полученных в прошлом году. Даже если налог уже был уплачен арендодателем, нужно подать декларацию.

Когда владелец жилья дает недвижимость в наем физическому лицу, то арендодатель обязан оплатить налог ежеквартально на протяжении 40 дней с последнего дня отчетного периода.

Срок подачи декларации для арендаторов - физических лиц до 3 мая 2017 года.

Ставка налога на прибыль, которую владелец квартиры получает от сдачи её в наем, в 2017 году установлена законом в размере 18%. Вместе с суммой налога нужно оплатить и военный сбор, который составляет 1,5%.

Читайте также: Налоги на доходы от аренды жилья: сколько средств уплатили киевляне в 2016 году

Какие штрафы положены за неуплату налога на арендный доход

Неподача или несвоевременная подача декларации о доходах влечет наложение штрафа на нарушителя в размере от 51 до 136 грн.

Если арендодатель подал декларацию, в которой указал сумму дохода, полученного от передачи недвижимости в аренду, но вовремя не оплатил налог, налоговые службы могут обязать владельца арендуемого жилья оплатить дополнительную пеню. Размер пени — 120% ставки рефинансирования НБУ в расчете за просроченные дни.

Сокрытие дохода от сдачи недвижимости в аренду регламентируется статьей 212 Уголовного кодекса. Положение данной статьи гласит, что за подобное нарушение грозит штраф в размере 17000-34000 грн.

Желающие снять квартиру в Киеве без посредников, могут посмотреть доступные варианты здесь.

Чтобы изучить все цены на недвижимость в Киеве смотрите ссылку.

Узнать все детали оформления договора аренды жилья и задать интересующие вопросы по данной теме можно на форуме «Аренда недвижимости».