Сколько россияне переплачивают за квартиру?
Никто не любит переплачивать. Особенно переплачивать много. И когда речь заходит о самой дорогой покупке в жизни большинства россиян – о квартире, то неизменно возникает вопрос: сколько же мы «переплачиваем», приобретая квартиру в новостройке? Какова ее реальная себестоимость?
Себестоимость как она есть
Вопрос, сколько же прибыли получают застройщики и сколько денег уходит в карман чиновникам, волнует всех - и тех, кто покупает квартиры, и тех, кто только наблюдает за этим процессом.
Говоря о себестоимости, одни плюсуют сюда все затраты при строительстве самого объекта, "долю города", строительство социальной инфраструктуры, взятки чиновникам и т. п. и в итоге получают удручающие цифры - прибыль бедных застройщиков составляет какие-то несчастные $100-200 с метра. Другие приводят цифры, суммирующие стоимость стройматериалов, зарплату рабочих, использование техники и т. д. - и по этим данным прибыль инвесторов составляет почти 200-250%, что превосходит все мыслимые пределы.
Однако инвесторы говорят только об инвестиционной себестоимости. Как рассказывает Вячеслав Тимербулатов: "Это стоимость строительства для инвестора. Она складывается из очень многих показателей - это и затраты на приобретение или аренду земли, строительные материалы и работы, проценты по кредиту, организационные и накладные расходы, заработную плату, различные обременения, которые присутствуют в проекте, а также доля города. В среднем, ее размер составляет не менее 40% от стоимости контракта". Таким образом, одна только доля города, которая постоянно растет, увеличивает стоимость метра в новостройке почти вполовину: ведь, отдавая городу требуемую часть построенной жилплощади, застройщик закладывает эти расходы в конечную цену продаваемого жилья.
Генеральный директор RIGroup Андрей Халтурин, рассказывая об объектах, которые компания строит в Подмосковье, говорит: "Себестоимость разнится в зависимости от коммерческой концепции, возможности присоединения к сетям, этажности, материалов и даже города, где ведется строительство. Практика показывает, что в последние годы она варьируется между $500 и $2000 за кв. м". Вячеслав Тимербулатов, вице-президент группы компаний "Конти", конкретизирует: "Строительство элитного объекта обходится в среднем не дешевле $2-3 тыс. за квадратный метр". Конечно, если сравнить это с сегодняшними ценами в $3-4 тыс. за метр в панельных новостройках и ценами в $10-25 тыс. за объекты, претендующие на элитный статус, разница получается довольно значительная. Однако застройщики умалчивают о такой составляющей, как взятки чиновникам, которые, по недавно опубликованным данным Генпрокуратуры, составили $240 млрд - что сопоставимо с федеральным бюджетом России и уж точно превышает себестоимость строительства.
Электричество как фактор себестоимости
Рост себестоимости и, в конечном итоге, цены продажи метра происходит, разумеется, и за счет удорожания строительных материалов и различных услуг. "В последнее время увеличилась стоимость многих материалов, включая бетон, сталь и другие сырьевые компоненты, - рассказывает Андрей Халтурин. - После распоряжения ТЭК Московской области, установившего размеры платы за технологическое присоединение новых потребителей к электросетям, себестоимость квадратного метра увеличилась примерно на $100. Сейчас, когда в Подмосковье ведется интенсивное строительство, особенно остро встал вопрос дефицита мощностей при сооружении новых объектов: новых потребителей не могут подключить к сетям из-за отсутствия достаточного количества энергоподстанций, линий электропередач и т. д. "
По мнению властей, принятые тарифы на присоединение новых мощностей должны послужить основой финансирования программы, разработанной энергетиками, по которой в ближайшие годы в области должны быть построены около 100 подстанций. Но пока, говорит Андрей Халтурин, строительным компаниям приходится либо ждать этих лучших времен, либо по-прежнему самим выполнять технические условия, плюс оплачивать тарифы за подключение. Все это увеличивает плату за подключение к энергоснабжению в 2-3 раза, следовательно, растет и себестоимость квадратного метра. Все это справедливо и по отношению к объектам, строящимся в Москве.
Новые технологии только повысят цены
Возможно ли снижение себестоимости строительства за счет применения новых, более современных и экономичных технологий? На это специалисты практически в один голос говорят, что это маловероятно. Ректор главного строительного вуза страны Валерий Теличенко прямо говорит о том, что научные разработки в области строительных технологий могут повысить качество строительства, но вряд ли приведут к снижению его стоимости. Согласен с этим и Андрей Халтурин: "Какие-то статьи затрат могут снижаться за счет оптимизации инженерных и архитектурных решений, но это снижение будет только маргинальным. При условии общего удорожания строительных материалов и коммунальных сетей вряд ли можно предположить, что в ближайшие годы произойдет снижение общей стоимости строительства".
По словам Вячеслава Тимербулатова, для снижения инвестиционной себестоимости необходима серьезная поддержка застройщика со стороны городских властей. Это возможно за счет снижения доли города, количества обременений со стороны администрации, налоговой нагрузки на строительные организации. С одной стороны, государство объявило, что в рамках проекта "Доступное и комфортное жилье" оно будет осуществлять такую поддержку, а с другой - реального финансирования в этом году застройщикам и городским властям дождаться не удалось.
Государство может попробовать добиться снижения себестоимости, уменьшая комфортность. "Возведя здания по типовому проекту, сократив накладные расходы, отказавшись от установки дорогостоящих инженерных систем, также сократив расходы, связанные с согласованиями и получением разрешительной документации. Все это позволит удешевить проектные работы", - добавляет Вячеслав Тимербулатов. Однако в этом случае новостройки, качество которых и сейчас вызывает массу нареканий, станут еще менее комфортными.
Все вышесказанное приводит к мысли о том, что вряд ли стоит уповать на значительное снижение себестоимости в ближайшем будущем. И здесь России не до опыта других стран, той же Германии, где власти очень активно взялись за реконструкцию пятиэтажек, и сейчас там средняя стоимость кв. м обновленного жилья составляет $500. В России причина высоких цен на недвижимость, похоже, не в себестоимости жилья. Главными ценообразующими факторами являются соотношение спроса и предложения на московском рынке не в пользу последнего, а также непомерные аппетиты коррумпированных чиновников. А им неинтересен поиск оптимального соотношения цены и качества - это реально ущемит их интересы и понизит стоимость имеющейся у них в собственности недвижимости.
Наталья Сафонова, Иван Сергеев
