Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на «смарт»-квартиру?

Стоимость квадратного метра квартиры в Киеве продолжает колебаться: на прошлой неделе Domik.ua отмечали рост в 1%, на этой – он снова сменился снижением на 0,5%. В отдельных сегментах показатели снижения цены куда значительней. Например, «гостинки» за неделю упали в цене на 1,8%, двухкомнатные раздельные квартиры – на 1,6%, а трехкомнатные – на 1,1%.

Несмотря на то, что каждую неделю Domik.ua отмечает разнонаправленные показатели, общий тренд остается нисходящим. Так, за месяц цены в столице снизились на 0,7%, по сравнению с началом года этот показатель составляет уже 2,4%, а с аналогичным периодом 2016 года – 12,5%.

Читайте также: Продавцы квартир «держат» цены и в результате теряют значительные суммы

В гривне показатели несколько иные, но тренд, несмотря на рост курса, тоже нисходящий. За месяц гривневая стоимость квадратного метра снизилась на 2,5%, с начала года – на 4,1%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение составило 11,2%.

Но это значит, что жилье в столице стало доступней? Выяснить это можно, проанализировав, как изменился индекс недоступности жилья в Киеве. Напомним, что индекс недоступности – это показатель, который рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры (в Европе за основу берется квартира в новостройке площадью 70 кв.м) к среднегодовой заработной плате и равен количеству лет, которые среднестатистическому гражданину придется копить на квартиру, при условии, что у него не будет других расходов.

Средняя стоимость квадратного метра квартиры в Киеве в марте 2017 года составляет 28 179 грн, квартира площадью 70 квадратных метров будет стоить 1 972 530 грн. Средняя зарплата в Киеве в марте 2017 года, по усредненным данным составляет 9574 грн в месяц или 114 888 грн в год. Получаем индекс недоступности 17,2 – именно столько лет придется работать среднестатистическому киевлянину, чтобы заработать на собственное жилье. По сравнению с прошлым годом этот показатель снизился почти на 2 пункта.

Читайте также: Каким был индекс недоступности жилья в Киеве в июле 2016 года

Впрочем, 70 квадратных метров – норма для Европы. Для Украины – это роскошь, где «лишние» 10 метров даже подлежат налогообложению. Столичные покупатели в последнее врем интересуются преимущественно бюджетными предложениями в 30 – максимум 40 квадратных метров. Индекс недоступности такой квартиры будет меньше – 9,8. То есть, чтобы заработать на квартиру площадью 40 кв.м, работать придется почти 10 лет.

Читайте также: Все, что нужно знать об оплате налога на недвижимость в 2017 году

В новостройках индекс недоступности будет еще ниже. Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса площадью 35-40 квадратных метров составляет от 600-800 тысяч гривен. Если взять за основу усредненный показатель в 700 тысяч гривен, получим индекс недоступности на уровне 6,1, что уже недалеко от европейских показателей.

Читайте также: Топ-10 самых дешевых новостроек Киева в феврале 2017 года

Стоимость популярных последний год «смарт»-квартир» стартует в среднем от 350 тысяч гривен – есть предложения как чуть дороже, так и чуть дешевле. Заработать на такую квартиру площадью 18-20 квадратных метров можно и за три года.

Правда, в отличие от европейской практики, в Украине квартиры в новостройках сдаются без ремонта, а значит, новоселам придется потратить на ремонт сумму, равную половине, а в случае «смарт»-квартир» – и двум третям стоимости жилой площади. Что повышает общую цену такой квартиры.

Читайте также: Застройщики Киева отказываются называть свои мини-квартиры «смарт». Почему?

Независимо от того, о какой квартире идет речь – в новостройке или на вторичном рынке, в 70 квадратных метров или в 20 – большинство киевлян купить ее, не продав взамен другую, не могут. Для того, чтобы индекс недоступности перестал быть бесполезным показателем и стал демонстрировать реальное положение дел, нужна ипотека. И пока о ней больше говорят, рынок недвижимости остается очень вялым рынком обменов.

Читайте также: В 2017 году застройщики выбирают новый подход к инвесторам

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18666 объектов. Это больше показателя прошлой недели на 4,5%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Голосеевского района – за последние полгода они потеряли в цене 2,5%:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Голосеевского района :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, больше всего потеряли в цене однокомнатные квартиры в новостройках Голосеевского района – самые дешевые по цене квадратного метра. Двухкомнатные в середине марта стоят столько же, сколько стоили в середине сентября, и по цене квадратного метра остаются самыми дорогими. В сентябре-декабре в этом сегменте наблюдался рост, сменившийся в январе снижением цен. Колебания цен на трехкомнатные квартиры малозаметны, но и здесь с середины декабря 2016 года наметилось снижение цен.

Голосеевский район – один из наиболее активно застраиваемых новым жильем . Новые комплексы строятся как на окраине района – на Теремках и в Голосеево, так и в центральной части. В структуре нового предложения преобладают ЖК комфорт- и бизнес-класса, хотя есть и эконом. Учитывая, что самыми востребованными в этих классах являются двухкомнатные квартиры, это объясняет, почему двухкомнатные квартиры в новых домах района – самые дорогие по цене квадратного метра и не спешат дешеветь, а однокомнатные – самые дешевые и продолжают терять в цене.

На этой неделе были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Сулеймана Стальского, Днепровский район, Воскресенка. Общая площадь квартиры – 44 квадратных метра, жилая – 30, кухня – 5,6. Расположена на первом этаже 5-этажного дома. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $28 000 ($636/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь. Общая площадь квартиры – 116,2 квадратных метра, жилая – 60,8, кухня – 12,3. Расположена на 7 этаже 15-этажного дома. Есть лоджия. Состояние квартиры – «от строителей», требует серьезного ремонта. Цена – $226 000 ($1945/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017