Ситуация на рынке недвижимости с каждым месяцем все сложнее

В августе на киевском рынке недвижимости заметно усилилось влияние негативных факторов. Война на Донбассе стала более масштабной и кровавой, потоки беженцев увеличились, экономическое положение страны ухудшилось, курс национальной валюты существенно просел, усугубились проблемы жилищно-коммунальной сферы…

Список негативных факторов можно продолжать и продолжать. Потому, не претендуя на полноту обзора, подчеркнем главное. А именно, общегосударственные проблемы практически сразу же трансформируются в проблемы отдельных отраслей и территорий, в личные проблемы граждан. Равно как и наоборот: проблемы граждан, проблемы отдельных отраслей и территорий через какое-то время трансформируются в общегосударственные проблемы.

Наиболее важные процессы, события и тенденции августа

Падение деловой активности на вторичном рынке. Как мы и прогнозировали в обзоре по итогам июля , в августе вторичный рынок недвижимости работал на низких оборотах. По сравнению с июлем снизилось количество заявок на покупку, звонков по рекламе, просмотров и сделок. Снизилось и количество предложений, выбор стал заметно уже.

В определенной степени все это можно объяснить периодом массовых отпусков. Но в основном это реакция продавцов и покупателей на рост уровня неопределенности, резкое снижение курса гривны, а также стремление государства вытеснить доллары из наличного оборота и, следовательно, с рынка недвижимости. Крайне сложно проводить сделки в условиях, когда непонятно какой курс гривны будет через несколько дней, удастся ли получить необходимую сумму в банке, конвертировать доллары в гривны и/или гривны в доллары.

Продавцы, стремящиеся в основной своей массе получить оплату в долларах, ждут, когда рынок адаптируется к новым постановлениям Нацбанка в сфере валютного регулирования, снятия с банковских счетов и перечисления средств, необходимых для осуществления сделки. Покупатели ждут резкого снижения цен. И все ждут завершения войны на Донбассе.

По нашим наблюдениям, на смену постоянной тревожности постепенно приходит относительное спокойствие, готовность принять неприятные изменения такими, какими они будут. Люди устали переживать, устали принимать ответственные решения в условиях войны, экономического и политического кризиса. Не стоит забывать, что на рынке недвижимости отказ от принятия решения – это нередко тоже решение.

Усталость, как психологическая, так и физическая, невозможность решить свои проблемы в ближайшем будущем и стали основными причинами спада деловой активности. В августе многие участники вторичного рынка воспользовались периодом отпусков, сняли свои заявки и предложения, некоторые просто уехали из города, отключив мобильную связь. Организовать в августе просмотры продаваемых квартир было очень сложно.

Сбавил обороты и первичный рынок недвижимости. Хотя на многих стройках работа идет с раннего утра до позднего вечера, а ведущие строительные компании даже запускают новые масштабные проекты , тем не менее, в условиях войны, углубления экономического кризиса и резкого проседания курса гривны, риски инвесторов и строителей растут; застройщики поднимают цены в гривнах . Все это негативно сказывается на деловой активности.

Анализируя положение на первичном рынке жилья, необходимо отметить ужесточение надзора за строительством в Киеве. Мера эта давно назрела; застройщики нередко нарушают градостроительные нормы, предпочитая получать от чиновников необходимые документы и улаживать возможные конфликты с помощью взяток. Новый мэр Киева Виталий Кличко неоднократно обещал покончить с взятками, навести порядок в строительной отрасли и выдаче разрешений на застройку.

Пока неясно насколько кардинально изменится ситуация. Негативный опыт у киевлян уже есть - это же обещали и предыдущие руководители города, в том числе и Леонид Черновецкий. Тем не менее, определенные шаги новые власти Киева уже сделали. Столичная инспекция государственного архитектурно-строительного контроля выдала ряд предписаний об остановке строительных работ и отменила соответствующие декларации по объектам, где застройщиками занижена категория сложности строительства. По мнению инспекторов, это может привести к аварийным ситуациям, несет угрозу инвесторам и жителям прилегающих территорий. Жители соседних домов радуются, инвесторы переживают и возмущаются. При этом многие склоняются к тому, что и на этот раз отдельные проблемы постараются решить с помощью взяток.

Наиболее успешно в августе работал рынок аренды. Тут количество сделок настолько возросло, что многие владельцы квартир поспешили перейти с рынка продаж на рынок аренды . Но и они не смогли удовлетворить спрос во многих сегментах рынка. Цены на аренду поползли вверх, выбор более-менее доступного жилья сейчас очень ограничен.

В принципе, активизация рынка аренды в конце лета – начале осени происходит каждый год. Именно в это время студенты подыскивают жилье - кто койко-места, кто комнаты, а кто и квартиры. В августе у многих арендаторов «со стажем» заканчиваются договоры, и они переселяются с учетом места работы, цен и накопленного опыта. Но в данном случае масштабы переселений совсем иные.

Основная причина активизация рынка аренды – поток беженцев с Донбасса. Беженцев в Киеве и его городах-спутниках - тысячи, и лишь у некоторых есть возможность поселиться к родственникам, в пансионаты и общежития. Приобрести дома и квартиры могут лишь единицы. Остальные пытаются арендовать жилье.

Поскольку денег у беженцев, как правило, немного, а с трудоустройством проблемы, то наибольшим спросом пользуется «дешевое» и «самое дешевое» жилье. Такое жилье нередко сдается за один день, и это при том, что владельцы квартир достаточно тщательно подбирают будущих квартирантов. Опасаются не только агрессивно настроенных людей, но и семей с детьми. Особенно, если в семье никто не работает. Если и сдают, то требуют сразу оплатить за несколько месяцев, существенно повышают залог, повышают арендную плату за каждого дополнительного жильца.

Конечно, таких арендодателей можно упрекнуть в черствости. Но и понять их можно. Надежда на государственную финансовую помощь беженцам - слабая, достойной работы нет, сбережения рано или поздно заканчиваются, возвращаться многим беженцам некуда. Оказавшись в подобной ситуации, беженцы вполне могут отказаться и платить, и выселяться.

Среди заметных событий августа изменение правил оценки имущества для налогообложения . Основная цель нововведений – демонополизация рынка оценки. Теперь на рынок могут вновь вернуться те тысячи оценщиков-профессионалов, которые работали тут многие годы. При этом, как и прежде, все отчеты об оценке недвижимости вносятся в соответствующий реестр Фонда госимущества и доступны нотариусам. Анализ отчетов и оценок однотипных объектов недвижимости позволит выявлять недобросовестных и неквалифицированных оценщиков.

Как все это будет реально происходить – посмотрим. Многое зависит от общественных организаций оценщиков, от того, смогут ли они использовать альтернативные программы оценки и очиститься от коррупционеров.

Нацбанк в очередной раз ужесточил правила, связанные с использованием иностранных валют и ограничением сумм, которые можно снимать с банковских счетов при покупке квартир. Не оправдались надежды участников рынка на то, что ограничения, срок действия которых истекает первого сентября, уйдут в небытие. Ко всем прежним ограничениям добавилось новое, еще более жесткое. Теперь нельзя снять валюту с валютных карточных счетов. Деньги выдаются лишь в гривневом эквиваленте по текущему курсу продажи.

И это притом, что в конце августа МВФ принял решение выделить Украине второй транш кредита на 1,39 миллиардов долларов под 3% годовых, а Япония - займа в размере 10 миллиардов иен (примерно 100 миллионов долларов) на 20 лет с шестилетним льготным периодом под 0,95% годовых и одноразовой комиссией 0,1%.

Основным политическим событием прошедшего месяца стало подписание Президентом Украины указа о роспуске Верховной Рады и назначение внеочередных парламентских выборов на 26 октября.

Цены на киевскую недвижимость.

В августе средние цены предложений заметно снизились. Темпы снижения в основных сегментах рынка приведены в таблице, полученной при статистическом анализе нашей актуальной базы данных.

• При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

На рынке прочно установился нисходящий тренд, что вполне закономерно в условиях продолжающейся войны и огромных проблем в экономике. Вопрос лишь в том, насколько быстро будут снижаться цены в ближайшие месяцы.

Чтобы лучше разобраться в возможных сценариях развития событий, мы каждый год проводим три конкурса прогнозов изменения средней цены квадратного метра; по своей сути они являются социологическими опросами нашей читательской аудитории.

В конкурсе прогнозов изменения средней цены предложения во втором полугодии 2014 года максимальное количество голосов (120) набрал вариант прогноза «в начале января 2015 года аппроксимированная средняя цена предложения квадратного метра будет меньше 1200 долларов». При этом средневзвешенный прогноз всех 427 участников конкурса был 1367,4 доллара за квадратный метр, что на 15% меньше средней цены предложения в начале июля. При использовании формулы сложных процентов, это примерно -0,62% еженедельно. Пока такие темпы снижения мы наблюдали лишь в отдельные недели. Что будет в оставшиеся четыре месяца года – посмотрим.

Графики изменения средних цен предложений

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте по городу в целом, а также по отдельным районам. При построении этих графиков использовалась наша актуальная база данных, а также метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам».

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах

Красная кривая – средние цены предложений в домах возле метро.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

Красная кривая – Днепровский район

В Дарницком районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,5%, за полгода снизилась на 4,1%, за год снизилась на 2,4%.

В Деснянском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,9%, за полгода снизилась на 7,3%, за год снизились на 8,8%.

В Днепровском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,6%, за полгода снизилась на 7,0%, за год снизилась на 5,6%.

График №3. Статистика цен предложений в Подольском и Святошинском районах

Синяя кривая – Подольский район

Зеленая кривая – Святошинский район

В Подольском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 3,2%, за полгода снизилась на 9,9%, за год снизилась на 10,5%.

В Святошинском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,6%, за полгода снизилась на 10,7%, за год снизились на 12,4%.

График №4. Статистика цен предложений в Голосеевском, Оболонском и Соломенском районах

Синяя кривая – Голосеевский район

Зеленая кривая – Оболонский район

Красная кривая – Соломенский район

В Голосеевском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 2,0%, за полгода снизилась на 10,3%, за год снизились на 12,5%.

В Оболонском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,3%, за полгода снизилась на 4,8%, за год снизилась на 8,2%.

В Соломенском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 4,2%, за полгода снизилась на 8,2%, за год снизилась на 8,4%.

График №5. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

Синяя кривая – Печерский район

Зеленая кривая – Шевченковский район

В Печерском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 4,2%, за полгода снизилась на 5,7%, за год снизились на 6,7%.

В Шевченковском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 4,8%, за полгода снизилась на 16,5%, за год снизилась на 13,2%.

Как видно на графиках, в августе средние цены предложений снизились во всех сегментах рынка. Максимальное снижение в Шевченковском (-4,8%), Печерском (-4,2%) и Соломенском (-4,2%) районах.

За полгода средние цены предложений снизились во всех сегментах рынка. Максимальное снижение в Шевченковском (-16,5%), Святошинском (-10,7%) и Голосеевском (-10,3%) районах.

За год средние цены предложений снизились во всех сегментах рынка. Максимальное снижение в Шевченковском (-13,2%), Голосеевском (-12,5%) и Святошинском (-12,4%) районах.

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса .

По нашим расчетам в последнее время индекс недоступности жилья увеличился до 21. То есть, среднестатистический киевлянин должен копить деньги на собственную квартиру 21 год при отсутствии каких бы то ни было других трат.

Прогноз на сентябрь и ближайшее будущее

В сентябре киевский рынок недвижимости, как правило, заметно оживает. Продавцы и покупатели устремляются на рынок после отпусков, пытаясь первым делом разобраться в новых тенденциях и ценах. Если за лето тенденции не изменились, а такое бывает достаточно часто, то многие вновь покидают рынок, надеясь решить свои финансовые и жилищные проблемы в будущем.

Как будет в этом году – сказать крайне сложно. Ситуация в стране близка к чрезвычайной. Многое зависит от военных действий на Донбассе и помощи мирового сообщества Украине. Надеемся на мудрость руководства страны и единение украинского народа.

Что же касается нашего прогноза на сентябрь, то мы исходим из того, что инерция рынка недвижимости очень велика. А раз так, то установившиеся на рынке тенденции, скорее всего, продолжатся, по крайней мере, еще месяц.

Это означает, что средняя цена предложения снизится в сентябре на 2-3%, а рынок недвижимости будет по-прежнему работать на низких оборотах.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014