Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2007 года

Январь 2007 года во многом напоминал январь 2005. Тогда рынок недвижимости фактически замер, ожидая разъяснений относительно применения нового налогового законодательства. Сейчас, как и тогда, количество сделок резко сократилось; нотариусы дружно ушли в отпуск; продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию; количество объектов в базе данных сократилось. Звонков в агентства недвижимости было много, но касались преимущественно аренды жилья (или носили информационно-консультативный характер).

 

Во второй половине января рынок стал потихоньку оживать. С каждым днем увеличивалось количество заявок и просмотров, заключались договоры о задатках. Были и сделки купли-продажи квартир площадью до 100 квадратных метров. При продаже в течение финансового года одной такой квартиры налог не взимается; поэтому некоторые нотариусы соглашались удостоверять договора, тщательно проверяя: а не успел ли кто-нибудь из владельцев квартиры продать в текущем году какую-нибудь другую недвижимость...

 

Не смотря на затишье на рынке и существенное снижение количества сделок, тенденции изменения цен практически не изменились. И это еще раз подтверждает тезис о высокой инерционности рынка недвижимости. Тут, как и в физике, при отсутствии внешних сил вектор скорости не изменяется; чтобы движение (изменение цен на рынке недвижимости) застопорить, необходимы весьма существенные внешние воздействия.

 

Цены предложений в январе выросли практически во всех сегментах рынка. Предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр» за месяц подорожал:

   в однокомнатных квартирах на 3,8%;

   в двухкомнатных квартирах на 3,9%;

   в трехкомнатных квартирах на 4,5%.
 
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
 
Голосеевский +1,1%;
Дарницкий + 4,3%;
Деснянский +4,8%;
Днепровский +7,2%;
Оболонский +3,9%;
Печерский +3,6%;
Подольский - 0,4%;
Святошинский +4,7%;
Соломенский +1,7%;
Шевченковский+3,7%;
Центр + 4,3%.
 
Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах
 

Тип жилья

	Цены предложений на однокомнатные квартиры
	Цена 1м2, $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Дореволюционные	Декабрь 2006	4248	+ 3.11	175569	+ 2.58
	Январь 2007	4380		180095
Сталинки	Декабрь 2006	3530	- 1.42	128452	+ 1.43
	Январь 2007	3480		130293
Старая панель	декабрь2006	2623	+ 2.86	80273	+ 5.50
	Январь 2007	2698		84690
Старый кирпич	Декабрь 2006	2685	+ 5.77	80283	+ 6.13
	Январь 2007	2840		85204
Типовая панель	Декабрь 2006	2511	+ 5.02	87837	+ 3.86
	Январь 2007	2637		91230
Украинская панель	Декабрь 2006	2435	+ 6.98	109596	+ 3.47
	Январь 2007	2605		113395
Украинский кирпич	Декабрь 2006	2724	+ 0.29	144011	- 2.97
	Январь 2007	2732		139733
Улучшенная типовая панель	Декабрь 2006	2445	+ 6.18	96486	+ 7.14
	Январь 2007	2596		103379
Улучшеный кирпич	Декабрь 2006	2638	+ 10.61	103806	+ 6.85
	Январь 2007	2918		110916

Тип жилья

 

Цены предложений на двухкомнатные квартиры

Цена 1м2, $

Изм. Цены, %

Ср. цена, $

Изм. цены, %

Дореволюционные

Декабрь 2006

4397

+ 0.55

268722

- 0.41

Январь 2007

4421

267627

Сталинки

Декабрь 2006

3577

+ 4.78

201396

+ 6.52

Январь 2007

3748

214531

Старая панель

Декабрь 2006

2341

+ 6.19

111694

+ 6.45

Январь 2007

2486

118899

Старый кирпич

Декабрь 2006

2654

+ 9.04

120528

+ 8.60

Январь 2007

2894

130898

Типовая панель

Декабрь 2006

2557

+ 3.60

128640

+ 3.19

Январь 2007

2649

132743

Украинская панель

Декабрь 2006

2333

+ 6.04

155723

+ 6.62

Январь 2007

2474

166035

Украинский кирпич

Декабрь2006

2607

+ 1.57

203632

+ 1.79

Январь 2007

2648

207273

Улучшенная типовая панель

Декабрь 2006

2312

+ 4.93

127070

+ 4.90

Январь 2007

2426

133302

Улучшеный кирпич

Декабрь 2006

2785

+ 7.04

153014

+ 8.40

Январь 2007

2981

165868

 

Тип жилья		Цены предложений на трехкомнатные квартиры
		Цена 1м2, $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Дореволюционные	Декабрь 2006	4212	+ 5.01	353358	+ 5.16
	Январь 2007	4423		371575
Сталинки	Декабрь 2006	3273	+ 5.65	250438	+ 5.81
	Январь 2007	3458		264982
Старая панель	Декабрь 2006	2170	+ 5.12	135966	+ 4.58
	Январь 2007	2281		142199
Старый кирпич	Декабрь 2006	2510	+ 7.01	157735	+ 12.48
	Январь 2007	2686		177417
Типовая панель	Декабрь 2006	2139	+ 5.80	151130	+ 5.46
	Январь 2007	2263		159386
Украинская панель	Декабрь 2006	2085	+ 9.93	194437	+ 10.47
	Январь 2007	2292		214790
Украинский кирпич	Декабрь 2006	2672	+ 4.60	302274	+ 6.17
	Январь 2007	2795		320938
Улучшенная типовая панель	Декабрь 2006	2085	+ 5.28	157186	+ 6.03
	Январь 2007	2195		166665
Улучшеный кирпич	Декабрь 2006	2484	+ 1.41	182538	+ 0.88
	Январь 2007	2519		184141

 

Поскольку киевский рынок недвижимости связан с рынками других городов, то для лучшего понимания процессов и тенденций мы обратились к коллегам из других городов Украины. Постарались общими усилиями провести анализ рынков недвижимости всей Украины.

 

Этот анализ показал, что цены быстро растут во всех крупных городах. Уровень в 1000 долларов за квадратный метр либо уже преодолен, либо где-то поблизости.

 

Насколько мы можем судить, тенденции везде схожие. Везде очень значительна роль так называемого «обмена с доплатой». При этом наиболее распространенный сценарий выглядит следующим образом: люди продают жилье или землю, добавляют деньги, и улучшают свои жилищные условия. Или переезжают в более престижный (и дорогой) город, нередко ухудшая свои жилищные условия.

 

Обратный поток (людей и средств) куда менее заметен. По нашим наблюдениям, многие горожане предпочитают бедствовать, ютиться в тесных квартирах, но наотрез отказываются сменить их на более просторные в менее престижных городах и районах.

 

В результате цены в крупных городах быстро растут, а цены в «депрессивных городах» и тысячах заброшенных сел остаются на очень низком уровне и доступны практически каждому.

 

Прогноз на февраль

 

Снижение цен в феврале – маловероятно. Полагаем, что независимо от того, получат ли участники рынка необходимые разъяснения по налогообложению и оценке квартир, или не получат; независимо от того, будут ли сделки, или нет, цены в феврале не снизятся.

 

Основные аргументы:

 

- продолжающийся рост цен в сегментах самого дешевого и низкокачественного жилья;

- снижение числа предложений на вторичном рынке;

- рост цен на первичном рынке и крайне ограниченное количество предложений в новостройках.

Учитывая традиционное успокоение рынка в начале года, а также неясности с налоговым законодательством и порядком оценки квартир, полагаем, что дремотное состояние киевского рынка недвижимости будет и в феврале.

 

За более детальными прогнозами и консультациями можно обращаться по телефону (044) 537-77-77

 
domik.ua