Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2007 года

Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года.

 

Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.

 

Но о классической стагнации говорить сложно: цены росли практически во всех сегментах рынка, в том числе и в сегментах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций на рынке. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или стоят на месте.

 

Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами «классическая стагнация» рынка.

 

Пока заявлять о стагнации нам не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир. По сравнению с первым кварталом 2006 года количество заявок на покупку, поступивших в АН «Планета Оболонь», увеличилось на 8%. Вполне возможно, что это лишь следствие увеличения популярности агентства; но факт остается фактом: желающие приобрести квартиру в Киеве по «этим ценам» - есть. И не исключено, что увеличение числа заявок – признак приближающегося оживления рынка.

 

На процессы, происходящие на рынке недвижимости, повлияли вступившие в силу с 01.01.2007г. изменения в налоговом законодательстве. В первую очередь они затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эти люди и раньше редко спешили, а в период, когда даже нотариусы не очень понимали весьма важные моменты, связанные с оценкой квартир и налогообложением, предпочли занять выжидательную позицию.

 

И, если проблемы оценки квартир через какое-то время были сняты, то проблемы, связанные с взиманием налогов при продаже общей собственности (например, супругов), по сей день не решены. Общество в очередной раз на практике убедилось, что любая юридическая неопределенность очень болезненно сказывается на рынке недвижимости.

 

А он ведь и без того сейчас болен. Болезненное состояние периода галопирующих цен сменилось болезненным состоянием застоя. Да и до этого отечественный рынок недвижимости, мягко говоря, не совсем соответствовал представлениям о цивилизованном здоровом рынке. Никогда не было достоверной информации о количестве сделок, о реальных ценах продажи (и если статистику количества сделок чиновники просто скрывают, то статистику реальных цен продаж не знает никто – ибо далеко не всегда при оформлении сделок стороны указывают реальные цены).

 

Та информация, которая есть в нашем распоряжении, позволяет сделать вывод, что выросли не только цены предложений, но и продаж. Другое дело, что цены продаж росли медленней: увеличилось количество продавцов, согласных уступить реальному покупателю; увеличился и размер торга. Уступали, как правило, лишь после поднятия цены и в достаточно ограниченных размерах. Скажем, подняв цену на 2%, продавец нередко соглашается сбросить один процент. Есть, правда, продавцы, готовые уступить и больше. Но на квартиры, цены на которые существенно превышают рыночные.

 

Торопятся с продажей и снижают цену ниже рыночной пока лишь очень немногие. В большинстве своем, это люди, которые меняют одну квартиру на другую (и уже нашли подходящую замену), делят наследство, уезжают за рубеж, решают финансовые проблемы…

 

Доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все продавцы. И их можно понять: люди пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились… Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, то уходят с рынка до лучших времен.

 

Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке, в очередной раз наглядно демонстрируют, что наш вторичный рынок недвижимости – это действительно рынок (ибо каждый продавец самостоятельно назначает ту цену, которую считает приемлемой для себя, сговора между продавцами нет, количество продавцов велико).

Вместе с тем, эти процессы свидетельствуют, что наш рынок недвижимости по-прежнему далек от классического. Основное отличие в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они, в первую очередь, думают о дальней перспективе. Поэтому намного меньше реагируют на колебания цен, воспринимая их как кратковременные явления.

 

Инвесторы, вложившие деньги в квартиры с целью получения доходов, также не очень поддаются призывам срочно расставаться с недвижимостью. Как показывает практика, на нашем вторичном рынке не так уж и много инвесторов, готовых перемещать свои деньги с одного рынка на другой.

 

Сегодня, как и во времена стагнации 2005 года, инвесторы не торопятся с продажей своих квартир по ценам ниже рыночных. Исключения составляют лишь те, у кого подходит срок погашения долговых обязательств, и нет свободных средств для этого.

 

Уверенность им придает то, что даже при временном затоваривании рынка цены стабильны и даже растут. В частности, в первом квартале предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по нашим данным, подорожал:

 

- в однокомнатных квартирах на 6,7%;

- в двухкомнатных квартирах на 8,0%;

- в трехкомнатных квартирах на 10,7%.

 

Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое». Это естественный процесс выравнивания цен.

 

По районам Киева цены предложений за период с 01.01.2007г. по 26.03.2007г. изменились следующим образом:

 

- Голосеевский +3,8%;

- Дарницкий + 10,1%;

- Деснянский +12,1%;

- Днепровский +10,9%;

- Оболонский +11,0%;

- Печерский +6,7%;

- Подольский 10,7%;

- Святошинский +10,4%;

- Соломенский +8,7%;

- Шевченковский+9,5%;

- Центр + 10,7%.

 

Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах

 

	Цены предложений на однокомнатные квартиры
	Цена 1м2, $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Дореволюционные	01.01.2007	4432	4,8	184870	2,3
	26.03.2007	4646		189067
Сталинки	01.01.2007	3541	-0,6	128250	2,8
	26.03.2007	3520		131811
Старая панель	01.01.2007	2620	8,3	80947	8,4
	26.03.2007	2838		87723
Старый кирпич	01.01.2007	2697	7,4	80802	6,8
	26.03.2007	2896		86288
Типовая панель	01.01.2007	2519	10,6	89513	9,1
	26.03.2007	2786		97684
Украинская панель	01.01.2007	2508	7,7	110348	8,1
	26.03.2007	2700		119284
Украинский кирпич	01.01.2007	2671	1,2	140030	-1,3
	26.03.2007	2703		138279
Улучшенная типовая панель	01.01.2007	2474	7,4	96689	9,2
	26.03.2007	2659		105588
Улучшеный кирпич	01.01.2007	2721	9,7	104835	9,7
	26.03.2007	2986		115046