Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги февраля

Индекс стоимости жилья в феврале 2005года: 905.15$/кв. м. (+4.27% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +5.44% в месяц (повысился на 0,51%)
В феврале, как мы и прогнозировали в аналитическом обзоре за январь, цены на киевском рынке недвижимости росли. За месяц индекс стоимости вырос на 4,27%, превысив январский на 38,65$/кв.м.
Рост цен вызван многими причинами.
Важнейшая из них - превышение спроса над предложением. Например, число заявок на покупку, поступивших в 2005 году в АН «Планета Оболонь», превышало число заявок на продажу почти по всем типам квартир.

Одноком-натные	Двухком-натные	Трехком-натные	Четырех-комнатные	Пяти-комнатные
1,45	1,58	1,31	1,12	0,67

В феврале спрос рос, практически, все время. Рынок с каждым днем наращивал обороты. При этом был заметен возросший интерес иностранцев к киевской недвижимости.
Вторая причина повышения цен – пресловутый налог на доходы физлиц, полученные при продаже недвижимости. Наблюдается явно выраженное стремление продавцов переложить бремя этого налога на покупателей. Практически все риэлторы, которых мы специально опрашивали, называли эту причину как одну из основных.
Третья причина связана с уверенностью многих участников рынка в неизбежности дальнейшего подорожания недвижимости.
Эта уверенность имеет как объективные причины, так и субъективные. Наверняка, и наши графики, отображающие неуклонный рост цен, вносят свой вклад в формирование подобной уверенности. Участники рынка смотрят на графики, проникаются убежденностью, что так будет и дальше, и, естественно, поднимают цены. Графики отображают поднятие цены, это влияет на восприятие происходящего – и цены еще больше растут.
Во времена, когда рынок далек от стабильности, общественно-массовая психология – один из наиболее влиятельных, и в тоже время один из наиболее непредсказуемых факторов формирования цен. Изучение и учет этого фактора – предмет специальных исследований, которые мы планируем расширять и углублять. В том числе с помощью авторов, пишущих на форум domik.ua.
Еще одна немаловажная причина роста цен – увеличение объемов ипотечного кредитования. Ипотечными кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и цены.
Анализируя факторы, влияющие на рынок недвижимости, нельзя не упомянуть и те, которые тормозят его развитие.
В первую очередь, это нерешенные до конца юридические и организационные проблемы. Покупатель, похоже, готов приобретать недвижимость по новым ценам. Однако, когда речь заходит о новом налоге на доходы физлиц, то вот тут и начинаются разногласия и препоны.
О неготовности нотариусов к оформлению договоров с учетом нового налога написано немало. К этому следует добавить и промахи риэлторов, которые далеко не всегда умеют объяснить клиентам суть нововведений, рассчитать дополнительные платежи, внести взаимопонимание между продавцом и покупателем (в результате – неразбериха, споры, обиды…).
Правовая неурегулированность каких-либо вопросов неизбежно приводит к неуверенности сторон относительно «окончательности» правил и налогов. А подобная неуверенность не только источник напряженности на рынке недвижимости, но и веская причина временного ухода с него многих участников до «прояснения ситуации».
Остается лишь надеятся, что окончательную точку в данном законе парламентарии поставят в самом ближайшем будущем. Похоже, что народные депутаты и сами понимают необходимость этого. О чем, в частности, говорит председатель контрольной комиссии по вопросам приватизации Валентина Семенюк
Упомянув о тесной взаимосвязи законов, налогов, общественой психологии и цен, нельзя обойти стороной такой немаловажный аспект, как постепенное изменение менталитета и умонастроений участников рынка недвижимости.
Не секрет, что отечественный рынок недвижимости традиционно «в тени». Истинные цены зачастую очень существенно отличались от «зафиксированных документально».
Сейчас положение меняется. Новая налоговая политика способствует выводу рынка из тени. Покупатели, которые думают о возможных продажах приобретенных квартир в будущем, как правило, заинтересованы указывать в договорах купли-продажи истинные цены. Продавцы же по-прежнему стремятся указывать заниженные цены. Налицо не только конфликт интересов, но и определенный вызов традициям. А это всегда болезненно.
С одной стороны, прозрачность сделок идет рынку на пользу (привлекает иностранных инвесторов, снижает коррупцию). С другой стороны, некоторые участники пока не готовы к этому.
И, тем не менее, определенный прогресс – налицо.
Еще один важный аспект, который достаточно четко просматривается при анализе форумов по недвижимости, - резкий рост критических высказываний относительно соотношения цена/качество многих объектов недвижимости. Если с подорожанием качественного жилья покупатели, вроде бы, готовы смириться, то резкое подорожание морально и физически устаревшего жилья вызывает неприятие.
С определенной долей уверенности можно прогнозировать, что рано или поздно это неприятие найдет свое отражение и в статистике. И мы будем наблюдать тот же эффект, что и в Москве; где в одних сегментах рынка цены растут, а в других – снижаются.
Произойдет это или нет – жизнь покажет.
Но в методологическом плане мы готовимся к подобному развитию событий. Если на рынке недвижимости Киева появятся существенно разновекторные тенденции изменения цен, то, вероятно, нам придется перейти к более сложной комплексной системе индексов.
В завершение рискнем сделать прогноз, что рост цен будет продолжаться и в марте. Другое дело, что темпы этого роста не могут быть столь высокими длительное время. К тому же многое зависит и от нового правительства, любой взгляд которого в сторону рынка недвижимости может существенно повлиять на ситуацию.
Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости “Планета Оболонь”