Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги 2006 года
Индекс стоимости жилья в декабре 2006 года: 2303$/кв. м. (+5,0% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +5,2% в месяц (снизился на 2,0%).
Индекс доходности в декабре +6,7 б/д (- 0,71 б/д)
За 2006 год индекс стоимости возрос на 66,3%.
Такого огромного роста цен на киевском рынке недвижимости еще не было. И это притом, что начинался 2006 год со стагнации. Многие аналитики тогда прогнозировали снижение цен; другие говорили о грядущем расслоении вторичного рынка, при котором одни виды жилья будут дешеветь, другие дорожать. Мы прогнозировали рост цен, и выражали надежду, что он не будет слишком большим.
Но рост цен превысил все прогнозы и ожидания.
По нашим данным, в 2006 году на вторичном рынке было выставлено порядка 120000 объектов, продано порядка 40000 квартир. Годовой оборот вторичного рынка жилой недвижимости Киева составил порядка 4,5 млрд.долларов.
Как и в прошлые годы, порядка 70-80% сделок на рынке - это фактические обмены с доплатами и компенсациями (вместо одних квартир люди покупали другие, в большинстве случаев улучшая жилищные условия).
Основные факторы и события, оказавшие наибольшее влияние на киевский рынок в 2006 году:
1. Существенное расширение ипотечного кредитования.
2. Спекулятивный спрос на недвижимость, вызванный как быстрым удорожанием жилья, так и дефицитом альтернативных возможностей выгодного и надежного размещения свободных средств.
3. Рост доходов потенциальных покупателей.
4. Недостаточный объем строительства.
5. Миграция населения, в том числе переселение в Киев представителей региональных элит, обладающих значительными капиталами.
6. Психологические факторы.
Влияли и многие другие факторы, в том числе шлейф стагнации осени 2005 года, скандал с «Элитой-Центр», выборы законодательных органов власти, формирование парламентской коалиции и Правительства.
Влияли и другие факторы, в том числе шлейф стагнации осени 2005 года, выборы в Верховную раду, создание парламентской коалиции и формирование нового Правительства, поступление на рынок значительных средств, полученных крестьянами при продаже земли. Сказалась, безусловно, и инфляция.
Начало 2006 года сопровождалось незначительными колебаниями цены предложения и низкой деловой активностью. Такое состояние рынка являлось следствием начавшейся осенью 2005 года стагнации, вызванной ожиданиями обвала, массовыми PR-акциями в СМИ, а также противостояниями в парламенте по вопросам налогообложения операций с недвижимостью.
Проявлялась общегородская стагнация в различных сегментах рынка по-разному. В одних сегментах рынка цены немного проседали, в других продолжался медленный рост.
В результате стагнации цен и резкого снижения количества сделок, образовался значительный отложенный спрос. В период бурного роста цен (летом и в начале осени 2005 года), многие покупатели вынуждены были временно отложить планы покупки квартиры, поскольку средств явно не хватало, и их необходимо было накопить. За полгода стагнации деньги были накоплены; ожидания обвала цен не подтвердились; нерешенные жилищные проблемы остались. В результате в начале весны на рынке наметилось здоровое оживление, цены начали расти с темпами, сравнимыми с уровнем инфляции (1 – 1,5% в месяц). Многие аналитики полагали, что такое положение сохранится до лета, летние месяцы пройдут в легкой спячке, осенью деловая активность вырастет, и цены пойдут вверх.
Выборы в парламент и городские органы власти существенно изменили ситуацию на рынке. Цены начинают расти с темпами более 2% в месяц: в апреле +2,2%, в мае +3,4% в июне +2,8%.
Полагаем, что в этот период на цены давили огромные денежные средства, потраченные на предвыборную кампанию (некоторые эксперты оценивают выборы в миллиард и более долларов, и, безусловно, часть этих денег через относительно небольшое время перетекла на рынок недвижимости).
В июле рынок отдыхал, и темп роста цен несколько спал (+1,8%).
После формирования парламентской коалиции, цены начали стремительно расти. Сказались как психологические факторы, так и немалые деньги, поступившие из регионов Украины и потраченные на покупку квартир для депутатов, их помощников, а также тех представителей бизнеса, чьи устремления совпадают с устремлениями парламентской коалиции.
В августе индекс стоимости возрос на 4,6%, в сентябре на 8,1%, в октябре на 11,2%.
Это очень высокие темпы, которые не могут держаться продолжительное время. Однако, и в ноябре индекс стоимости возрос на 7,9%.
Напомним, что при определении индексов отсеиваются предложения с нехарактерно высокими и низкими ценами. Статистика, учитывающая подавляющее большинство предложений по Киеву, дает примерно такой же годовой прирост (порядка 67%), правда, темпы роста цен в отдельные месяцы были несколько иными.
Очень высокие темпы роста цен отмечены во всех сегментах рынка, на все типы жилья, во всех районах города, что хорошо видно на графиках, представленных ниже.
При построении графиков учитывались статистические погрешности и использовались алгоритмы аппроксимации, позволяющие наилучшим образом выявить общие закономерности изменения цен в каждом конкретном сегменте рынка.
Дореволюционные дома
Количество домов в Киеве 1574 (13,24%)
Усредненный квадратный метр в дореволюционном доме за 2006 год подорожал на 59,3%. При этом максимальный рост цен (+68,2%) был зафиксирован на двухкомнатные квартиры.
«Сталинки»
Количество домов в Киеве 1921 (16,16%)
«Сталинки»
Количество домов в Киеве 1921 (16,16%)
Усредненный квадратный метр в «сталинке» за 2006 год подорожал на 58,8%. При этом, больше всего подорожали двухкомнатные (+75,3%), а меньше всего – трехкомнатные (+50,0%).
Старая панель
Количество домов в Киеве 1715 (14,43%)
Серии: «Хрущёвка», «Чешка», «464»
Старая панель
Количество домов в Киеве 1715 (14,43%)
Серии: «Хрущёвка», «Чешка», «464»
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «старая панель» за 2006 год подорожал на 64,2%. Максимальная цена квадратного метра была в однокомнатных. Максимальный прирост (+69,3%) зафиксирован на двухкомнатные квартиры, минимальный прирост (+61,3%) - на трехкомнатные.
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «типовая панель» за 2006 год подорожал на 66,5%. Минимальная цена и минимальный прирост (+60,2%) зафиксированы на трехкомнатные квартиры. Максимальный прирост (+73,2%) был на двухкомнатные, которые по стоимости квадратного метра сравнялись к концу года с однокомнатными.
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «улучшенная типовая панель» за 2006 год подорожал на 61,3%.
Наиболее дешевые квадратные метры, а также минимальный прирост их стоимости (+40,1%) были в четырехкомнатных квартирах. Максимальный прирост (+68,7%) стоимости квадратного метра был отмечен в однокомнатных квартирах.
Старый кирпич
Количество домов в Киеве 2908 (24,46%)
Серии: «Хрущёвка», «ММ-640», «K14», «1-318-35/36»
Старый кирпич
Количество домов в Киеве 2908 (24,46%)
Серии: «Хрущёвка», «ММ-640», «K14», «1-318-35/36»
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «старый кирпич» за 2006 год подорожал на 69,2%. При этом, если год назад, квадратный метр в трехкомнатной квартире стоил дороже чем в однокомнатной, то к концу 2006 года это соотношение изменилось. Темпы удорожания квадратного метра в однокомнатных и двухкомнатных были примерно одинаковы и составили 72-73% за 2006 год.
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «улучшенный кирпич» за 2006 год подорожал на 63,2%
При этом, если год назад дороже всего был квадратный метр в трехкомнатной квартире, то в конце 2006 года наиболее дорогим был квадратный метр в двухкомнатной квартире (прирост почти 70%)
Украинская панель
Количество домов в Киеве 241 (2,03%)
Серии: «АППС Люкс», «КТ Уют», «Б-5», «ЕС», «Индивидуальный проект»
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «украинская панель» за 2006 год подорожал на 66,1%. При этом более всего подорожал квадратный метр в однокомнатных квартирах (+73,7%).
Украинский кирпич
Количество домов в Киеве 758 (6,38%)
Серии: «Индивидуальный проект»
Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «украинский кирпич» за 2006 год подорожал на 68,0%. Максимальные темпы роста были зафиксированы на однокомнатные квартиры – за 2006 год цена квадратного метра выросла на 92%.
Таким образом, максимальные темпы роста (+69,2%) были зафиксированы в сегменте «старый кирпич», а минимальные (+58,8%) - в сталинках.
Динамика изменения цен по районам города
Центр
Усредненный состав предложений в центре в 2006 году (представлен в порядке убывания)
| Старый кирпич | 33,46% |
| Украинский кирпич | 16,17% |
| Сталинки | 15,26% |
| Старая панель | 14,59% |
| Улучшеный кирпич | 7,68% |
| Типовая панель | 7,06% |
| Дореволюционные | 3,98% |
| Украинская панель | 0,90% |
| Улучшенная типовая панель | 0,90% |
Усредненный квадратный метр в прицентралье подорожал за 2006 год на 63,2%. Максимальный темп роста (+67,2%) был на двухкомнатные квартиры; минимальный (+54,4%) на трехкомнатные.
Правобережная окраина возле метро
Усредненный состав предложений на правобережной окраине возле метро в 2006 году (представлен в порядке убывания)
| Украинский кирпич | 25,48% |
| Старая панель | 24,23% |
| Типовая панель | 21,16% |
| Старый кирпич | 14,02% |
| Улучшеный кирпич | 4,97% |
| Украинская панель | 4,55% |
| Улучшенная типовая панель | 3,67% |
| Сталинки | 1,92% |
Усредненный квадратный метр на правобережной окраине возле метро подорожал за 2006 год на 65,6%. Максимальный темп роста (+73,5%) был на однокомнатные квартиры; минимальный (+54,3%) на трехкомнатные.
Правобережная окраина
Усредненный состав предложений на правобережной окраине в 2006 году (представлен в порядке убывания)
| Старый кирпич | 31,27% |
| Старая панель | 21,43% |
| Украинский кирпич | 12,37% |
| Типовая панель | 11,64% |
| Улучшеный кирпич | 7,59% |
| Сталинки | 6,46% |
| Улучшенная типовая панель | 5,34% |
| Украинская панель | 3,60% |
| Дореволюционные | 0,29% |
Усредненный квадратный метр на правобережной окраине подорожал за 2006 год на 68,1%. Максимальный темп роста (+72,8%) был на однокомнатные квартиры; минимальный (+60,4%) на трехкомнатные.
Левобережная окраина возле метро
Усредненный состав предложений на левой окраине возле метро в 2006 году (представлен в порядке убывания)
| Украинский кирпич | 28,77% |
| Старая панель | 16,02% |
| Улучшенная типовая панель | 13,49% |
| Украинская панель | 12,65% |
| Типовая панель | 12,16% |
| Старый кирпич | 9,78% |
| Улучшеный кирпич | 4,75% |
| Сталинки | 2,22% |
| Дореволюционные | 0,15% |
Усредненный квадратный метр на левобережной окраине возле метро подорожал за 2006 год на 58,5%. Максимальный темп роста (+65,4%) был на однокомнатные квартиры; минимальный (+56,7%) на четырехкомнатные.
Левобережная окраина
Усредненный состав предложений на левобережной окраине в 2006 году (представлен в порядке убывания)
| Старая панель | 18,53% |
| Типовая панель | 17,63% |
| Украинская панель | 15,90% |
| Улучшенная типовая панель | 14,33% |
| Старый кирпич | 12,40% |
| Улучшеный кирпич | 9,85% |
| Украинский кирпич | 9,42% |
| Сталинки | 1,70% |
| Дореволюционные | 0,22% |
Усредненный квадратный метр на левобережной окраине подорожал за 2006 год на 66,1%. Максимальный темп роста (+71,8%) был на однокомнатные квартиры; минимальный (+58,6%) на четырехкомнатные.
Таким образом, максимальные темпы роста (+68,1%) были зафиксированы на правобережной окраине, а минимальные (+57,4%) - в центре.
Основной итог анализа тенденций изменения цен по отдельным типам жилья, массивам и территориям сводится к тому, что расслоения киевского рынка недвижимости не произошло. Тенденции во всех сегментах рынка сходны, установившиеся ранее пропорции в основном сохранилось. Конечно же, расхождения в темпах изменения цен есть (и в отдельные месяцы они проявлялись достаточно явно). Но в течение года эти расхождения во многом сгладились. Везде налицо очень значительный рост цен.
Прогнозы на 2007 год
Полагаем, что резкого снижения цен на киевскую недвижимость не будет.
Вполне возможен период стагнации, после которого цены вновь поползут вверх. Ведь спрос на недвижимость огромный.
Люди по-прежнему едут и едут в Киев; некоторые из них приезжают с солидными деньгами.
Доходы многих киевских семей (в том числе, полученные на рынке недвижимости) растут с каждым годом.
У большинства продавцов крайне мало альтернативных мест размещения капиталов. Поэтому, продавая одну недвижимость, они деньги с рынка недвижимости не уносят, а вкладывают в другую недвижимость.
Банки заявляют о готовности расширять ипотечное кредитование. А ведь чем больше денег на рынке – тем выше цены.
Делая прогнозы, мы учитываем также ментальность и особенности распределения недвижимости среди владельцев. Недвижимость у нас пока распределена куда более равномерно, чем в других европейских городах. Мало кто из наших граждан владеет тремя и более квартирами. А продавать свою родную квартиру (пусть она даже и вторая) при круто падающих ценах “наши люди” будут лишь в самых исключительных ситуациях. Начнут цены резко снижаться – уйдут продавцы с рынка. Оставят они свою “лишнюю” квартиру детям и внукам, будут держать ее как золотой запас на черный день.
Поэтому наиболее вероятными нам представляются такие сценарии развития событий, при которых рост цен на вторичном рынке жилья Киева в 2007 году будет порядка 25-30%.
