Симферопольский рынок теряет из-за непрозрачности действий власти

О нынешнем состоянии симферопольского рынка - в интервью для «Domik.net» директора агентства недвижимости «НТН» («Новые технологии недвижимости», г. Симферополь), председателя Симферопольского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Дмитрия МАЙОРОВА.

 

- Дмитрий Георгиевич, за прошедший квартал цены на однокомнатные квартиры выросли более чем на 12%, при том, что рост цен на трехкомнатные квартиры не перешагнул черту 3%. Это убедительно свидетельствует о грядущем увеличении темпов роста цен. Отражают ли данную ситуацию иные индикаторы - например, за прошедший квартал уменьшилось ли количество однокомнатных квартир и увеличилось ли количество трехкомнатных, предлагаемых к продаже в городе? Заметно ли общее сокращение количества предложений? Наблюдаете ли вы рост или сокращение количества сделок?

 

- Действительно, в течение первого квартала у нас существенно сократилось количество предложений на продажу однокомнатных и трехкомнатных квартир. К тому же стоимость однокомнатных квартир, особенно в средней части города, заметно возросла. Чего не скажешь о трехкомнатных квартирах. Остановился рост цен на трехкомнатные квартиры на окраинах, особенно в «хрущевках» и панельных домах на крайних этажах.

 

Однокомнатные квартиры по-прежнему являются объектами повышенного спроса, в частности, в центральной части города у перекупщиков. Последние скупают такие квартиры, сдают их в аренду или, сделав ремонт, перепродают. Учитывая то, что в Симферополе мало строится недвижимости социального назначения, такие квартиры пользуются высоким спросом.

 

В среднем соотношение в предложении однокомнатных квартир к трехкомнатным сейчас одна к четырем. Что же касается количества сделок, то индикатором выступает отсутствие очередей в бюро техинвентаризации. Во всех агентствах Симферополя заметно сократилось количество сделок. В частности, по нашему агентству - на 20%.

 

Вместе с тем по-прежнему возрастает количество сделок по коммерческой недвижимости – особенно на помещения, которые можно использовать под офисы. Причем выкупаются уже и дворы и возникают целые офисные дворы.

 

- Как политический кризис отражается на настроениях участников рынка, на ценах?

 

- Мы ожидали, что после договоренности руководства страны относительно выборов, появится какой-то глобальный интерес, но этого не произошло, участники рынка как бы затаились. По-прежнему у нас такой же низкий спрос в отдаленных районах, и повышенный – в центре. На наш взгляд, этот год для риэлторов Симферополя будет знаковым тем, что из-за отсутствия сделок произойдет уход с рынка малых операторов и останутся только крупные. У крупных операторов все же есть определенный «запас прочности».

 

- Каковы прогнозы на лето и на год в целом?

 

- По нашим прогнозам в течение лета может произойти незначительный рост стоимости – от 3 до 5%. К осени этот темп должен остановится. Мы исходим из расчетов наших ипотечных структур. У населения первоначального взноса нет, все пытаются войти в банк со взносами 0-5%, и одновременно очень туго идут кредиты с первоначальным взносом 20-25%. Естественно, многие клиенты пытаются искусственно завышать стоимость недвижимости с тем, чтобы получить больший кредит. Но оценщики на это не идут, зная, что это чревато последствиями. Речь идет о том, что сегодня многие граждане, не имея денег, просто пытаются схитрить, увеличивая рыночную стоимость недвижимости в надежде получить в банке необходимую сумму денег.

 

- При продаже коммерческой недвижимости наблюдается незначительный рост, в то время как аренда за 1-ый квартал выросла более чем на 30%. Чем можно объяснить такую ситуацию? И каковы ваши прогнозы по сегментам коммерческой недвижимости?

 

- Когда стоимость аренды существенно повышается, есть основания судить об определенных явлениях. То есть, снижается возможность приобретать объекты коммерческой недвижимости, и многие предприниматели из числа мелких компаний переходят к аренде небольших офисов. Им сложно взять это в собственность – им проще арендовать. Тем не менее сегодня большой спрос на помещения 200-500 кв. м.

 

В этом сегменте следует ожидать повышенного спроса и высоких цен. Достаточно сказать, что сегодня в центральной и прилегающей к ней частях города стоимость одного квадратного метра под магазин или под офис 3-3,5 тыс. долл. за кв.м. На оживленных улицах – Карла Маркса и Пушкина стоимость помещений доходит до 6 тыс. долл. При аренде их стоимость 50-70 долл. за кв.м.

 

Как видим, в центре города цены на коммерческую недвижимость уже достаточно высокие. Не смотря на это определенный рост цен будет. Потому что всегда, когда выставляется какой-то объект на продажу, на него сразу находится покупатель потому что желающие приобрести его практически не смотрят на выставленную цену. Они понимают, что объект необходимо покупать, потому что другого просто не будет. Единственная надежда может быть на то, что сейчас строятся новые офисные центры, и вокруг них начинает развиваться инфраструктура. В этих центрах стоимость на многих этажах стабильна – 20 долл. за кв.м. В течение года эта ставка не изменяется. К тому же одно – два помещения из 50-60 пустуют. А рост наблюдается на отдельные помещения, которые не в новых офисных центрах

 

- Наблюдаете ли вы приход столичных застройщиков и риэлторов в своем регионе? Каково их влияние на рынок? Вносят ли они новые стандарты работы, качества обслуживания?

 

- В настоящее время на симферопольский рынок пришло несколько крупных столичных застройщиков. Правда, мы их пока не ощущаем, потому что жилье они только несколько лет назад как начали строить и это на рынке не отразилось. Возможно, в конце года, когда часть построенных домов будут сданы в эксплуатацию, это повлияет на рынок. Конечно, при большом количестве предложений и малом спросе цены наверняка будут понижаться, а не расти, или стабилизируются.

 

Когда идет ажиотаж на застройки, и все думают, что при этом можно заработать много денег, ситуация на самом деле меняется. В тот момент. Когда возникает стабилизация, у застройщиков могут быть проблемы с реализацией квартир. В частности, нас уже собирали застройщики из Чернигова и предлагали, чтобы мы им помогли в реализации квартир. К сожалению, на начальной стадии строительства они по поводу сотрудничества к нам не обращаются.

 

Сейчас в центре Симферополя участки предоставляются только под элитное жилье, что и понятно. Кроме того, на Московском кольце будут осваивать участки в районе улиц Никанорова и Ростовской – там будут осуществляться застройки киевской компанией «Монолит». Активно застраивается и растет микрорайон улицы Балаклавской. Черниговской компанией будут вестись некоторые застройки в районе улицы Героев Сталинграда. Это наиболее показательные стройки, потому что в этих местах еще есть свободная земля. Во всех остальных местах на окраинах города все окружено самовольными захватами лицами крымско-татарской национальности, и пока этот вопрос не решен, все те места остаются занятыми. Только кое-где массовые застройки успели начаться. Потому и нет возможности у застройщиков выходить на эти свободные площади и застраивать там микрорайоны. Власти при этом бездействуют.

 

Но прихода киевских риэлторов к нам мы не ощутили. Что же касается стандартов работы, то буквально недавно у нас состоялось подписание меморандума о совместной деятельности риэлторских фирм города Симферополя (присутствовало на этом мероприятии около 30 фирм, 20 из которых уже подписали меморандум). Этот процесс организовали два оператора – «КТН» и «НТН», и мы верим, что он даст новый виток в нашей работе, шаг к новым стандартам.

 

- На земельные участки в центре города, по вашим данным, цена поднялась на 133%, в то время как в других районах - не более чем на 10%. Это ошибка в расчетах или сработали некие факторы?

 

- Следует исходить из того, что в центре города земли практически нет. Поэтому сегодня земля на отдельных клочках площадью где-то 7 сот. стоит до полумиллиона долларов. Бывает такое, что старое строение площадью до 100 кв.м. сносят, на нем поднимается новое в несколько этажей, и такой участок стоит до 100 тыс. долл. Я думаю, что не везде в Украине наблюдаются столь высокие цены. То есть, здесь интерес не просто к самому земельному участку, а и к той недвижимости, которая впоследствии реконструируется.

 

Рост на уровне 10% по нецентральным районам города – это рост стоимости на объекты домовладений. Это участки на окраинах, прилегающих к Московскому кольцу, пригороды со стороны Ялты, которые еще входят в черту города. Во всем остальном происходит выкуп старых домовладений с последующими застройками на них, в том числе и объектов коммерческой недвижимости.

 

- Есть ли у вас уверенность, что в вашем регионе земельные аукционы будут проводиться регулярно, и выделение земельных участков под застройки будет процессом прозрачным? Каковы эти мероприятия?

- Недавно в телеэфире мэр Симферополя Геннадий Бабенко заявил, что необходимо продавать земельные участки, потому что это пополняет бюджет, улучшается ситуация в городе, появляются средства. Но на самом деле мы пока этих процессов не ощущаем, риэлторов ни к чему не привлекают. Возможно, определенными лицам устраиваются какие-то «теневые» продажи, о которых мы не знаем. Весьма ощущается коррумпированность депутатского корпуса, его «договорные» отношения. Сегодня городская власть с таким положением ничего поделать не может, Нередки попытки отменить решение прежнего руководства города по землеотводам. Лица, которые получили по этим решениям участки, обращаются в суд, а суд выносит решение о незаконности действий нынешней городской власти. Замечаем желание отменить одни решения и предоставить участки другим лицам – видимо, уже на других «условиях».

 

Мы даже не знаем, какие предлагаются аукционы. Нас мало привлекают к участию в каких-то мероприятиях. А упомянутый уже депутатский корпус – это люди, которые сами себе и риэлторы и девелоперы, они сами распределяют землю и сами в состоянии ее друг другу продавать. Поэтому никаких прозрачных процессов или мероприятий не происходит.

 

Об открытых аукционах мы информации не имеем. К примеру, я являюсь учредителем крупной газеты-еженедельника «Крымская недвижимость», и к нам объявления об аукционах не поступают.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык