Севастополю не хватает миллиона метров жилья, хотя стройки новых домов видны издалека
Определяя современную специфику рынка Севастополя, риэлторы крупного агентства недвижимости «Мультидом» отмечают такие факты, как стремительный рост стоимости при продаже жилья и аренды всех видов недвижимости, недостаток жилья на уровне 1 млн. кв.м., существенное привлечение покупателями «российских» денег, а также средств, заработанных в системе Морфлота, весьма низкий процент желающих зарабатывать на операциях с недвижимостью и стремление городской власти активизировать процесс выделения земельных участков через аукционы.
Подробнее о нынешнем состоянии рынка недвижимости в этом городе читателям «Domik.net» рассказывает начальник инвестиционного отдела АН «Мультидом» Руслан МАРИНУЦА.
Из справки. АН «Мультидом» работает на рынке недвижимости Севастополя и Крыма 11 лет и является здесь лидирующей риэлторской компанией. В штате фирмы более ста сотрудников, большинство из которых - профессиональные риэлторы с высшим образованием. Компанией реализовано ряд совместных программ с государственными учреждениями, международными организациями. Совместно с банками реализуется программа кредитования граждан - покупателей жилищной недвижимости. «Мультидом» организует работу по формированию дополнительных баз данных, в частности, относительно междугородных обменов. На рынке недвижимости предоставляет полный спектр услуг, является девелопером инвестиционного проекта строительства жилого квартала в г.Севастополе на 41 тыс.кв.м. Агентство является членом Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины и возглавляет в Севастополе ее региональное отделение. Кроме того, компания является победителем ежегодного конкурса «Признание 2004, 2005, 2006» в номинациях "Лучшая риэлтерская компания на региональном рынке недвижимости Украины-2004", «Лучший риэлтор Украины 2005», "Лучшая риэлтерская компания на первичном рынке недвижимости Украины-2006". В 2004 году Агентство получило престижную награду «Best CEREAN 2004» на ежегодной конференции Международного объединения Ассоциаций Риэлтеров Центральной и Восточной Европы («CEREAN»). Награда «Best CEREAN» ежегодно присуждается международной комиссией, состоящей из ведущих специалистов в области недвижимости, и является признанием высокого уровня профессионализма победителя — компании «Мультидом» — в сфере недвижимости.
- Руслан Епифанович, что, с вашей точки зрения, можно сегодня сказать о специфике севастопольского рынка недвижимости?
- Практически по всем районам города просматривается тенденция к постоянному росту цен на жилищную и другую недвижимость. Спецификой севастопольского рынка является то, что люди хотят жить поближе к морю. Но сказать, что какой-то район является одним из наиболее востребованных, мы тоже не можем. Во всем городе спрос довольно существенный, и цены на недвижимость стремительно растут.
- Как вы оцениваете такие темпы роста цен на недвижимость в нынешнем году?
- В нынешнем году они были достаточно высокими – на уровне 38-40%. Но в 2005 г. их уровень был выше – на уровне 54%.В частности, за 11 месяцев нынешнего года на вторичном рынке жилья рост цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры наблюдался на уровне 37,2%, на двухкомнатные – 38,7%, на трехкомнатные – на 43,1%, на четырехкомнатные – на 48,8%. Таким образом, цены поднимались, но это происходило менее стремительно по сравнению с прошлым годом.
- Произошли ли какие-то изменения в определении причин этого роста?
- Говоря о причинах, скажу, что они остались прежними. В первую очередь это дефицит жилья, остающийся высоким потребительский потенциал… Кстати, специалисты АН «Мультидом» делали анализ в этом аспекте и пришли к выводу, что Севастополю не хватает одного миллиона квадратных метров жилья в то время, как нынешние темпы строительства – 60-70 тыс. кв.м. в год. Как видим, до насыщения рынка еще далеко. Кроме того, причиной роста цен стала возрастающая доступность ипотечных кредитов. Опять-таки, наши специалисты, анализируя ситуацию, отмечают: когда банки снижают процентную ставку и барьер входа клиента относительно первого взноса, то, естественно, что количество желающих приобрести жилье с привлечением кредита резко увеличивается. И, соответственно, наоборот. Тем не менее, наше агентство было инициатором работы с банками с целью реализации программы ипотечного кредитования. Сейчас эта программа успешно осуществляется.
- Учитывая очевидную тенденцию к росту спроса, какой ваш прогноз относительно того, в каких районах города и на какой вид жилья она может усиливаться?
- На наш взгляд, он будет расти именно на вторичном рынке, на жилье класса «Эконом» и «Бизнес». Этот сегмент – как бы наиболее ходовой «товар», и цены на него будут расти. Что же касается элитного жилья, то соответственно принятой Украинской строительной палатой классификации жилья класса «элит» вообще не будет, оно заменяется тремя подклассами – «бизнес», «премиум» и «де-люкс». По жилью классов «премиум» и «де-люкс» могу сказать, что требования к нему со стороны потребителя возрастают, и рынок формируют покупатели, которые начинают диктовать застройщикам свои параметры качества. Вполне возможно прогнозировать снижение цен в тех проектах, которые не будут соответствовать ожиданиям покупателей.
- В каких районах Севастополя наиболее интенсивно ведется массовая застройка и какие типы квартир преобладают в новых домах?
- Наиболее интенсивно застройки ведутся в Гагаринском и Нахимовском районах. В новых домах преобладают двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры. Застройщики все-таки больше ориентируются на большие метражи, поскольку для них так выгоднее. Хотя для потребителей остаются более востребованными экономные площади. Кстати, сейчас в Севастополе осуществляется проект по сооружению домов эконом-класса, в которых квартиры по типу распределены, можно сказать, оптимально: 40% - однокомнатных квартир, 40% - двухкомнатных и 20% - трехкомнатных. Но такой проект - это все же исключение. В основном, строят квартиры с большими площадями, что, на наш взгляд, снижает их привлекательность в оценке потребителя.
Поскольку Севастополь отнесен к числу городов определенного уровня сейсмической зоны, то есть и определенные ограничения по этажности. В последнее время в качестве эксперимента начали строить 16-ти, 18-этажные дома. Но оптимальная этажность для наших домов – 9-10 этажей.
- Можно ли сказать, что здесь девелоперы больше диктуют тип сооружаемого жилья, чем, скажем, микроинвесторы? Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью?
- Только при грамотном подходе девелопер, прежде чем давать задание архитекторам и проектировщикам, проводит маркетинговое исследование рынка и в конечном итоге опирается на потребности покупателей. Но, к сожалению, такой подход еще редко встречается. В большинстве случаев ориентируются на просто дорогое жилье с большими площадями.
Основная тенденция в том, что современные покупатели не хотят зависеть от коммунальных служб. Поэтому наибольшей популярностью пользуются те проекты, по которым предусмотрено автономное отопление, есть какие-то компенсационные водяные емкости, автономное водоснабжение. Здесь мало кто верит в эффективность коммунальных служб и большинству покупателей жилья хочется иметь отопление, которое они могут регулировать самостоятельно. Холодную воду, конечно же, все равно придется потреблять от городской службы водоканала, электричество - от энергосети, поэтому добиться «полной» независимости не удастся никому. Но, скажем, если поставить в квартире двухконтурный отопительный котел, то можно отказаться от централизованного снабжения горячей водой. Кроме того, все большее значение приобретают технологии энергосбережения. Именно поэтому, когда речь идет о приобретении жилья в домах, сооруженных по новым проектам, то это все весьма важно, и как фактор влияет на стоимость жилья.
- Как вами определены основные группы покупателей севастопольской недвижимости?
- Основная группа покупателей – это наши земляки с российскими корнями, в семьях которых либо дети приезжают жить в город родителей, либо родители - к детям. Здесь очень много семей, имеющих связи с Москвой, Санкт-Петербургом, и это сказывается на специфике рынка.
Из России приезжают те, кто уже «при деньгах», заработанных там.
Вторая большая группа – это вообще крымчане, местные жители Автономной Республики. Мы отмечаем весьма интересную ситуацию, при которой жители южного побережья Крыма продают по более высоким ценам имевшиеся квартиры, но, желая остаться жить в Крыму, приобретают недвижимость, в том числе и в Севастополе. Кроме того, в нашем городе много высших учебных заведений, поэтому тоже возникает большая потребность в жилье для студентов.
Если учитывать род занятий потребителей, то весьма большую группу составляют те, кто связан с морским флотом. При этом отмечу, что эти потребители решают жилищный вопрос, приобретая квартиры именно для себя, а не ради вложения капитала в недвижимость. Стоит отдельно говорить о моряках, работающих в системе военно-морского флота, и о моряках, работающих по контрактам в зарубежных компаниях. Это разные, но многочисленные подгруппы.
Такова специфика любого прибрежного морского города. Думаю, что такие же группы есть и в Одессе, Херсоне, Николаеве.
- Является ли существенной для Севастополя часть покупателей, которая работает на рынке недвижимости ради вложения капитала и получения прибыли?
- Нет, эта часть здесь весьма незначительная.
- Планируется ли в Севастополе ремонт имеющихся домов-«хрущевок»?
- Насколько мне известно, в Севастополе эта тема еще всерьез не поднималась. Домов этого типа здесь не так уж и много. Соответствующие городские структуры не считают эти дома аварийными и не ставят вопрос о прекращении их использования.
- Есть ли еще у города достаточно земли, чтобы расширять места для новых застроек?
- В этом плане интересен тот факт, что в последнее время городская власть достаточно эффективно стала проводить земельные аукционы. Вот даже совсем недавно был проведен аукцион по выделению в аренду земельных участков, которые привлекательны для коммерческого и рекреационного их использования – для сооружения гостиниц, торгово-развлекательных комплексов.
Получить землю под строительство жилья все же остается острой проблемой. Именно этим объясняется тот факт, что за 11 месяцев 2006 г. цены на земельные участки некоммерческого назначения в Севастополе в среднем по городу возросли на 24,5%. А на участки под индивидуальное строительство, расположенные рядом с морем («первая линия»), наблюдался рост стоимости на уровне 60%. Подорожание же земли в зависимости от удаленности от береговой линии - в пределах 15- 40%. Таких участков в предложениях больше всего, в то время как земли «первой линии» в предложениях практически нет.
- Какие тенденции возможны в плане появления объектов коммерческой недвижимости?
- Основная тенденция в том, что, скажем, торговые площади, безусловно, будут востребованы. Насколько мне известно, сейчас есть ряд проектов выхода серьезных торговых операторов на рынок Севастополя. Один из таких проектов уже осуществлен – совсем недавно «Велика Кишеня» открыла у нас свой комплекс. Так что этот сегмент будет развиваться.
Что касается офисной недвижимости, то у города большой дефицит качественных помещений такого рода. В заявленных к строительству проектах их весьма мало. Поэтому темпы роста стоимости аренды офисных помещений по-прежнему высокие. В 2006 году в среднем по городу она возросла почти на 53%, в Ленинском районе рост был и того выше – почти на 78%, в Гагаринском – на 63,1%.
На 40,5% возросли цены на аренду складских помещений. Рынок складских помещений сейчас вызывает особый интерес - в ближайшие два года в Киеве предполагается строительство логистических центров общей площадью до 600 тыс.кв.м., значит скоро и у нас будет движение в этом секторе.
- Спасибо.
Беседовал Тарас Колиснык
