Сергей Кузяев: «Темпы роста цен на жилье в Донецке в течение 2006 г. уменьшились вдвое»

Детальнее об особенностях и о тенденциях развития рынка недвижимости Донецка читателям «Domik.net» рассказывает директор по аналитике Финансовой компании «ГЕРЦ» (г. Донецк) Сергей КУЗЯЕВ.

 

Из справки. Инвестиционно-строительная группа «ГЕРЦ» – один из операторов строительного рынка Донбасса. Компания успешно проявила себя в строительстве жилых домов и торговых центров, реконструкции исторических и архитектурных памятников, одной из первых в Украине применила метод монолитно-каркасного возведения зданий. За 16 лет деятельности группа «ГЕРЦ» завоевала устойчивую репутацию. Ее деловые качества отмечены наградами авторитетных организаций Украины и зарубежья. А среди заметных достижений - строительство Торгового центра сети METRO «Cash & Carry» в Донецке в рекордно короткие сроки – 110 дней.

 

- Сергей Васильевич, существенно ли отличаются темпы роста цен на жилье (и другие объекты недвижимости) 2006 г. от темпов роста прошлого года?

 

- Как ни удивительно, но темпы роста цен на жилье в 2006 г. были примерно в два раза ниже, чем в 2005 г. Основная причина такого явления – отток средств в другие сферы бизнеса. Это связано со стабилизацией экономической ситуации в Украине и в регионе. Привлекательность недвижимости как наиболее благоприятной сферы вложения капитала в «смутные времена» уменьшилась.

 

Кроме того, Донбасс – промышленно развитый регион, где можно эффективно вкладывать деньги не только в недвижимость.

 

Еще одним фактором, повлиявшим на снижения темпов роста цен, стало то, что ужесточились правила ипотечного кредитования - льготные кредиты у нас перестали давать.

 

- Как вы восприняли тот факт, что в предложенном Комитетом по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины рейтинге украинских городов по стоимости жилья, который был впервые опубликован на портале «Domik.net» и перепечатан многими СМИ, Донецк оказался на 19 месте?

 

- Во-первых, мы ставим под сомнения высокие цены в других городах так как они, скорее всего, не учитывали долю района, а приводили среднеарифметические цены, исходя из всей выборки - тогда как основные предложения составляют центральные, более дорогие районы. Если применять среднеарифметические цены, то в Донецке средний индекс цены составил бы 1147 долл. за кв.м., а не 865 долл.

 

Во-вторых, в Донецке действительно практически отсутствует так называемый средний класс, который «потребляет» квартиры, приближенные к центру. Именно в этих районах и был зафиксирован наименьший рост цен.

 

В-третьих, большая часть донецких бизнесменов, которые являются потребителями "элитного" жилья, сейчас смещают свои бизнес-интересы в сторону Киева, а значит, отказываются от приобретения квартир в Донецке.

 

- Пусть медленнее, но возрастание цен на недвижимость в Донецке произошло. Чем, в свою очередь, можно объяснить подорожание в 2006 г.?

 

- К главным причинам мы относим опережающий рост доходов и спроса со стороны среднего и крупного бизнеса по отношению к росту предложения жилья.

 

Мы также считаем, что опережают темпы морального и физического устаревания вторичного жилья по отношению к темпам строительства нового .

 

Рост благосостояния многих дончан повлек существенные требования к комфортности, в чем стоит усматривать еще одну причину подорожания.

 

Уровень жизни в Донецке значительно превышает этот же уровень в пригородах, что стимулирует миграцию рабочей силы в областной центр, из-за чего возникает потребность в жилье в спальных районах.

 

Как и везде, на рынке недвижимости немало спекулятивных игроков, в частности, на рынке первичной недвижимости. Их действия стимулируют рост цен.

 

Мы усматриваем причину подорожания и в существующей системе разрешительной документации для застроек, которая используется как средство лоббирования интересов и средство управления рынком. Именно это существенно замедляет его развитие и приход на рынок недвижимости новых игроков.

 

Сейчас также стало возможным держать отведенный земельный, не застраивая его длительное время (3-5 лет), что тоже стимулирует рост цен.

 

Мы наблюдаем и такое явление, как ускоренные темпы приобретения земли впрок и использование ее как средства конкурентного давления.

 

- В чем, на ваш взгляд, особенности донецкого рынка?

 

- Пожалуй, особенность его в том, что донецкий первичный рынок пока акцентирован на сегменте «жилая недвижимость». Возможности и ментальность среднего бизнеса еще не доросла до понимания потребности в профессиональных офисных площадях. Основными потребителями этого сегмента остаются крупные зарубежные компании.

 

Есть особенность в том, что у нас неравномерный спрос на 1-2-3-4 комнатные квартиры. Так, устойчивым спросом пользуются однокомнатные квартиры в спальных районах и двух-трехкомнатные в центральных районах города.

 

- Как Вы определяете основные группы донецких покупателей?

 

- Большая группа- это жители пригорода, поставившие себе за цель «зацепиться» за Донецк. Вторая – это сами жители Донецка, желающие сделать жилищные условия более комфортными.

 

Отдельно отметим группу молодых семей, которые хотят приобрести жилье для проживания отдельно от родителей.

 

Есть группа покупателей, вкладывающих свободные деньги в недвижимость. Для них это – не вид бизнеса, а своего рода вид депозита.

 

Уже немалую часть покупателей составляют те, кто решил приобрести загородную недвижимость для отдыха и, возможно, для бизнеса.

 

Есть также группа покупателей, работающих на перепродаже - скупая первичное жилье на ранних этапах строительства и перепродавая его на завершающих.

 

- Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью в последнее время? В чем суть этих требований?

 

Донецкий покупатель сегодня ориентирован на «оптимально-метражные» квартиры. Эпоха ориентации на «крупно-метражные» постепенно отходит. Можно говорить и о том, что более привлекательными становятся спальные районы - как на первичном, так и на вторичном рынке.

 

Все больше ощутимо желание приобрести уникальное, эксклюзивное жилье. Повысился спрос на жилье типа «пентхаус» и на жилье, компактно объединяющее жильцов по классовому признаку.

 

Сейчас повышены также требования к парковке. Для определенной категории покупателей возможность попасть в квартиру прямо из паркинга – одно из принципиальных требований.

 

- В каких микрорайонах Донецка в последнее время наиболее интенсивно ведется массовая застройка жилых домов?

 

- Наиболее массово застройки ведутся в Ворошиловском, Киевском, Куйбышевском и в Кировском районах.

- Существенны ли объемы этих застроек?

 

-Увы, нет.

 

- Насколько вам известно, какие типы квартиры преобладают (в частности, по количеству комнат) в новостройках?

 

- В центре - трех- четырёхкомнатные, в спальных районах – одно- и двухкомнатные квартиры.

 

- Как котируется жилье новостроек на рынке недвижимости и в связи с этим – какие ожидаются тенденции, изменения на рынке?

 

- Наметилась тенденция к приоритету первичного жилья над вторичным, и думаем, что со временем эта тенденция будет укрепляться.

 

Мы также наблюдаем структурные изменения на рынке новостроек – доля жилья класса “бизнес-минус“ будет расти, а доля «элитного» жилья - снижаться.

 

Фактором изменений на рынке может послужить и то, что городские власти заявили о начале программы строительства социального жилья по технологии крупнопанельного домостроения на основе «Донецкжилстрой».

 

- Планируется ли ремонт «хрущевок»? Какие программы относительно этого типа домов намерена реализовать власть города?

 

- Если говорить коротко, то слухи ходят, что такое планируется. Но это только слухи. Реально же ничего пока не делается.

 

- Какие тенденции ожидаются относительно появления в Донецке новых объектов коммерческой недвижимости – офисных, торговых центров, складских помещений?

 

- Судите сами: за последние два года были введены в эксплуатацию профессиональные бизнес–центры: «Серер-плаза» ( 2,26 тыс. кв.м.), «Центауэр-плаза» (5,5 тыс.кв.м.), «Донецк-сити» (41 тыс. кв.м.), ТД «Северный» (4,5 кв.м.), «Форум» (3 ыс. кв.м.). Это весьма существенные объемы.

 

Могу также перечислить объекты, введение в эксплуатацию которых ожидается в 2007-2008 г.: по ул. Пушкина, 2а (5 тыс. кв.м.), ул. Р. Люксембург» (5 тыс.к.в.м.), «САД» - ул. Р. Люксембург и пр. Мира (4 тыс. кв.м.), «Континент» (23 тыс. кв.м.), ТЦ «Дружба» ( 25 тыс. кв.м.), «Матросова» (1,15 тыс. кв.м.), ул. Марии Ульяновой (9 тыс. к. в. м.), ТРЦ «Централь» (34 тыс. кв.м.), «Крытый Рынок» (1,18 кв.м.).

 

Исходя из этого, справедливо сделать вывод о том, что делается немало. И все это продиктовано рынком.

 

- Какие земли отводят городские власти под застройки? Какие подходы в этом вопросе наиболее ощутимы?

 

- Без особых проблем отводятся земли в спальных районах - для строительства жилья, коммерческой недвижимости, и вдоль объездных дорог – там преимущественно предлагаются участки для застроек под коммерческую недвижимость.

 

Основной подход власти в этом вопросе - в том, чтобы привлечь инвестиции для проектов, гармонично сочетающих в себе архитектурные и коммерческие ценности.

 

- Какие компании в числе застройщиков на донецком рынке? Работают ли на нем компании из других регионов? Каковы их успехи или проблемы на донецком рынке строительства?

 

- Сейчас на рынке первичной недвижимости работают семь крупных операторов - ФПГ «Альтком», «Познякижилстрой», «Городское строительство», «БК Инжиниринг», Группа компаний «ГЕРЦ», «Строительный Альянс Донбасса».

 

Насколько нам известно, «Донецкий дом Газбудинвест» построил 14,5 тыс. к.в. м. и «Познякижилстрой» строят 24 тыс. кв. м.

 

- Делают ли местные власти попытки использовать для застроек земли, находящиеся в пользовании крупных «неработающих» предприятий?

 

- Власти нет, но фирмы из круга крупного бизнеса выкупают «убитые» предприятия и на их месте строят объекты недвижимости. Как пример: строительство компании «Донецк-сити» осуществляется на территории бывшего экспериментального машиностроительного завода.

 

- В каких микрорайонах массовое строительство жилья в ближайшем будущем вестись не будет?

 

- Таких районов нет. До середины 2006 года к таким районам можно было бы отнести Петровский, однако и в нём возможна реализация проектов социального жилья.

 

- Какие крупные конфликтные ситуации, связанные с жилой или другой недвижимостью, возникали в последнее время, в частности, в 2006 г.? Как они разрешались (вкратце)?

 

- Такого рода случай был с фирмой «Социальная инициатива», которая строила жилой дом в микрорайоне «Текстильщик», но до ввода в эксплуатацию дело не дошло – фирма развалилась. Город каким-то образом этот вопрос решил – благо, жилье было физически построено, для полного завершения работ не хватало около 200 тыс. долл., и люди все же получили свое жилье.

 

- Бытует ли среди горожан мнение о наличии коррупции в сфере регулирования рынка со стороны местной власти, к примеру, в распределении земельных участков? Насколько это влияет на сам рынок?

 

- Можем сказать об этом так, что ничего нового по сравнению с тем, как регулируется этот вопрос в Киеве, у нас нет.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык