Самая ликвидная недвижимость: какое жилье не падает в цене

На этой неделе стоимость квадратного метра квартиры в Киеве не изменилась, причем эта ценовая стабильность касается большинства популярных сегментов – колебания в них не превысили 0,3%. Интересно, что изменение цен в течение последнего месяца тоже в итоге дали нулевой результат – текущая долларовая цена такая же, как и в середине сентября.

Читайте также: Игра по новым правилам: как сегодня застройщики привлекают покупателей

Как видим, после периода ощутимого роста, который начался в феврале 2017 года и длился до начала осени – за это время средняя цена квадратного метра выросла почти на 150 долларов США – началась ценовая неопределенность. По мнению аналитиков Domik.ua , это связано с тем, что сегодня на рынке одновременно действуют противоречивые тенденции, которые создают предпосылки как для роста, так и для снижения цен. Главная предпосылка для повышения цен – рост средней зарплаты и, как результат, инфляция, темпы которой, существенно опережают рост доходов. Главные предпосылки к снижению цен – отсутствие доступных кредитов на жилье и, пусть и медленно, но растущий курс доллара.

Читайте также: О причинах подорожания доллара. Кто и зачем скупает валюту в Украине

На вторичном рынке продолжает усугубляться расслоение. Старое ветхое жилье дешевеет стремительнее, чем более-менее новое и качественное. Лидерами по снижению цен за прошлый год стали все типы панельных домов советской постройки . Причем больше всего упал в цене квадратный метр домов серии «улучшенная типовая панель ». И не потому, что их качество хуже, а потому, что для квартир в таких домах характерно наличие больших бесполезных площадей, а в 2017 году покупатель нацелен на эргономичность.

Планомерно снижаются цены и на квартиры в панельных «хрущевках » и «чешках» (серия «старая панель») и домах серии «типовая панель». Перспектива панельных «хрущевок» – комплексная реконструкция кварталов , но пока непонятно, когда она начнется, начнется ли вообще, когда и как будет проходить. Судьба обветшалых «чешек» и типовых панелек, которыми застроены Оболонь, часть Троещины и другие массивы, еще более неопределенная.

Читайте также: Какое жилье будут покупать украинцы через 10 лет

С кирпичными домами , обладающими лучшими тепло- и звукоизоляционными характеристиками ситуация выглядит лучше. Снижение цен в них по итогам года не превышает 1%, а за последние полгода они даже подорожали на 3,3-5%.

Интересна ситуация вокруг «дореволюционных домов» и «сталинок», которые все еще дороже по цене квадратного метра даже кирпичных новостроек. Дореволюционные дома, с одной стороны, более старые и ветхие, а с другой – совсем недавно считавшиеся элитным сегментом жилья, несмотря на общий рост цен, в течение последнего полугодия продолжали дешеветь. А вот «сталинки», которые мало чем отличаются от них по характеристикам, стали лидерами по росту цен, подорожав за 6 месяцев сразу на 5,5%.

Читайте также: Планировки кирпичных «трешек» – от сталинок до совмина

Ситуация с дореволюционными домами вполне объяснима. С одной стороны, большинство таких домов, несмотря на хорошую локацию, находятся в очень плохом состоянии. И каким бы ни был ремонт в квартире и расположение, состояние дома сказывается и на цене, и на спросе. С иной стороны, за последние годы рынок премиального жилья заметно пополнился новыми жилыми комплексами, у которых, помимо технических характеристик, есть как минимум два неоспоримых преимущества: социальная однородность жителей и закрытая от посторонних лиц территория.

Читайте также: Как живется в домах премиум-класса

Очевидно, что дореволюционные дома в ближайшем будущем будут нуждаться в полной реконструкции. И лишь в отдельных случаях – когда речь идет о памятниках истории и культуры государственного значения – ею сможет заняться город. Во всех остальных домах реконструкция станет заботой жильцов, или застройщиков, которые сочтут такую деятельность выгодной для себя.

Что касается «сталинок », то изменение цен в этом сегменте скачкообразно, а количество выставленных на продажу квартир за полгода выросло на 41%. Из этого можно сделать вывод, что продаются они плохо. Следовательно, объяснить рост цен чем-либо, помимо нежелания владельцев снижать цены на квартиры, купленные 10 лет назад как элитные, трудно.

Неоднозначно ценообразование и в новостройках. С одной стороны, новые кирпичные дома – единственный сегмент на вторичном рынке, демонстрирующий рост по итогам года. С иной – изменение цен здесь тоже происходило скачкообразно. Тем не менее, с начала 2015 года средняя цена квадратного метра в кирпичных новостройках почти не изменилась. А вот панельные и монолитно-блочные продолжают медленно дешеветь.

Именно кирпичные новостройки в 2017 году остаются более-менее ликвидными на вторичном рынке. Все остальные типы, включая кирпичные дома поздней советской постройки, с начала 2015 года в цене заметно потеряли, даже если и подорожали последние полгода-год.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17774 объекта, что на 0,7% больше показателя прошлой недели.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в «сталинках». Рассмотрим более подробно, за счет чего дорожают квартиры в этих домах:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в «сталинках»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем видеть значительные колебания цен на однокомнатные и трехкомнатные квартиры в «сталинках». В сегменте двухкомнатных изменения цены были более плавными. При этом, больше всего за последние полгода подорожали однокомнатные квартиры, в то время, как трехкомнатные несколько упали в цене. Интересно, что структура предложения почти не поменялась: около половины выставленных на продажу квартир в «сталинках» составляют двухкомнатные, доля однокомнатных – менее 10%. Не исключено, что однокомнатные квартиры – единственный тип квартир, который продается в «сталинках», и, ввиду ограниченности предложения, цены на них растут.

Как и другие типы домов сегмент «сталинок» неоднороден. Среди них есть более дорогие и качественные дома постройки 30-х годов, расположенные в правительственном квартале и окрестностях, а есть здания 50-х годов, которые отличаются от «хрущевок» разве что высотой потолков. Они расположены в спальных районах, приближенных к центру, а иногда и на окраинах правобережья (например, на Чоколовке). Первые продолжают пользоваться спросом из-за расположения и высокого качества, в то время как вторые ветшают вместе с «хрущевками» и «дореволюционными домами».

В связи с отсутствием достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы приняли решение не публиковать данную информацию.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017