С видом на волны

Близость к морю — главный аргумент
Колебания ялтинских цен на недвижимость не отстают от киевских, и на серьезные покупки сезонных скидок не существует. Наиболее динамична ситуация в курортных поселках, где увеличение цены в сравнении с 1999 годом составило 3-5 раз, менее динамично в городе Ялта — рост в 2-3 раза. Решающим фактором, влияющим на спрос, а значит, и на квартирную цену, является приближенность к морю. Поэтому самыми неликвидными на ЮБК считаются места застройки в Гаспре и Стройгородке — районах, наиболее отдаленных от моря и развитой инфраструктуры. Здесь сложно продать или сдать квартиру внаем и даже найти работу. Стоимость квартир в Гурзуфе, Алупке, Кореизе и Симеизе примерно одинакова. А самая престижная (и самая дорогая) окраина Южного берега — Форос — хотя и застроена типичными панельными домами, но квартиры здесь продаются в 1,5 раза дороже. Форос — единственное место на ЮБК, где квартиру можно продать дороже, чем в Ялте. Операторы рынка объясняют этот феномен компактностью поселка и небольшим количеством жилья, что провоцирует превышение спроса над предложением.
В самой Ялте верхняя планка квартирной цены (до $550 за кв. м) «прописана» в районе так называемого ялтинского «Садового кольца» — это улицы Набережная, Чехова, Боткинская, Игнатенко, Севастопольское шоссе, Рузвельта, Морская, Екатерининская. В этом районе располагаются дома дореволюционной постройки — с высокими потолками (3,5-4,5 м) и стенами из природного камня, которые обеспечивают тепло зимой и прохладу в жару. Стоимость квадратного метра общей площади в квартирах в новых жилых домах, построенных в последние годы в центре города (улицы Тольятти, Боткинская, Московская), из разряда так называемого элитного жилья, зачастую перекрывает самые высокие цены на вторичном рынке (от $550 до $1100 за кв. м).
Жилье в районах улиц Киевская и Московская, прилегающих к главной магистрали города — троллейбусной линии, состоит из «хрущевок» и «сталинок», которые традиционно пользуются спросом. И еще одна особенность Ялты — нарастающий спрос на первые этажи, выходящие на центральные улицы, связанный с последующим переводом их в нежилые помещения (объекты торговли, общепита).
Частные дома дешевеют
Удельный вес продажи частных домов и коттеджей является незначительным. Спросом пользуются главным образом старые домовладения, которые покупают либо под снос и строительство на освободившемся месте, либо для серьезной реконструкции.
Предложение заново построенных частных домов составляет большое количество фонда незавершенного строительства. Многие из них построены исключительно на продажу, поэтому не всегда удачно. Зачастую здесь не придерживаются сейсмических требований, не выполняются противооползневые работы. Именно на эту категорию жилья прогнозируется снижение спроса и цены. Это касается и «хрущевок» в привлекательных районах города Ялты.
«Первичка» — только по элитным ценам
Доля первичного жилья на рынке недвижимости в последнее время значительно выросла. Сегодня одновременно строится около десяти многоквартирных жилых домов и коттеджных комплексов, что для Ялты — своего рода рекорд. На некоторых объектах стоимость квадратного метра без отделки доходит до $1000-2200 в зависимости от этажа и ориентации квартир, а самые дорогие предложения в районе Президент-отеля «Таврида», расположенного на Набережной Ялты — от $1600 до $3000 с отделкой класса «эконом».
На первичном рынке прослеживается тенденция повышения требований к комфорту и инфраструктуре жилья. Сегодня не только для приезжего покупателя, но и для жителя Крыма недостаточно месторасположения квартиры в районе Набережной.
Необходимо, чтобы жилье, претендующее быть элитным, имело оптимальное объектно-планировочное решение, высокий уровень инженерно-технического оснащения, развитую внутреннюю инфраструктуру, качественные параметры и отличную планировку квартир.
Сезонный фактор
Самые низкие цены на недвижимость в Ялте — в январе—марте. В это время наступает «мертвый» сезон не только для курорта, но и для вторичного рынка. Уже в апреле количество предложений на продажу резко сокращается: продавцы, не продавшие зимой квартиру, откладывают продажу в связи с возможностью заработать на сдаче в посуточный наем отдыхающим, при этом значительно поднимая цену продажи в расчете на богатого, разомлевшего на солнышке покупателя. Статистика продаж последних лет подтверждает факт снижения количества сделок с мая по август. Активность на рынке начинается с августа, увеличивается в сентябре-октябре и в декабре резко снижается. Таким образом, продавать квартиру в Ялте выгоднее осенью, а покупать зимой.
Земля — в аренду
Выбор земельных участков, отведенных в собственность и предлагаемых к продаже, значительно увеличился. Сегодня в Ялте только ленивый (при возможности оплаты стоимости услуг чиновника) не отводит себе земельный участок для последующей спекулятивной перепродажи. Крымские СМИ буквально завалены предложениями о продаже участков. Но, как правило, участки эти расположены далеко от моря. Земли же вблизи моря, находящейся в частной собственности, в предложениях рынка почти нет. Это объясняется возможностью эффективного использования приморских участков: зачастую доходность от его использования в несколько раз перекрывает сиюминутный доход от его продажи. Поэтому самая распространенная форма землепользования на ЮБК — долгосрочная аренда, которая, при определенных обстоятельствах, может достигать 49 лет.
Стоимость предлагаемых к продаже земельных участков, расположенных в городской застройке, зависит от развития инфраструктуры, отдаленности от береговой зоны, наличия транспортных магистралей, рельефа местности и составляет от $1,5 до 5 тыс. за сотку. Стоимость участков, расположенных в непосредственной близости к береговой полосе, нередко приближается к цене на месторождения драгметаллов — до $15 тыс. за сотку.
Безусловно, в самом больном для Крыма вопросе земли невозможно обойтись без политики. В марте текущего года сессия Ялтинского горсовета объявила мораторий на выделение земельных участков под индивидуальное строительство и строительство гаражей. Право выделения земельных участков оставлено исключительно под инвестиционные проекты, при этом не предусматривается продажа земельных участков на конкурентных условиях под инвестиционные обязательства. Это решение поддерживает высокую стоимость земли на ЮБК.