Рынок недвижимости в ожидании субсидий и резкого роста коммунальных платежей. Итоги сентября и третьего квартала 2016 года

В этом плане нынешний сентябрь не стал исключением.

Сколько конкретно было выставлено на продажу квартир, определить достаточно сложно. Рынок находится в глубокой тени, в базах данных множество дублей и так называемых «заманух». Некоторые базы подолгу не чистятся, там накапливается «мусор», устаревшая, недостоверная и откровенно ложная информация. Для оценки количества выставленных на продажу квартир нет эффективных инструментов, нет официальных данных. Несовершенство закона о рекламе позволяет подавать объявления кому угодно без согласия владельцев недвижимости. Это провоцирует огромное количество конфликтов и бед, является одним из основных препятствий на пути к цивилизованному рынку.

Начиная с этого обзора, мы решили давать читателям более развернутую информацию о количестве выставленных на продажу квартир, и начали вести статистику количества объявлений по данным восьми наиболее посещаемых порталов недвижимости. Данные по этим порталам приведены в таблице

Если в начале месяца в базах продаж восьми ведущих интернет-сайтов было (в среднем) 28904 объектов, то к концу месяца их количество увеличилось почти на 15% до 33152. Учитывая, что одну и ту же квартиру нередко продают несколько посредников, то, по нашим оценкам, реальное число квартир, выставленных на продажу в сентябре, увеличилось на 8-10% и составило порядка 20000. Дополнительный прирост в размере 5-7% был достигнут за счет активизации продавцов, разместивших объявления сразу на нескольких ресурсах.

К сожалению, на этом основное оживление и закончилось. По нашим данным, количество сделок в сентябре выросло лишь на несколько процентов и приблизилось к показателям крайне сонного июля. По сравнению с первым полугодием, снизился спрос не только на вторичном рынке, но и на первичном. Так что с точки зрения деловой активности, сентябрь и весь третий квартал 2016 года оказались провальными.

Кардинального изменения ценовых тенденций пока не произошло. И это притом, что рынок подошел к ним вплотную.

Читайте также: Надумали продавать квартиру? Делайте это сейчас: вероятность обвала цен весьма значительна. Итоги августа 2016 года

Основные причины низкой деловой активности – недостаток средств у покупателей, отсутствие доступной ипотеки и неготовность подавляющего большинства продавцов резко снизить цены. Но не только это. Большинство участников рынка придерживаются тактики выжидания, пытаясь понять, как резкий рост коммунальных платежей, предоставление государственных субсидий и возможных доплат местных властей повлияют на рыночные тенденции.

Читайте также: Сколько должны стоить квартиры в Киеве, чтобы их покупали

В сентябре аппроксимированные средние цены предложений в большинстве сегментов вторичного рынка колебались в пределах 1-2%, причем в долларах преобладала тенденция к снижению, а в гривнах к росту (соответствующие статистические данные за последние месяцы представлены ниже). Делать из этого какие-то далекоидущие выводы не стоит. Ибо основные причины подобных колебаний – изменения курсов валют и состава предложения.

На этом фоне несколько необычно выглядит рост долларовых цен в ряде сегментов наиболее дешевого жилья. Такой рост зафиксировала не только статистика, о нем говорят и риэлторы. В большинстве подобный рост имеет эмоциональную подоплеку, является своеобразным протестом продавцов, уставших наблюдать, как в течение многих месяцев дешевеют их квартиры.

Однако списывать все на эмоции и акции протеста было бы неправильно. И дело не только в том, что наиболее дешевые малогабаритные квартиры по-прежнему пользуются спросом, пусть даже весьма локальным и небольшим.

Читайте также: Какие квартиры пользуются спросом у покупателей

Важно понимать, что для многих наших граждан продажа недвижимости – вовсе не самоцель, а лишь способ улучшить жилищные условия. Если на данном этапе это невозможно (например, для доплаты не хватает семейных накоплений), то сделка автоматически откладывается на «лучшие времена».

Не секрет, что накопления, ранее предназначавшиеся на улучшение жилищных условий, многие семьи сейчас проедают. И компенсируют эти потери за счет роста цен на свои квартиры (хотя, в большинстве своем понимают, что шансы продать их по таким ценам в настоящее время близки к нулю). Мол, что мы теряем, если улучшить жилищные условия все равно не можем, а попытка – не пытка. Тем более что для многих продавцов регулярные прозвоны и просмотры стали привычным атрибутом жизни, от которого сложно отказаться. Ведь оперируя при проведении торгов пятизначными суммами в долларах, они на время забывают о своих пустых холодильниках и тощих кошельках.

Наиболее важные события, процессы и тенденции

Кредит МВФ, кредитные гарантии США и укрепление национальной валюты

В середине сентября Украина наконец-то получила давно обещанный третий транш кредита МВФ в размере одного миллиарда долларов. По заявлениям руководителей страны, эти деньги помогут обслуживать внешние долги и поддерживать курс гривны. Кроме того, сам факт предоставления кредита МВФ существенно упрощает получение международных кредитов, предназначенных для структурной перестройки украинской экономики, строительства, расширения и модернизации перспективных производств. Таких, например, как зерновой терминал в порту Южный (для строительства этого термина Совет директоров ЕБРР предоставляет Украине кредит в размере 37 млн. долларов).

В конце сентября Украина получила один миллиард долларов от выпуска еврооблигаций под гарантии США. Еврооблигации Украина разместила по самой низкой в ее истории ставке 1,471%. По словам министра финансов Александра Данилюка, эти средства предназначены для поддержки граждан Украины, в том числе, при увеличении коммунальных тарифов. И это подчеркивалось при проведении переговоров о кредитных гарантиях США (социальные противостояния и потрясения в Украине не нужны ни нам, ни европейцам, ни США).

Все это позволило укрепить национальную валюту, заметно ослабевшую в августе – первой декаде сентября. График изменения курса наличного доллара в третьем квартале 2016 года представлен ниже.

Новый виток противостояний, связанных с застройкой Киева

В сентябре практически на всех телеканалах мы вновь увидели горящие шины и силовые противостояния представителей застройщиков и киевлян. В этот раз основной спор шел о возможности строительства жилого дома в Святошинском переулке. Местные жители и привлеченные ими агрессивно настроенные молодые люди выступали против такого строительства. «Киевгорстрой» и его охранные структуры не менее решительно выступали «за», мотивируя такую позицию наличием необходимых разрешительных документов. Пострадавшие в столкновениях были с обеих сторон, и вскоре акции протеста перекочевали на Печерск под окна основного офиса компании.

В результате сотрудники «Киевгорстроя» и еще восьми строительных организаций объявили о забастовке на всех своих объектах.

Читайте также: К забастовке «Киевгорстроя» присоединились 8 столичных застройщиков

Скандал вышел не только за пределы Киева, но и Украины. И это вынудило власти принимать меры по наведению порядка в строительной отрасли и упорядочиванию застройки Киева. Ибо серьезные противостояния киевлян и застройщиков идут уже давно и почти повсеместно. События в Святошинском переулке лишь один из многочисленных эпизодов подобных противостояний.

В частности, по инициативе мэра Киева был подписан меморандум о сотрудничестве между столичными властями, полицией и застройщиками, согласно которому застройщики должны заблаговременно проводить среди киевлян информационно-разъяснительную работу, касающуюся планов застройки конкретных земельных участков, проектов домов, имеющихся разрешительных документов, а также документов на землю.

Читайте также: Конфликтам на строительных площадках наступил конец

Не остались в стороне Министр юстиции Украины Павел Петренко и руководитель Национальной полиции Хатия Деканоидзе, подписавшие Меморандум о сотрудничестве в сфере борьбы с рейдерским завладением имущества и бизнеса.

Читайте также: Как будут бороться с рейдерскими захватами имущества и бизнеса в Украине

Поможет ли это смягчить конфликты – время покажет. Одно можно сказать уверенно: подобные меморандумы и договоренности – лишь полумеры. Суть противостояний намного глубже и обширнее. В их основе недостаток территорий для строительства, недостаток средств для подготовки территорий, для развития инфраструктуры города, для замены физически и морально устаревшего жилого фонда современными домами.

В результате уплотнение плотности застройки и перегруженность транспортных магистралей. Новая застройка дает дополнительную нагрузку на дороги, которые никак не развиваются, что приводит к коллапсу транспорта в ряде направлений. Застройка уплотняется, количество автомобилей резко растет, парковок уже сейчас катастрофически не хватает, и даже страшно представить к чему приведет в будущем.

Власти это понимают, но мало что делают для решения проблем.

Ну, узнают жители окружающих домов, что через пару месяцев у них под окнами начнут возводить огромный жилой комплекс, и у застройщика на руках есть все необходимые документы. Легче им от этого станет?

Допустим, обратятся они в суд, оспаривая законность принятых чиновниками и Киевсоветом решений. Вот только вряд ли смогут доказать в суде свои подозрения относительно использования коррупционных схем при принятии этих решений. Да и инвесторы, стремящиеся приобрести жилье в новостройках подешевле, скорее всего, поддержат подобных застройщиков. Отечественные реалии таковы, что в глазах многих инвесторов, доверительные отношения застройщиков и чиновников-коррупционеров скорее плюс, а не минус. Умение застройщика «втихую» решать проблемы с чиновниками они нередко воспринимают как конкурентное преимущество.

В этом плане показательны попытки киевских властей взыскать с застройщиков их задолженности по развитию инфраструктуры города. Сложно идут эти процессы: долги есть (и суммы их немалые), а денег нет ни у застройщиков, ни у их инвесторов. Большинство инвесторов, включая и тех, кто лишь недавно приехал в Киев, почему-то уверены, что должны заплатить лишь за свои квартиры, а внешние коммуникации и сети, необходимые детские и медицинские учреждения, парки, скверы и т.д. – все это должно оплачивать государство и общество (в том числе, жители прилегающих домов).

Отсюда и противостояния. Жители прилегающих домов нередко видят в застройщиках и их инвесторах нахлебников, стремящихся решить свои проблемы за их счет. Да еще и подчеркивающих при этом свое превосходство. Мол, у нас вот какой современный жилой комплекс, а у вас — морально и физически устаревшие дома, заселенные «социально незащищенными слоями населения».

Приход в этих условиях иностранных застройщиков мало что даст. Возможно, дома они будут строить дешевле и качественней. А кто и за какие деньги решит остальные градостроительные проблемы? Кто и как уничтожит коррупционные схемы выделения земельных участков? Кто обеспечит реальное участие киевлян в разработке Генплана города и зонировании его территорий?

Все это очень непростые вопросы к руководителям страны и города, в том числе, персонально к мэру Виталию Кличко и новоизбранному главному архитектору Киева Александру Свистунову.

Читайте также: Строительные войны. Есть ли шанс изменить ситуацию

Говоря о проблемах, необходимо отметить и положительные шаги по их разрешению. Своим постановлением № 553 от 23.08.2016 Кабмин упростил регистрацию вещественных прав на введенную в эксплуатацию недвижимость. Теперь при регистрации своих вещественных прав на новую квартиру инвестору нет необходимости дублировать те документы, которые уже есть в государственных органах. Необходимые данные госрегистратор должен получать в реальном времени непосредственно из Единого реестра документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ, а также свидетельствуют о принятии в эксплуатацию законченных строительных объектов.

На практике это означает следующее.

Во-первых, должен функционировать в реальном времени Единый реестр разрешительных документов на строительство.

Во-вторых, насколько мы поняли суть данного постановления, инвесторы смогут регистрировать свои вещественные права на полностью выплаченные и принятые в эксплуатацию квартиры без участия застройщика и местных органов власти. Напомним, что в настоящее время инвесторы нередко становятся заложниками застройщиков, коммунальных предприятий и органов власти, которые многие месяцы и даже годы спорят относительно паевых взносов на развитие территорий.

Читайте также: В Украине начал действовать новый Порядок регистрации прав на недвижимое имущество

Статистика цен предложений вторичного рынка жилья Киева

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных, приведены ниже.

При определении средних цен предложений использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

Учитывая резкие скачки курсов валют, рост коммунальных тарифов, военные угрозы и серьезные кризисы практически во всех отраслях и сферах, подобные изменения средних цен предложений в третьем квартале можно охарактеризовать как весьма умеренные, зачастую не превышающие уровни статистических ошибок.

Графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр.

График №1. Статистика цен предложений по всему городу (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и возле метро (красная кривая)

В долларах за квадратный метр средние цены предложений:

- по всему городу за месяц снизились на 0,6%, за последние три месяца снизились на 1,3%, за последнее полугодие снизились на 6,8%, за год снизились на 5,7%;

- в новых домах за месяц выросли на 2,2%, за последние три месяца выросли на 2,0%, за последнее полугодие снизились на 4,8%, за год выросли на 3,0%;

- в квартирах возле метро за месяц выросли на 0,4%, за последние три месяца выросли на 1,2%, за последнее полугодие снизились на 6,1%, за год снизились на 4,8%.

График №2. Статистика цен предложений 20% наиболее дешевых квартир в сегментах «дореволюционные дома» (синяя кривая) и «сталинки» (зеленая кривая)

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, изменилась следующим образом:

- в дореволюционных домах за месяц снизились на 0,1%, за последние три месяца снизились на 0,4%, за последнее полугодие снизились на 5,6%, за год снизились на 7,3%.

- в «сталинках» за месяц снизились на 2,8%, за последние три месяца снизились на 1,3%, за последнее полугодие снизились на 10,5%, за год снизились на 20,7%.

График №3. Статистика цен предложений 20% наиболее дешевых квартир в сегментах «улучшенный кирпич» (синяя кривая) и «украинский кирпич» (зеленая кривая)

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, изменилась следующим образом:

- в сегменте «улучшенный кирпич» за месяц выросла на 0,1%, за последние три месяца снизились на 3,3%, за последнее полугодие снизились на 5,4%, за год снизились на 4,0%;

- в сегменте «украинский кирпич» за месяц не изменилась, за три месяца выросла на 3,0%, за последнее полугодие снизились на 2,1%, за год выросла на 6,8%.

График №4. Статистика цен предложений 20% наиболее дешевых квартир в сегментах «старая панель» (синяя кривая), «типовая панель» (зеленая кривая) и «старый кирпич» (красная кривая)

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, изменилась следующим образом:

- в сегменте «старая панель» за месяц выросла на 1,0%, за последние три месяца снизились на 1,7%, за последнее полугодие снизились на 4,1%, за год снизились на 9,8%;

- в сегменте «типовая панель» за месяц выросла на 0,3%, за три месяца снизилась на 3,2%, за последнее полугодие снизились на 7,5%, за год снизились на 11,2%;

- в сегменте «старый кирпич» за месяц выросла на 0,9%, за последние три месяца выросла на 1,8%, за последнее полугодие снизились на 1,7%, за год снизились на 7,7%.

График №5. Статистика цен предложений 20% наиболее дешевых квартир в сегментах «улучшенная типовая панель» (синяя кривая) и «украинская панель» (зеленая кривая)

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, изменилась следующим образом:

- в сегменте «улучшенная типовая панель» за месяц снизились на 0,7%, за последние три месяца снизились на 3,8%, за последнее полугодие снизились на 6,9%, за год снизились на 13,0%;

- в сегменте «украинская панель» за месяц снизилась на 0,8%, за три месяца выросла на 1,9%, за последнее полугодие снизились на 3,3%, за год выросла на 1,3%.

Как видно на графиках , в сентябре 2016 года средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, снизились в следующих сегментах: «сталинки» (-2,8%), «украинская панель» (-0,8%), «улучшенная типовая панель» (-0,7%), «дореволюционные дома» (-0,1%). В сегменте «украинский кирпич» они не изменились. В остальных сегментах выросли. Максимальный (процентный) прирост зафиксирован в сегментах «старая панель» (+1,0%) и «старый кирпич» (+0,9%).

За последние три месяца средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, снизились в следующих сегментах: «улучшенная типовая панель» (-3,8%), «улучшенный кирпич» (-3,3%), «типовая панель» (-3,2%), «старая панель» (-1,7%), «сталинки» (-1,3%), «дореволюционные дома» (-0,4%). В сегментах «украинский кирпич», «украинская панель», и «старый кирпич» они выросли соответственно на 3,0%, 1,9% и 1,8%.

За последний год средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, снизились в большинстве сегментов рынка. Максимальное (процентное) снижение зафиксировано в сегментах: «сталинки» (-20,7%), «улучшенная типовая панель» (-13,0%) и «типовая панель» (-11,2%). В сегментах «украинский кирпич» и «украинская панель» они выросли соответственно на 6,8% и 1,3%.

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Индекс недоступности жилья в Киеве в сентябре 2016 года составлял 19,1. То есть человеку, зарплата которого близка к средней по Киеву, должен работать примерно 19 лет, ничего не тратя, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м.

Читайте также: Насколько доступней стали квартиры в Киеве

Прогноз на октябрь и ближайшее будущее

Полагаем, что в октябре ситуация на киевском рынке недвижимости существенно не изменится. Большинство участников будут по-прежнему выжидать.

Основания для подобного прогноза следующие.

1. Для кардинальных изменений необходимы очень весомые конкретные причины. Такие, например, как неподъемные коммунальные платежи и резко возросшие долги по ним.

Пока государство и представители обслуживающих организаций не проявляют особой активности по взысканию задолженностей по коммунальным платежам, стараются их реструктуризировать, отодвинуть решение проблем на будущее. Одновременно с помощью субсидий государство пытается смягчить ценовые удары не только по малоимущим, но и представителям более зажиточных слоев населения.

С началом отопительного сезона финансовые и жилищно-коммунальные проблемы резко возрастут. Владельцы нескольких квартир вынуждены будут платить по полной, что далеко не всем под силу. И многие из них рано или поздно будут вынуждены продавать «лишние квартиры». Естественно, существенно снизив при этом цену. Но все это придет несколько позже (скорее всего, после первых нескольких платежек за отопление).

2. Как показывает практика, продавцы все чаще ориентируются не на средние, а на минимальные цены аналогичных квартир (именно поэтому мы и привели в данном обзоре статистику цен предложений 20% наиболее дешевых квартир). Во многих сегментах эти минимальные цены предложений сейчас более-менее стабильны. Учитывая значительную инерцию рынка, подобная тенденция в течение ближайшего месяца вряд ли изменится.

3. В последнее время несколько снизился уровень неопределенности в стране. Этому способствовали такие факторы, как:

- снижение интенсивности военных действий в зоне АТО;

- получение иностранных кредитов и кредитных гарантий;

- представление в Верховную Раду проекта бюджета на 2017 год.

В нынешней ситуации это удерживает значительную часть участников рынка от поспешных решений.

Что же касается более отдаленного прогноза, то мы по-прежнему склоняемся к сценариям, предполагающих существенное снижение цен на недвижимость и изменение рыночных тенденций. Вопрос лишь в том, произойдет ли это в течение 3-6 месяцев, или растянется на год-два? К сожалению, на этот вопрос убедительного ответа у нас пока нет.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2016