Рынок недвижимости в десятилетней ретроспективе

Анализ любых сложных процессов желательно начинать с изучения предыстории. Не зная предыстории развития киевского вторичного рынка недвижимости, сложно понять его нынешнее состояние. Еще сложнее прогнозировать будущие тенденции и перспективы.

Именно поэтому в своих аналитических обзорах мы всегда старались связать прошлое и настоящее. С тем, чтобы лучше разобраться в очень непростых процессах, происходящих как в стране и обществе, так и на киевском рынке недвижимости.

Читайте также:

Киевский рынок недвижимости многие годы работал в условиях значительного притока денег извне — из других регионов и сфер деятельности. В середине 90-х сюда устремились тысячи весьма небедных людей, наживших деньги в период первичной приватизации украинских предприятий. Выкупив значительную часть квартир в центре, они дали необходимые деньги для бурного развития киевского рынка недвижимости.

Как правило, эти деньги далеко с рынка недвижимости не уходили: сказывались отсутствие доступного для большинства граждан фондового рынка, а также сложности ведения бизнеса, вернее, неготовность наших граждан к ведению предпринимательской деятельности.

Читайте также:

Большинство сделок были, по сути, обменами (с доплатами и компенсациями), которые осуществлялись с помощью операций купли-продажи недвижимости. В большинстве случаев киевляне улучшали жилищные условия, и к деньгам за проданную квартиру добавляли семейные накопления, специально предназначенные для этого.

В 2004-2008 годах приток денег на рынок недвижимости принес ипотечный бум; заемщики до сих пор выплачивают долги банкам, а немалая часть тех кредитных денег и сейчас у продавцов «ипотечных квартир».

Читайте также:

Приток денег из других регионов, ипотечный бум плюс активное массовое использование семейных накоплений для улучшения жилищных условий и привели к росту в 2006 году средней цены предложения квадратного метра киевского жилья на 62,1%.

В новых домах и в домах возле метро рост в 2006 году был несколько меньше (соответственно, +53,4% и +54,2%), но и в этих сегментах жилье стремительно дорожало.

Удорожание жилья создавало иллюзию, что так будет продолжаться и дальше, и привлекало на рынок новых покупателей (и их деньги, собственные или заемные).

Изменение средних цен предложений (в долларах за квадратный метр) в нашей актуальной базе данных за последние девять лет представлено в таблице. При определении этих средних цен отсеивались объекты с нехарактерными для каждого конкретного сегмента рынка ценами, а также использовались методы аппроксимации (сглаживания) кривых.

Рост средних цен предложений по всему Киеву продолжался до финансового кризиса 2008 года, правда, темпы роста значительно снизились. В 2007 году они выросли на 12,2%, а в 2008 году на 2,3%. При этом первые восемь месяцев 2008 года они росли, а в конце года снижались.

В течение 2009 года средние цены предложений по городу снизились на 30,7% (с 2808 до 1946 долларов за квадратный метр).

Снижение продолжилось в 2010 - 2011 годах, при этом темпы снижения постепенно замедлялись.

В 2012 – 2013 годах наблюдалась относительная стабилизация (а в некоторых сегментах рынка даже небольшой рост) средних цен предложений.

Бурные события 2014 года, пустая государственная казна, огромные проблемы в экономике, банковской сфере, а главное, кровавая и дорогостоящая война на Донбассе, привели к резкому снижению деловой активности на вторичном рынке жилья Киева, и снижению (за период с конца 2013года по конец 2014 года) средних цен предложений в долларах на 18,4%.

Если же рассматривать весь девятилетний период с конца 2005 года, то средние цены предложений снизились примерно на 8% (с 1509 до 1388 долларов за квадратный метр).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015