Анализ цен и тенденций рынка недвижимости Киева

В течение июня специалисты портала недвижимости Domik.ua отмечали сравнительно высокую активность столичного рынка недвижимости и небольшие колебания цен: каждую неделю цены изменялись в пределах статистической погрешности, балансируя на отметке $1280-1300 за квадратный метр.

Читайте также: Рынок недвижимости Киева – что покупают и почем продают

После небольшого роста неделю назад, на этой неделе неаппроксимированные цены предложений квартир в долларах США снова снизились на 0,8%, вернувшись к показателю двухнедельной давности - $1287 за квадратный метр.

Дает ли это основания говорить о том, что рынок недвижимости достиг «дна»? Эксперты полагают, что да. Об этом, в частности, в эксклюзивном комментарии Domik.ua рассказал вице-президент FIABCI-Украина Александр Бондаренко. Впрочем, он вполне допускает дальнейшее небольшое снижение цен, связанное со снижением стоимости квадратных метров в новостройках.

Читайте также: Нащупывая «дно»: что будет с ценами на квартиры в Киеве

А.Бондаренко также отмечает рекордно низкое количество сделок с недвижимостью – около 400 в месяц – при том, что даже в кризисном 2009 году их было на порядок больше. Этот фактор обязательно стоит учитывать, говоря об активности рынка: по сравнению с предыдущими месяцами полного затишья, она достаточно высока, но пока не сравнима даже с показателями 2009 года.

Хотя сегодня самую бюджетную квартиру в Киеве можно купить за $25 000 , для большинства потенциальных покупателей цены все еще слишком высоки – и они продолжают ждать дальнейшего их снижения.

На удивление высокая для июня активность сохраняется и на рынке аренды. Квартиры снимают и вчерашние студенты, окончившие столичные ВУЗы и уже нашедшие работу в Киеве, и те, кто приехал в город в поисках лучшей жизни, и арендаторы, в силу тех или иных причин, решившие сменить старое жилье на новое.

При этом, рынок предложений очень неоднородный. При желании, по одинаковой цене можно найти как вполне приличную квартиру с современным ремонтом и техникой, так и жилье, ремонт в котором не делался со времен постройки дома, а из техники есть только старенькие холодильник и телевизор.

Открытием этой недели для Domik.ua стал тот факт, что цены на аренду квартир в пригороде Киева уже почти сравнялись со столичными. Цены на квартиры в Броварах или Ирпене стартуют от 2500-3000 грн – это стоимость самых бюджетных предложений столицы. Иногда бывает и жилье подешевле, но, по словам риелторов, такие квартиры даже не попадают в базы объявлений – их снимают за день-два.

Читайте также: Сколько стоит аренда жилья под Киевом

Примечательно, что все коммунальные платежи пригородные арендодатели стремятся возложить на арендаторов – при том, что тарифы в Киевской области были и остаются гораздо выше, чем в Киеве.

К слову, поток новшеств в одной из самых животрепещущих для украинцев сфер – коммунальных тарифов и субсидий на них – не иссякает.

Не успела Верховная Рада «упростить» получение субсидий для неработающих пенсионеров и инвалидов, как министр соцполитики раскритиковал это новшество в пух и прах. Зато правительство почти молниеносно отреагировало на критику о чрезмерной сложности деклараций, необходимых для назначения субсидий, и поспешило отчитаться об упрощении. В частности, из деклараций убрали графу о доходах, а штрафы за неточные данные упразднили. Поможет ли это украинцам или создаст новые проблемы – покажет время.

Читайте также: Упрощение упрощения. Правительство снова изменило процедуру начисления субсидий

С 1 июля украинцы впервые получат платежки на оплату налога на недвижимость. Несмотря на то, что разговоры о введении налога ведутся уже более двух лет, платить его впервые придется именно в этом году. Правда, и на этот раз большинства украинцев налог не коснется – для владельцев квартир площадью до 60 кв. м и домов до 120 кв.м действует льгота. А в некоторых регионах местные власти льготу существенно расширили.

Domik.ua напоминает, что оплатить налог нужно в течение 60 дней после получения уведомления.

Читайте также: Кто заплатит налог на недвижимость в 2015 году

Продолжилась на этой неделе и борьба столичных властей с незаконными стройками – их в Киеве насчитали уже 900. Правда, это не только жилые комплексы, но и небольшие коммерческие объекты вроде заправок.

Впрочем, борьба эта по-прежнему ведется больше на словах. До сих пор, несмотря на заявления политиков и огласку в крупных всеукраинских СМИ, не было предпринято никаких реальных шагов по отношению к проблемным объектам. Они продолжают строиться, а инвесторы продолжают вкладывать в них свои деньги.

Читайте также: Сколько в Киеве проблемных строек

Наконец, основной темой этой недели стал возможный технический дефолт Украины. В правительстве прямо говорят, что рассматривают такую возможность как рычаг давления на международных кредиторов, которые никак не хотят реструктурировать долг Украины, но ни на сотрудничестве с МВФ, ни на простых украинцах это не отразится. Хорошо бы, чтобы так. Вопрос в том, насколько реален нетехнический дефолт.

Участники рынка недвижимости на сообщения о техническом дефолте пока не отреагировали – сообщения о нем еще не успели как-то сказаться на рынке.

Читайте также: Это страшное слово «дефолт»: чего ждать украинцам

По данным портала недвижимости Domik.ua, на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений квартир по Киеву попали 14025 объектов. Это на 1,2% больше, чем неделей раньше.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения, особенно, на малых выборках.

Ниже представлен график изменения средних цен предложения на одно-, двух и трехкомнатные квартиры в домах серии «старая панель» - именно в них за последние полгода цены в долларах снизились больше всего – в среднем на 16,6%.

- синяя кривая – средняя цена предложений однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в домах серии «старая панель»:

- за последний месяц снизилась на 4,8%;

- за последние три месяца снизилась на 14,4%;

- за последние полгода снизилась на 27,7%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в домах серии «старая панель»:

- за последний месяц выросла на 1,2%;

- за последние три месяца снизилась на 4,6%

- за последние полгода снизилась на 16,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в домах серии «старая панель»:

- за последний месяц снизилась на 2%;

- за последние три месяца снизилась на 6,8%;

- за последние полгода снизилась на 16,1%.

Как видно на графиках, снижение цен в домах серии «старая панель» происходило, главным образом, за счет самого дешевого сегмента – однокомнатных квартир. Полгода назад они были самыми дорогими по цене квадратного метра, сегодня – самые дешевые. При этом, медленнее всего снижаются цены на двухкомнатные раздельные квартиры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Петра Григоренко (Дарницкий район, Позняки ). 8-й этаж 10-этажного дома. Общая площадь – 40,1 кв.м, жилая – 19, кухня – 8. Санузел раздельный. Балкон не застеклен. Сантехника новая, столярка новая, на полу паркетная доска и линолеум. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $40 500 ($1010/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Теодора Драйзера (Деснянский район, Троещина ). 10-й этаж 16-этажного дома. Общая площадь квартиры – 78,9 кв.м, жилая – 44,4, кухня – 8,7. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $65 000 ($823,8/кв.м).

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015