Рынок недвижимости Израиля: активность на фоне стабильности
Период ажиотажа на приобретение недвижимости в Израиле давно миновал, поэтому рынок здесь весьма стабилен. Говорить о стремительном росте цен на жилье не приходится еще и потому, что в стране много лет как внедрена высокоэффективная система ипотечного кредитования. Но активность рынка все же остается высокой – жилую недвижимость здесь приобретает много иностранцев. Да и сами израильтяне стремятся улучшить свои условия проживания, а кто-то, как и у нас, хочет жить в столице или просто отдельно от родителей, кому-то приходится разменивать жилье из-за развода…
Предлагаемый читателям «Domik.net» очерк написан журналистом, в течение ряда лет прожившим в Израиле.
Кое-что из справки. В современном Израиле проживает 6,5 млн. человек, из них примерно 700 тыс. — репатрианты из стран СНГ. Самый крупный город — Иерусалим (примерно 700 тыс. жителей). Израильтяне считают его столицей, хотя официально этот статус – за Тель-Авивом. В столице проживает более 500 тыс. жителей. Это современный западный город, где быстрый темп жизни, много бизнес-центров, банков и т. д. Кроме них, крупным по местным понятиям городом считается портовый город Хайфа - морские ворота Израиля…
Особенности объектов недвижимости
Жилье в Израиле относительно дорогое — во всяком случае дороже, чем в Египте и Турции. Большинство сделок с недвижимостью, в частности эконом-класса, совершают с использованием ипотечной ссуды. Но в отличие от рынка недвижимости Украины, где спрос на недвижимость существенно опережает предложение, этот рынок в Израиле весьма стабилен. Период ажиотажного спроса давно миновал, покупатель может поразмышлять и выбрать для себя наиболее отптимальный вариант жилья, не боясь повышения цен с течением времени.
Практически каждый город имеет свои уникальные особенности. Удивительное явление - в маленькой стране есть несколько климатических зон - от лесистых гор на севере Израиля до пустыни Негев на юге. Если в декабре в Иерусалиме прохладно и дождливо, то в Эйлате в то же время купаются в Красном море. Впрочем, для кого-то это - фактор, положительно влияющий на приобретение жилья.
Поскольку здешний климат в течение года меняется от теплого к жаркому, то и дом, в основном, должен уберечь не от холода, а от жары и солнца. Хотя следует заметить, что, скажем, в Иерусалиме зимой достаточно прохладно — ночью около ноля градусов. Практически во всех квартирах на окнах стаят жалюзи. А израильские семьи нередко большие, поэтому спросом у граждан страны, как правило, пользуются квартиры из трех и более комнат.
Правда, есть такое понятие, как «полкомнаты». Это помещение представляет собой то, что у нас обычно называют темной комнатой (чулан без окон для хранения вещей). Поэтому в ходу такое выражение, как «квартира в три с половиной комнаты».
Дома в Иерусалиме, в основном, невысокие – четыре–пять этажей, хотя в новых районах встречаются и многоэтажки. Обычно здания облицованы белым камнем.
Любителям урбанистической архитектуры и насыщенной городской жизни стоит обратить внимание на Тель-Авив. Столица Израиля находится на Средиземном море. Более-менее просторная квартира (три комнаты) в Тель-Авиве обойдется примерно в 200 тыс. долл. Самая дорогая часть города — северные районы. Здесь традиционно селятся обеспеченные американцы и европейцы.
Централизованной горячей воды в Израиле нет. Для ее подогрева в каждой квартире есть бойлер. Бойлеры бывают двух типов — солнечные (вода нагревается солнцем, что при здешнем климате вполне реально, по крайней мере в течение полгода) и электрические.
Отопление в Израиле символическое. Топят обычно несколько часов в день по вечерам.
В квартире можно сделать газовое отопление. А вот электробогреватели невыгодны — электричество здесь дорогое.
Основные типы жилой недвижимости — квартиры в многоквартирных домах (в том числе и так называемые квартиры с садом, то есть расположенные на первых этажах с прилегающими к ним участками земли), частные дома и коттеджи.
Если не брать во внимание элитное жилье, то среднего израильтянина мало интересует внутренняя отделка помещений. Стены, покрашенные белой краской, и пол, выложенный плиткой, — вот и вся отделка типичной израильской квартиры.
Сантехника в ванной и на кухне также достаточно простая. Обожаемых в Украине и других странах антресолей в израильских квартирах также нет. У некоторых жильцов есть специальные комнаты в подвале дома, используемые как склады.
У многих квартир есть балконы, но стеклить их здесь не принято, хотя возможно.
Города в Израиле «многоярусные», особенно те, что находятся в гористой местности. Вы идете по улице и думаете, что под вами земля, а внизу нередко — еще одна улица.
Цены
Израильские цены на недвижимость в среднем выше украинских. Самые дорогие города по стоимости жилья — Иерусалим и Тель-Авив, а также курортный Эйлат.Средняя цена квадратного метра в Иерусалиме — 3 тыс. долл. (типовая квартира). Жилье в историческом центре города обойдется дороже. В центре города можно купить и частный дом, в том числе построенный в XVIII или XIX веке. Но за него придется выложить как минимум миллион долларов.
Дешевое жилье в Тверии, Цфате и небольших городках типа Кирьят-Малахи. В Тверии двухкомнатная квартира обойдется в 40 тыс. долл. Но отсюда два часа езды до Иерусалима, а там сложно трудоустроиться. Так что, если вы хотите жить в Израиле постоянно и работать, имеет смысл приобретать жилье в крупных городах.
В Израиле существует налог на землю, который в среднем он составляет 1 тыс. долл. в год. Его обязаны платить и владельцы недвижимости, и даже арендаторы. Правда, некоторые категории граждан освобождены от уплаты налога на землю (пенсионеры, новые репатрианты и т. д.).
Кто покупает недвижимость в Израиле
Жилье в этой стране покупают далеко не только израильтяне. Здесь проживает много иностранцев, особенно из США. Конечно же, тут и много бывших советских граждан, которые «доказали» свое еврейское происхождение. Новым репатриантам предоставляют ссуду на покупку жилья на льготных условиях. Лицам, не являющимся гражданами Израиля, выдают ипотечный кредит, если они докажут банку свою платежеспособность. Поскольку до момента полной выплаты кредита и процентов по нему квартира все равно является собственностью банка, то он выдает кредит иностранному гражданину.
Как уже говорилось, сегодня на израильском рынке недвижимости ситуация весьма стабильна. Ипотечный кредит банки предоставляют в среднем со ставкой 5% годовых. Если клиент берет краткосрочный кредит (до пяти лет), то ему могут дать его и с 4-процентной ставкой. Если кредит выдан на 20 и более лет (максимальный срок его погашения в израильских банках — 32 года), процент нередко выше.
Аренда квартир
Аренда однокомнатной квартиры в Иерусалиме обойдется минимум в 300 долл. (жилье с так называемой наборной мебелью), двухкомнатной — от 380 долл., трехкомнатной — от 450. Здесь перечислены дешевые варианты. Можно снять квартиру и за тысячу долларов в месяц. По израильским меркам, это шикарная квартира в элитном доме, обставленная хорошей мебелью, имеющая качественную современную отделку.
В провинции сдают двухкомнатную квартиру и за 200 долл.
Еще одна особенность: однокомнатных квартир в Израиле мало, и их тяжело найти. Но можно арендовать коттедж или частный дом, хотя такие варианты стоят дороже, чем аренда квартиры.
Особенности оформления сделок
Недвижимость в Израиле классифицируется в зависимости от формы права на нее. По действующему законодательству существует пять форм прав на недвижимость: владение; аренда, долгосрочная аренда; ипотечная ссуда; сервитут; преимущественное право приобретения.
При покупке жилья важную роль играет форма права на данную недвижимость – то есть, кто владелец – государство или частное лицо. Кроме того, этот фактор имеет значение для оформления сделки, ибо процедура регистрации прав новых владельцев на недвижимость в земельном реестре разная для каждого из видов права на собственность.
При покупке недвижимости покупатель должен уплатить разного рода налоги (в зависимости от типа жилья и статуса покупателя). Сумма налогов может доходить до 5 % от стоимости объекта. Продавец платит налог на операции по продаже недвижимости.
Как и везде, рынкок недвижиомсти обслуживают риэлторские компании, которых здесь множество. Есть в них и русскоговорящие сотрудники. Так что вы поймете друг друга, даже если не знаете ни иврита, ни английского. Но при этом все официальные документы оформляют на иврите.
Среднее вознаграждение агентству при покупке жилья составляет 2% (со стороны покупателя). Продавец также оплачивает услуги риэлторской конторы. Следует отметить, что фирма, работающая на рынке недвижимости, должна иметь государственную лицензию на риэлторскую деятельность.
Эмиль Крупник, журналист, – для «Domik.net»
