Рынок недвижимости Украины в условиях перманентной политической напряженности. Ч.2.

Наиболее показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов. Одним из таких стал политический кризис, связанный с уходом Юлии Тимошенко с поста премьер-министра. Но этот политический кризис был лишь катализатором процессов. Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда.

 

4. Динамика изменения цен предложений во времена правительства Юлии Тимошенко
  
 

В свою очередь это, безусловно, влияло на настроения потенциальных покупателей. Отставка правительства почти стала подтверждением негативных изменений в экономике и свидетельством политического кризиса. А тут еще и молодежный фонд прекратил предоставление льгот по банковским кредитам.

 

Усложнение кредитования и фактическая отмена льгот по молодежным кредитам стали непреодолимыми препятствиями для значительного числа потенциальных покупателей, сделали невозможным приобретение квартир по заявленным ценам.

Совместное воздействие перечисленных факторов (и в первую очередь воздействие мощных пиар-кампаний) породило негативные ожидания у покупателей, заставило их отложить решение жилищного вопроса.

 

Рынок, разогнавшийся до невиданных ранее скоростей (цен) и оборотов (сделок), в октябре 2005 года резко затормозил. Подавляющее большинство участников рынка заняли выжидательную позицию. Наметилась позиционная борьба нервов, борьба рынка продавцов (не желающих снижать цены) и рынка покупателей (ждущих существенных уступок). Рынок вошел в состояние стагнации.

 

При этом дорогое жилье дорожало медленно, цены на дешевое жилье на несколько процентов снизились. Но особенно важно то, что, хотя спрос в эти период стагнации резко упал, продавцы (в основной своей массе) цены не снижали. Они никуда не спешили. Отсутствие просмотров квартир в течение нескольких месяцев на цены практически не влияло. Многие продавцы просто временно уходили с рынка, но цены не снижали. Явно было видно, насколько велика на рынке доля участников, решающих «стратегические задачи». А при решении таких задач вопросы получения сиюминутной выгоды отходят на второй план.

 

Похожие сценарии просматривались и в 2006 году. В марте 2006 года происходили выборы в парламент, предвыборные кампании были очень мощными. Цены в тот период были достаточно стабильными и даже росли. И это несмотря на то, что формирование коалиции и правительства продолжалось с апреля по август. Но как только политический кризис стал подходить к концу, начался период галопирующего роста цен, который длился практически до конца 2006 года.

 

5. Динамика изменения цен предложений до и после выборов в Верховную Раду в 2006 году

 
 
6. Динамика изменения цен предложений до и после организации парламентской коалиции и правительства Виктора Януковича
  
В январе 2007 года сделок было очень мало, но цены росли по инерции. И это притом, что количество предложений резко увеличилось, а сделок было намного меньше обычного.
 
В настоящее время на рынке стагнация. А в политической жизни очередной кризис. Закончится кризис, пройдут выборы, распределят места в парламенте и портфели в правительстве – рынок оживет.
 
7. Динамика изменения цен предложений во время галопирующего роста цен и нового кризиса власти
  

 

Поведение рынка в периоды финансово-экономических кризисов

 

Вряд ли мы сможем в коротком докладе проанализировать поведение рынка во время всех кризисных ситуаций. Но на наиболее важных и характерных моментах постараемся остановиться.

 

Предыстория. В начале 90-х годов финансово-экономический кризис носил перманентный характер. Но в те времена рынок недвижимости лишь становился на ноги. Жизнь была тяжелая, и многим было не до недвижимости. Но именно тогда появились достаточно обеспеченные люди, стремящиеся перебраться в престижные квартиры. Жители крупных городов почувствовали реальную возможность заработать валюту и одновременно улучшить свои жилищные условия, обменяв квартиры в престижных районах, на квартиры в новостройках или в спальных районах. В середине 90-х страна начала потихоньку выбираться из кризисов, доходы возросли, а вместе с ними и цены на недвижимость.

 

В 98 году произошел финансовый кризис, вырос спрос на доллары, и цены на недвижимость в 1999-2000 годах снизились.

 

Но экономика развивалась, доходы росли, миллионы граждан Украины зарабатывали деньги за рубежом. Строили же мало. В результате в начале 2001 года цены на недвижимость вновь пошли вверх. Вот с этого момента и попытаемся проанализировать поведение рынка, при возникновении дестабилизирующих финансово-экономических факторов.

 

Нестабильность валют.

 

События, происшедшие 11 сентября 2001 года, стали переломным моментов. Именно тогда наши граждане перестали доверять валютам, и массово понесли свои накопления на рынок недвижимости. Делая замеры в Харьковском районе Киева, мы зафиксировали, что спрос на недвижимость в период с августа по октябрь 2001 года увеличился в три раза. Цены, естественно, пошли вверх.

 

Такие явления мы наблюдали и в 2003 году.

 

Особенно подхлестнула рост цен девальвация доллара, которая произошла в Украине в конце апреля 2005 года. Доллар тогда просел на 5%. На фоне привычной инфляции, вроде бы, не так много. Но это проседание крайне напугало наших граждан. Доверие к доллару резко упало. Это дало мощный толчок ажиотажному спросу на недвижимость и экономически необоснованному росту цен.

 

Введение новых налогов

 

Рынок всегда крайне болезненно реагировал на введение новых налогов. За рассматриваемый период было три изменения налогового законодательства, непосредственно затрагивающие рынок недвижимости. Одно из них касалось первичного рынка и два – вторичного.

 

В начале 2004 года был введен НДС для застройщиков. Усиление налогового пресса существенно повлияло на поведение и устремления участников рынка. PR-кампании начались задолго до введения налога. Потенциальные инвесторы понимали, что введение 20% НДС существенно потянет стоимость вверх и заранее пытались стать реальными инвесторами, заплатив хотя бы треть стоимости до введения налога. Застройщики этим пользовались, раздувая ажиотаж и поднимая цены. И, в общем-то, их понять можно. Шутка ли, 20% инвестиций – отдай государству!

 

Снизилось количество предложений в новостройках, появились сообщения о финансовых затруднениях, разгорелись дебаты о несправедливости взимания НДС применительно к объектам, частично профинансированным ранее…

 

Застройщики не торопились с привлечением средств со стороны. Ждали, когда инвесторы свыкнуться с мыслью, что платить придется намного больше; ждали, когда цены на вторичном рынке поднимутся настолько, что с лихвой перекроют 20% НДС.

 

В дальнейшем этот прием проведения PR-кампаний застройщики применяли неоднократно. Они заявляли о своей низкой рентабельности, а повышение цен всякий раз объясняли инфляцией, удорожанием металла, цемента, энергоносителей…

 

Вторичный рынок воспринимал это все как должное и поднимал цены.

 

Весьма характерной была реакция рынка на введение налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. Попыток ввести такой налог было две: в январе 2005 года и в январе 2007 года. О введении налога участники рынка знали заранее (за полтора года). Но всякий раз рынок недвижимости был не готов к введению налога. И оба раза сценарий развития событий был примерно одинаков. Рынок недвижимости замирал. Количество сделок резко падало. Расчеты государства на рост отчислений в бюджет, мягко говоря, не оправдывался. Именно поэтому в марте 2005 года ввели мораторий на данный налог. А в 2007 году налог этот был уже намного мягче.
 
Финансовые аферы.
 
Весьма показательной была реакция рынка на финансовую аферу группы строительных компаний «Элита-Центр». В феврале 2006 года обманутыми остались 1500 человек. Сумма нанесенного ущерба составила около 80 млн. долларов.
 
Эти события весьма серьезно повлияли на настроения потребителей. Сформировалась категория потребителей, отказывающихся в принципе приобретать жилье на первичном рынке. Число людей, готовых вкладывать деньги на этапе котлована, существенно сократилось.
 

Привело это к тому, что рост цен на первичном рынке почти затормозился. И когда в августе 2006 года начался бурный рост цен на вторичном рынке, то реакция первичного рынка существенно запоздала. Рядовой покупатель был просто не готов нести свои деньги на первичный рынок. Несли туда деньги спекулянты, знающие положение дел на каждой стройке. В результате в октябре 2006 года доля спекулянтов на первичном рынке выросла с 20% до 50%. Цены, естественно, выросли, а количество предложений резко упало. Изменилась и политика застройщиков. Сейчас большинство их пытается строить за свои деньги, и выбрасывать квартиры в продажу ближе к завершению строительства.

 

Выводы

 

1. Украинский рынок недвижимости адаптировался к частым политическим кризисам.

 

2. Политические кризисы в большинстве случаев являются лишь катализаторами; накладываются на другие, более мощные факторы; накладываются на процессы, имеющие более глубинный характер.

 

3. Рынок недвижимости очень инерционен, во многих случаях он просто не успевает реагировать на игры политиков.

 

4. Если решение проблем затягивается, то на рынке воцаряется застой. Все переходят в режим ожидания. Покупатели не готовы в такой атмосфере вкладывать деньги, а продавцы не готовы сбрасывать цены и расставаться с недвижимостью.

 

Основные события:

 

Январь 2004 г. – введение 20% НДС на строительство жилья.

Май-октябрь 2004 г. – подготовка к выборам Президента.

Октябрь 2004 г. – январь 2005 г. – «оранжевая революция».

Январь 2005 г. – введения налога на доходы физлиц.

Март 2005 г. – мораторий на налог

Январь 2005 г. – сентябрь 2005г – Правительство Юлии Тимошенко

Февраль 2006 г. – скандал вокруг «Элиты-Центр»

Март 2006 г. – выборы Парламента.

Июль-август 2006 г. - формирование парламентской коалиции и правительства Виктора Януковича

Апрель 2007 г. - роспуск Верховной Рады.