Рынок Кировограда: продавцов больше, чем покупателей

О том, как развивался рынок недвижимости этого областного центра в первом квартале года и какие тенденции ощутимы сейчас, читателям «Domik.net» рассказывает директор агентства недвижимости «Твой дом», председатель Кировоградского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Владимир ДОЛЕНКО.

 

- Владимир Владимирович, как вы можете охарактеризовать состояние рынка жилья в городе в настоящий момент? Каковы причины такого состояния? Заметно ли изменение общего количества предложений? Наблюдается рост или сокращение количества сделок?

 

- Прежде всего отмечу, что на рынке недвижимости Кировограда общее количество предложений к настоящему моменту намного увеличилось – раз в пять. Но при этом настолько же по сравнению с февралем-мартом уменьшилось количество сделок. Причина одна – все ожидают снижения цен. Здесь каждый, кто заинтересован в приобретении жилья, понимает, что цены не могут быть такими высокими, как они сейчас есть. К примеру, если двухкомнатная кировоградская квартира еще месяца два назад в среднем стоила 34-35 тыс. долл. США, то на сегодняшний день эту же квартиру можно приобрести за 28 тыс. долл.

 

Мы не наблюдаем активности покупателей. Стоит учесть и тот факт, что в Кировограде, где около 290 тыс. жителей, еще три месяца назад однокомнатных квартир в предложениях было выставлено где-то до 25. В настоящий момент их около 300.

 

Стало заметным и такое явление. Многие из тех, кто приобретали или хотели приобрести жилье с привлечением банковских кредитов, стали более придирчиво относится к условиям кредитования. К примеру, если кредит «Приватбанка» дается на 30 лет, то при подсчетах получилось, что вместо суммы займа, скажем, 30 тыс. долл. придется выплатить 100 тыс. долл. И люди в таких случаях смотрят в перспективу – во сколько же такая квартира им в конечном итоге обойдется.

 

Рынок Кировограда, хоть и живой, но не так активен, как это наблюдается в других городах. Здесь нет какой-то ощутимой миграции, и, в основном, покупателями являются сами жители города, у которых или расширились семьи, или появилась какая-то финансовая возможность улучшить жилищные условия. Поэтому все движение - только внутри города. А сам город – степной, в нем еще нет тех сфер, где были бы хорошие заработки. Стоимость двухкомнатной квартиры на уровне 35 тыс. долл. – это для нас тоже неестественно. Нет адекватных экономических предпосылок, финансовых поступлений в бюджет, чтобы считать такую цену реальной. Заработные платы здесь от 600 до 1200 грн. в месяц. Как правило, вся семья рассчитывает на заработок одного из членов семьи. При таком уровне доходов та же двухкомнатная квартира должна бы стоить примерно 15-22 тыс. долл.

 

- Цены на недвижимость в Кировограде одни из самых низких по Украине. Что, на ваш взгляд, необходимо сделать для изменения ситуации на рынке и в регионе в целом? Наблюдается ли отток населения из региона?

 

- Оттока населения у нас не наблюдается. И хотя тут нет структур, которые сопутствуют таким городам в плане отдыха, привлекательных водоемов, город все же находится в центре Украины. На равном расстоянии от него такие города, как Киев, Одесса, Днепропетровск, Винница. Это определяет место проведения отдыха и туризма его граждан. За субботу-воскресенье они могут успеть побывать в других регионах. Но сам Кировоград мало привлекателен для бизнеса или притока людей из других регионов.

 

Кстати, бизнес у нас вести очень сложно. Не случайно в одной программе телекомпании «5 канал» наш город назван одним из трех тех городов, где наивысшая коррумпированность власти. Здесь также нет тех больших заводов или предприятий, которые выступали бы мощными донорами городского бюджета. Все это взаимосвязано и отражается на ценах на жилье. Если напомнить, что все покупается и продается внутри города, то не может быть другого результата.

 

…Мне пришлось заниматься рынком недвижимости в своем городе с 1988 г. и потому хорошо знаю все происходящие тут тенденции. Так вот Кировоград никогда не был тем областным центром, который пользовался бы какой-то популярностью в междугородних обменах. Потому нынешняя ситуация для меня не является такой уж неожиданной.

 

А изменение ситуации может быть вызвано только каким-то экономическим прорывом. Если бы стало возможным появление и развитие дополнительного количества рабочих мест, тогда ситуация бы вышла из состояния мертвой точки.

 

- Как политический кризис отражается на настроениях участников рынка, на ценах?

 

- Никак! Вот самое приятное в том, что на нашем рынке этот кризис никак не отражается. Люди уже совершенно не воспринимают того, что происходит в политикуме как проблему для себя. Иными словами, это в их понимании проблема самих политиков.

 

- В таком случае, каковы прогнозы на лето и год в целом?

 

- Мы предполагаем только снижение цен на недвижимость. С учетом тех фактов, которые стали известны в последний период, тенденция к обвалу цен началась в США, в Испании, на московском рынке. К примеру, много наших строительных бригад обычно работало в Киеве. Но буквально недавно одна из них приехала из столицы и ищет работу в Кировограде. На вопрос: почему так, строители отвечали, что в Киеве сейчас не оказалось работы…

 

Пока наш рынок замер. И это коснулось не только рынка вторичного жилья, но, по моим наблюдениям, и строительного.

 

- Наблюдаете ли вы приход столичных застройщиков и риэлторов в свой регион? Каково их влияние на рынок?

 

- Нет, никто из них тут не появился. Следует учесть то, что Кировограду чрезвычайно не хватает не только жилой недвижимости, но и торговых площадей, развлекательных центров, причем весьма существенно. Если рассматривать ситуацию в разрезе цен на нежилую недвижимость, то цены на кировоградскую коммерческую недвижимость пребывают в первой пятерке или десятке рейтинга цен по Украине. Вот какой парадокс!

 

К слову сказать, на нашей центральной улице Карла Маркса на сегодняшний день стоимость одного квадратного метра нежилой недвижимости доходит до 5-10 тыс. долл. И никто не продает.

 

Что же касается непосредственно вопроса о застройщиках, то, как правило, в Кировограде заказчиками на строительство каких-либо объектов являются киевляне, а исполнителями строительных работ выступают криворожские индустриальные структуры.

 

- Осуществляет ли городская власть Кировограда мероприятия с тем, чтобы земельные аукционы проводились регулярно, и выделение земельных участков стало процессом прозрачным?

 

- Нет, никакие земельные аукционы здесь не проводятся. Как распределяется земля в Кировограде, никто здесь вообще не имеет представления. … Не вспомню ни одного аукциона.

 

- Но все же кто-то получает земельные участки…

 

- Никому ничего и нигде об этом не разглашается.

 

- Может быть, по каким-то другим, косвенным источникам вам известно, закладываются ли властью в стоимость того или иного участка работы, не связанные с рыночной стоимостью данного участка?

 

- Увы, не знаю таких случаев, поскольку все осуществляется непрозрачно, скрыто. Как говорят банкиры, деньги любят тишину, так и в Кировограде тишину «любит» земля.

 

- Она вообще-то в городе есть - для аренды и продажи под застройки, выставления на аукционы?

 

- Есть, но о ней никто ничего не знает. Похоже, что власти не ставят пред собой вопрос, который стоило бы изучить и вести продажу для пополнения бюджета. По-моему, в бюджете города нет и разделов пополнения бюджета за счет земли. Хотя в центральной части земельные участки стоят очень дорого. Здесь их просто нет… Был случай, когда к нашей компании обратились представители «Макдональдса» с тем, чтобы найти участок, который по формату соответствовал бы их требованиям. Увы, нам не удалось найти такой участок.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык