Россия: Жилье доступнее не станет

Штампующие все новые законы думцы обещают, что скоро купить квартиру будет куда проще. Однако верить им пока рано - жилья в России строят недостаточно и даже меньше, чем раньше, а цены на него продолжают расти.
В России стали строить меньше жилья
Июльские события в банковском секторе не прошли незамеченными на рынке недвижимости. «Самые страдающие отрасли - торговля и строительство, требующие быстрого и крупного притока заемных средств. От ситуации в банковской сфере зависит обстановка в капиталоемкой области строительства жилья, на анализ этой взаимосвязи потребуется 2 месяца», - прокомментировал ситуацию глава Минэкономразвития Герман Греф.
В этом году, действительно, снизились объемы нового строительства. Так, за период с января по июнь 2003 года рост ввода в действие жилых домов составил 13,9%, а за аналогичный период текущего года он сократился до 3,6%. По прогнозам руководителя Минпромэнерго Виктора Христенко, в этом году в России будет сдано 40 млн. кв. м жилья, из них 5 млн. кв. м – в Москве. При этом, по данным социологических опросов, потребность россиян в жилье составляет 1,5 млрд. квадратных метров. Вторичный рынок может предложить не более 0,2 млрд. кв. м – это значит, что спрос будет удовлетворен при вводе в строй 145 млн. кв. м жилья в год.
Даже если со следующего года начнут сдавать по 45 млн. кв. м, то на выполнение жилищной программы потребуется 20 лет. Правда, глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко пообещал, что до 2010 года ежегодные объемы вводимого жилья в России возрастут до 80 млн. кв. м. Пока же, по словам Аверченко, неудовлетворенный платежеспособный спрос будет подталкивать цены вверх.
Cтоимость квартир
По данным статистической службы РФ, цены на рынке первичного жилья в России во II квартале текущего года по отношению к I кварталу увеличились на 4,1%. По отношению к IV кварталу 2003 года рост составил 9,8%. На рынке вторичного жилья во II квартале 2004 года цены выросли на 5,6% по отношению к I кварталу, на 13,9% - по отношению к IV кварталу прошлого года.
В Москве рост рынка первичного жилья во II квартале 2004 года по сравнению с предыдущим кварталом составил 3,6%, вторичного жилья - 3,3%.
Цены производителей в строительстве в июне этого года повысились по сравнению с июнем прошлого года на 11,7%, а по сравнению с декабрем 2003 года - на 6,2%. На вторичном рынке Москвы (по состоянию на 11 августа) средняя цена предложения составила 1932 долларов за кв. м. На первичном рынке квартиры продаются в среднем по 1804 доллара за кв. м. Причем следует учесть, что в августе цены «откатились» до майских отметок, то есть сегодняшние цены можно считать сниженными.
Как можно снизить цены
В сложившейся ценовой ситуации говорить о доступности жилья можно с большой натяжкой. На сегодняшний день только 10% россиян могут позволить себе покупку жилья за собственные средства и 7-10% - за счет привлечения кредита. Правительство намерено решить жилищную проблему до 2010 года – прежде всего за счет массового развития ипотеки. Именно с этой целью в спешном порядке рассматриваются и принимаются документы из так называемого жилищного пакета: 8 законов уже прошли третье чтение, 8 находятся на согласовании и 9, в числе которых Градостроительный и Жилищный кодекс, находятся на стадии интенсивной проработки.
Первоочередной задачей является снижение цен на жилье и создание привлекательных условий для заемщиков и кредитных организаций.
Рецепт снижения первоначального взноса за "кредитную" квартиру, похоже, уже найден. Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) разработала механизм страхования ответственности заемщика. По словам главы НАУИР Владимира Пономарева, если заемщик застрахует свою ответственность от неисполнения обязательств по возврату на 20% стоимости жилья, банк сможет снизить размер первоначального взноса с нынешних 30 до 10%.
Как пояснил заместитель генерального директора компании «Стандартрезерв» Андрей Бланк, предполагается, что заемщик заключит со страховой компанией договор, по которому последняя обязуется возместить банку убытки, понесенные вследствие неисполнения заемщиком своих обязательств. Смерть и утрата трудоспособности, а также уничтоживший квартиру пожар страховым случаем считаться не будут. Если наступит дефолт заемщика, страховая компания оплатит часть расходов банка. Страховая сумма составит 20% от стоимости жилья. Если бы страховые компании брали на себя обязательства по страхованию полной стоимости жилья, размер страхового взноса составил бы 1%, а поскольку страхуется только пятая часть, стоимость кредита вырастет всего на 0,2%.
По мнению Владимира Пономарева, в настоящее время банки неохотно кредитуют строителей, потому что система оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Чтобы минимизировать свои риски, банки либо отказывают в выдаче кредитов, либо сами выступают в роли инвесторов, а не кредиторов. То есть предоставляя строительный кредит, они дополнительно ставят условия долевого участия в прибыли. В результате реально деньги "стоят" порядка 30% годовых, в то время как стоимость банковского кредита составляет 17-18%. На первый взгляд, аукционные продажи земельных участков, прописанные в Земельном кодексе, - это шаг вперед. Этот механизм сделает продажу земли более прозрачной. Но проблема в том, что в России еще не сложился рынок земли и цены на участки во многом зависят от аппетитов чиновников. Четкие правила игры на земельном рынке и комплексная подготовка площадок под строительство также могли бы снизить себестоимость строительства и в конечном итоге - цены на рынке жилья.