Российское мнение: Зарубежная недвижимость снова в цене

Во второй половине прошлого года рынок зарубежной недвижимости рос скачкообразными темпами. По данным портала away.ru, общий объем сделок, совершенный россиянами с недвижимостью за рубежом в 2003 году, составил около 700 млн. долларов. Для сравнения - общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составил порядка 1,5-1,7 млрд. долларов. В текущем году следует ждать увеличения объема сделок, правда, не такого значительного, как в прошлом. По оценкам специалистов, данный сегмент рынка близок к стабилизации.
Недвижимость за рубежом -это реально
В текущем году на рынке зарубежной недвижимости складывается стабильный спрос, возможность которого еще совсем недавно воспринималась как нонсенс. Руководитель проекта away.ru Олег Ступеньков отмечает, что ситуация стабилизировалась. Так, если последний квартал 2003 года характеризовался многочисленными попытками выхода на российского потребителя зарубежных компаний (в основном из стран, традиционно специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам - Испании, Кипра, Мальты, Тайланда, ОАЭ и т.п.), то сейчас этот процесс практически сошел на нет. Большинство желающих так и не заняли заметных позиций на рынке, хотя и спада не случилось - происходит постепенный, но уверенный подъем.
Как отмечает управляющий партнер, руководитель Департамента международной недвижимости компании "Новое Качество" Алена Шварц, покупательский спрос сильно изменился за последние годы. Если раньше покупки совершались в основном для того, чтобы похвастаться перед друзьями, коллегами или просто вложить случайные деньги, то сейчас все по-другому. У людей появились вкус и стремление получить то, что действительно нравится. Теперь россияне все больше руководствуются критерием цена - качество и рассматривают множество предложений, прежде чем принять единственно верное решение по покупке недвижимости вне пределов России.
Больше компаний, хороших и разных
В настоящее время в России продажей зарубежной недвижимости занимаются около 30-35 компаний. По сравнению с прошлым годом их количество увеличилось на 8-10. Практически все сосредоточены в Москве, несколько есть в Санкт-Петербурге. В других городах существуют лишь редкие "свободные художники", представляющие интересы зарубежных компаний.
Сегодня на рынке работают несколько типов компаний. В первую очередь, это фирмы, принадлежащие к крупным международным сетям (из общего количества таких компаний минимум, и они исключительно представляют сегмент де люкс). Перспективы их развития весьма радужны, но об этом вряд ли когда-нибудь можно будет узнать, так как этот сегмент предполагает закрытость и выборочность. Массовый спрос не представляется реальным. Сюда же можно отнести отделы солидных московских риэлторских фирм, реализующие красивое хобби своей компании по работе с недвижимостью в тех или иных зарубежных странах. В большинстве своем они состоят из 1-3 человек. По мнению экспертов, для большинства из них это так и останется более или менее удачным хобби.
Далее следует назвать отделы турфирм, косалтинговых бюро и т.п., пытающихся параллельно заняться недвижимостью в той или иной стране. Как правило, эти проекты малобюджетны, и успешных примеров достаточно мало. А вот среди московских представителей одного или нескольких девелоперов "заезженных" россиянами стран немало весьма успешных проектов. Сегодня они занимают достаточно большой сегмент рынка, но ввиду жесткой завязанности на определенного девелопера и регион есть соответствующие ограничения в возможном развитии, а также в спектре предложений для клиента.
И наконец, компании, пропагандирующие мировой охват и максимум возможных вариантов, опять же специализирующиеся исключительно на зарубежке. По мнению О. Ступенькова, это видится очень привлекательным подходом (особенно для клиентов, так как дает возможность большой информированности и сравнения), однако таких компаний пока единицы.
Рим и Лондон на пике популярности
В этом году значительно увеличился спрос на Италию и Лондон, появились желающие приобрести недвижимость в Греции. Как отмечает Алена Шварц, этому способствует оптимальное соотношение цены-качества и проводимые в этом году Олимпийские игры. То же можно сказать и о Португалии, где свою роль сыграл чемпионат Европы по футболу, планомерно подогревавший интерес к этой стране.
Покупают разные типы недвижимости в зависимости от желания клиентов и их финансовых возможностей. Все большей популярностью пользуется приобретение коммерческой недвижимости (отелей, ресторанов и пр.). Категория людей - средние и крупные бизнесмены, чиновники - из частных лиц. Часто недвижимость приобретают и корпорации.
Предложение на рынке зарубежной недвижимости, как и везде, делится на ценовые сегменты. Цены на квартиры можно разделить по следующим странам: Чехия, Венгрия, Болгария, отчасти Испания - от 50 до 120-150 тыс. долларов, Кипр, Испания, Мальта, Греция - 150-250 тыс. долларов, от 250 - уже идут дорогие квартиры - Швейцария, Бельгия, а также столицы скандинавских государств. Но есть и страны, где этот порядок цен не работает, например во Франции. Здесь цена кв. метра может превышать 10 тыс. долларов. Но, естественно, все зависит от местоположения объекта. В богом забытой глубинке Франции, естественно, цены будут достаточно низкими, но и спроса как такового здесь нет.
Цены на жилье в Европе неуклонно растут, но не так, как в Москве. Точную цифру назвать довольно сложно. Но в целом по странам ЕС отмечается прирост на 10-15 процентов. А вот французы говорят о еще более высоких процентах роста - не меньше 20 процентов.
Тем не менее, в настоящее время среднему российскому покупателю вполне по карману приобрести квартиру за рубежом. Как отмечают в компании "Новое качество", сейчас появилась категория клиентов, желающих вложить относительно небольшие суммы (100-200 тыс. евро) в зарубежную недвижимость, хотя за эти деньги в большинстве случаев можно приобрести лишь студию или квартиру с одной спальней (например, на Лазурном побережье или в евростолицах). К примеру, в наиболее свободных государствах с точки зрения законодательства по недвижимости - Испании и Кипре - россиянин имеет возможность приобрести однушку за 50-100 тыс. долларов. В Испании одна из самых дешевых квартир - студио - представляет собой большую комнату с небольшой перегородкой, за которой находится кухня. Ее площадь составляет 30-40 кв. м, а цена 45-50 тыс. долларов.
Еще одна тенденция - движение по славянским странам - сейчас люди активно покупают недвижимость в Черногории, Хорватии, Болгарии. Если составить по нисходящей список наиболее популярных стран, то на первом месте стоит Кипр, далее идут Испания, Франция, Хорватия с Италией, Болгария. Также следует отметить США, где недвижимость становится доступной, при наличии на счете 50 тыс. долларов.
Особенности национальной... недвижимости
В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, приобретая недвижимость в Италии, вы не получаете гарантий свободного доступа в страну через мультивизу и, соответственно, проживания. Для того чтобы находиться на территории Италии, нужно открыть свое дело или другим образом быть полезным для этой страны и т.д. В Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу как физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, там необходимо организовать свою компанию и начинать какую-либо деятельность на территории страны. В Испании, напротив, все гораздо проще - с приобретением жилой недвижимости человек без особых проблем получает мультивизу.
По мнению директора компании Crosshill Игоря Котова, при оформлении сделки купли недвижимости в западноевропейских странах одной из проблем для россиян является вопрос - откуда у покупателя деньги и насколько они легальны. На этот барьер можно налететь в первую очередь во Франции, Австрии, Германии. А некоторые продавцы недвижимости на вторичном рынке просто отказываются работать с россиянами, причем считается, что даже если какие-либо документы и были представлены, все равно они являются фиктивными. Что же касается фирм, которые продают зарубежную недвижимость в Москве, то проблемы в основном возникают при желании купить элитный дом, стоимость которого свыше 500 тыс. долларов.
Для приобретения квартиры в каждой отдельной стране нужно иметь разные документы, перечень которых зависит от способа приобретения жилья. Недвижимость можно купить за полную сумму, а можно взять кредит в банке. В первом случае потребуются российский паспорт, документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость, разрешение Центрального банка. Далее, при составлении предварительного контракта человек вносит залоговую сумму за недвижимость - в зависимости от страны она составляет от 3-5 тыс. долларов (Испания, Кипр) и до 10% от стоимости (Франция, Германия). При этом правила свои не только в каждой отдельной стране, но даже в отдельных регионах. Часто это зависит и от продавца. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются все сроки дальнейших платежей и их величина.
В том случае, если не возникает проблем с оплатой, для вселения в квартиру человеку потребуется получить либо мультивизу, либо вид на жительство. Для этого требуется сумма в банке, чтобы показать миграционным службам наличие денег, необходимых для проживания в стране. Каждое государство определяет эту сумму по-разному, но, как правило, если имеется более 20 тыс. долларов, этого достаточно. Из банка справка о состоянии счета предоставляется в миграционные службы, и на этом основании вам оформляют мультивизу или вид на жительство. Эти документы требуется продлевать каждый год.
Если сделка прошла нормально и фирма, с которой заключался контракт, выполнила свои обязательства, то она взимает проценты. В зависимости от суммы сделки компании в Москве берут в качестве вознаграждения от 3 до 6 процентов. При этом многие риэлторы при продаже жилья указывают его конечную стоимость без накрутки, с учетом того, что по законодательству большинства европейских стран риэлтор (если это западная компания, которая работает в России), должен получить от сделки свои проценты.
Самая выгодная ипотека - в Испании
Ипотечный кредит на покупку недвижимости за рубежом достаточно просто оформить в Испании. Там кредит дают на 60-70 % от стоимости покупаемого жилья под 4-5 % годовых на 15-20 лет. В Лондоне тоже можно получить кредит, но процент годовых несколько выше - в среднем 6-7 процентов. В ОАЭ также существует возможность покупки с помощью ипотеки, однако это распространяется далеко не на все продаваемые объекты.
Во Франции с кредитами на покупку недвижимости сложнее. Для того чтобы провести процесс кредитования удачно, необходимо обращаться к агентствам, уже имевшим опыт получения кредита для российских граждан в этой стране. Оптимальный в этом случае вариант - первую покупку произвести без оформления ипотеки, а затем под уже имеющееся в этой стране жилье получить на вторую покупку кредит в одном из европейских банков с хорошими условиями кредитования.
На Кипре ипотечный кредит, как правило, выдается сроком на 10 лет. Как отмечает Игорь Котов, многое при получении кредита зависит от того, какие отношения сложились у риэлторской компании с той или иной банковской структурой. Так, если основной массе клиентов они могут давать кредиты под 6 %, то для "своих" клиентов это будет 4 процента.
Следует также учитывать, что если первоначальный взнос по ипотечному кредиту в Европе несколько лет назад составлял 30 % от стоимости квартиры, то теперь во многих банках он равняется 15-20 процентам. Это обстоятельство еще больше увеличивает спрос со стороны россиян.
 
Как заработать на квартире за границей?
Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, следует иметь в виду, что в Европе прибыль гораздо меньше, чем в Москве, но получение ее абсолютно гарантировано. В странах Евросоюза покупка квартиры на вторичном рынке с последующей перепродажей выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения денежных средств. Особенно если речь идет об элитной недвижимости или жилье бизнес-класса.
В том случае, если человек большую часть времени проводит в Москве и хочет приезжать отдыхать в приобретенную за границей квартиру только летом, фирмы предлагают ему сдавать квартиру в аренду. За обслуживание жилого объекта и сдачу его внаем берется, как правило, 10% от суммы ежемесячной арендной платы. Проще всего сдать двухкомнатные квартиры, так как многие приезжают обычно семьей. Также хорошо сдавать большие квартиры, рассчитанные на туристические группы.
Такие схемы на Западе весьма распространены, и их предлагают очень многие компании. Правда, среди российских клиентов этот подход только начинает обретать популярность. По-видимому, причина в том, что традиционно жилая недвижимость за рубежом воспринималась у нас скорее как предмет роскоши, чем как возможная статья доходов.
Существует несколько механизмов заработка денег на зарубежной недвижимости. В первом случае риэлтор, у которого вы покупаете недвижимость, предлагает рассмотреть вариант параллельного заключения с ним договора на сдачу этой недвижимости в аренду на определенную часть года. Второе - в некоторых девелопментах и жилых комплексах (особенно явной курортной направленности) такая услуга предлагается самой компанией, владеющей и обслуживающей комплекс. Бывает, что это прописывается даже в договоре о купле-продаже. Третье - когда сам владелец в некоторый момент спонтанно решает сдавать недвижимость и пытается решить этот вопрос самостоятельно или через местных риэлторов. И наконец, четвертое - владелец делает свой целенаправленный бизнес на аренде, приобретая целый курортный комплекс, апарт-отель или бизнес центр. В компании "Новое качество" считают, что делать деньги на недвижимости за рубежом вскоре станет популярным способом и у россиян. Сегодня особенно интересны в этом плане ОАЭ, Испания и Лондон.
Расходы на садовника
Приобретая недвижимость за рубежом, ее владельцу надо быть готовым к дополнительным расходам, как правило, в виде налога на недвижимость, коммунальных платежей и страховки.
Допустим во Франции налоги на недвижимость существуют двух видов: на недвижимость - land tax, и городской налог - city tax. Первые два года в новостройках не выплачивается land tax, составляющий, для примера, в среднем, 600 евро в год за двухкомнатную квартиру. Примерно такой же по размеру city tax, который 1 января каждого года оплачивает тот, кто живет в доме в это время. В случае, если дом сдан в аренду.
Коммунальные платежи составляют существенную часть расходов домовладельца во Франции. Они обходятся 1-2 евро за один кв. метр в месяц. Но отдельная вилла требует гораздо большего внимания. Надо нанимать садовника, чтобы ухаживал за садом, охрану, оплачивать содержание бассейна, что все вместе в конечном счете выливается ежемесячно в1-1,5 тысячи евро. Если вилла находится в закрытом жилом комплексе, то часть расходов, например, охрана и обслуживание бассейна, делится поровну между всеми соседями.