Российское мнение: В начале пути

Рынок коммерческой недвижимости в Киеве только начал структурироваться. Дальнейшее его развитие в первую очередь зависит от нормализации политической обстановки на Украине.
Сегодня украинской рынок коммерческой недвижимости развивается очень высокими темпами. Как в любом государстве, новые тенденции берут свое начало и получают развитие в столице, и только потом – в других больших городах страны. Наиболее активно растут рынки коммерческой недвижимости в Киеве, чуть меньшими темпами – в крупных региональных центрах: Харькове, Днепропетровске, Донецке, Одессе.
Экономика во власти политики
Рынок недвижимости всегда был индикатором прогресса либо регресса экономики страны и эффективности ее политического курса. Стоило Украине в 2003 г. повысить показатель ВВП и принять несколько законов, направленных на либерализацию экономики, как сразу же вырос объем иностранных инвестиций, а международные рейтинговые агентства увеличили рейтинг страны.
Привлекает нерезидентов и высокий уровень возврата на вложенные инвестиции. Так, доходность проектов в сфере недвижимости в Киеве довольно высока по сравнению с рынками Центральной Европы и составляет 15-25%.
С 1 января 2004 г. на Украине вступило в силу много законов, которые также сыграли свою позитивную роль в развитии экономики. Например, налог на прибыль понизился с 30 до 25%. Также была отменена прогрессивная шкала ставки подоходного налога, которая могла достигать 40%. Теперь подоходный налог составляет «жесткие» 13%. Правда, в 2007 г. эту ставку планируют увеличить до 15%.
К концу 2004 г. Украина планирует добиться вступления во Всемирную торговую организацию (ВТО). Если это произойдет, то макроэкономические показатели страны, несомненно, еще улучшатся.
Пока одним из факторов, охлаждающих пыл иностранных инвесторов и некоторых украинских дельцов, являются выборы президента Украины, намеченные на осень 2004 г. Из-за выборов до 2005 г. прогрессивные и прочие реформы погрузились в летаргический сон, в результате чего немного снизили активность и нерезиденты, и украинские бизнесмены. Когда новое либо старое руководство страны определится с политическим курсом и обнародует очередную программу развития экономики, только тогда заинтересованные лица определятся с дальнейшей стратегией бизнеса.
Стоит отметить, что на Украине иностранные инвесторы и крупные бизнесмены рискуют капиталами больше, чем местные, у которых есть политическое лобби. Пока крупный бизнес в стране тесно связан с политикой – а это весьма характерно для развивающихся стран.
Еще одна проблема – то, что пока не установлены приоритетные направления привлечения иностранных инвестиций. Поэтому нет и механизмов (например, налогообложения), способных заинтересовать нерезидентов. Кроме того, значительное негативное влияние на процесс инвестирования оказала бессистемность работы с инвесторами. И, в дополнение ко всему, очень противоречива процедура подготовки и согласования проектной документации для строительных объектов.
Что касается собственно киевского рынка коммерческой недвижимости, то там ситуация следующая. На офисы приходится 35% рынка. Еще 28% занимают торговые центры, 22% - производственные помещения и 19% - склады. Сегодня на все эти виды недвижимости спрос растет. А вот предложение зачастую оставляет желать лучшего. Любопытный факт: несмотря на ощутимый спрос, арендные ставки на все виды коммерческой недвижимости в течение последних нет практически не изменились.
Про тех, кто в дамках
Еще с начала 1990-х гг. многие компании расположили свои офисы на первых этажах жилых домов и в административных зданиях старой застройки. Но недавно вышел закон, запрещающий использовать квартиры по их непрямому назначению, а именно устраивать в них офисы. Очевидно, что эта ситуация поспособствует увеличению спроса на офисные помещения.
Киев нельзя отнести к числу городов, власти которых легко и без боя раздают участки под застройку. Во-первых, свободных площадей, пригодных для возведения офисных и торговых центров, в столице Украины не много, во-вторых – чтобы такой участок заполучить, надо посетить не одну инстанцию и подружиться не с одним представителем власти. Возможно, поэтому бизнес-центры самого высокого класса в Киеве можно пересчитать по пальцам: «Доминант Бизнес Центр», «Мандарин Плаза», «NTBC». Уровень же большинства офисных зданий оставляет желать лучшего. Недостаток качественной офисной недвижимости восполнят несколько торговых центров, строительство которых планируют завершить в 2005 г.
Сегодня наиболее продвинутые девелоперы обращаются к профессиональным консультантам за разработкой концепции будущего бизнес-центров. Но это не значит, что концепция претворяется в жизнь слово в слово. Отнюдь, т.к. слишком велик соблазн сэкономить на тех же строительных материалах и прочих затратах, возникающих на этапе строительства. В экономии на расходах кроется еще одна причина недостатка бизнес-центров класса А. Да и вообще нельзя сказать, что «плохиши» у девелоперов не в фаворе: чем хуже качество бизнес-центра, тем быстрее окупается весь проект. Вот такой парадокс развивающегося рынка.
И все же лучшие из лучших в Киеве есть. Ведь надо же где-то размещать свои офисы крупным иностранным компаниям и продвинутым украинским. Как правило, бизнес-центры класса А имеют хорошее техническое оснащение, свободную планировку, инфраструктуру (конференц-залы, кафе), паркинг, а также профессиональный менеджмент и круглосуточную охрану. К недостаткам таких БЦ можно отнести жесткие сроки аренды и платежей, наличие депозитов и (или) гарантийных платежей, высокие арендные ставки.
Компании, чьи требования более скромны, арендуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях или больших квартирах. Депозиты и гарантийные платежи в таких офисах не требуются. К тому же арендная плата тут поменьше, однако и недостатков побольше: помещение не соответствует европейским стандартам, парковка не всегда охраняется, могут быть проблемы с телефонией и коммуникациями, а также с доступом в здание в нерабочее время. Но поскольку многим бизнесменам средней руки эти недостатки не кажутся смертельными, такие офисы сдаются в аренду «на ура» и пользуются наибольшим спросом. Для украинских бизнесменов большое значение имеет ставка арендной платы.
Еще один вид киевской офисной недвижимости – помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда. Обычно это помещения без отделки, ремонта и необходимых услуг. Они относятся к самой дешевой категории.
До недавнего времени большинство офисов было сосредоточено в центре Киева. Сейчас же наблюдается их передислокация в другие перспективные районы столицы. Проблемой является преобладание в бизнес-центрах маленьких помещений, в то время как многим фирмам требуются большие площади. Причем таких фирм – как украинских, так и зарубежных – в Киеве становится все больше.
Ритейл «на вынос»
Как и в остальных сегментах рынка киевской коммерческой недвижимости, в сфере ритейла спрос ощутимо превышает предложение. Аналитики называют достаточно большой диапазон «неудовлетворенных потребностей» арендаторов, которые могут возникнуть к концу 2004 г.: от 400 тыс. до 1 млн кв.м. В ближайшее время компенсировать эту потребность новыми торговыми площадями не представляется возможным: к 2005 г. будут введены в строй лишь около 250 тыс. кв.м.
Неправда, что торговые центры появились в Киеве лишь на рубеже нового тысячелетия. Такие структуры были в городе еще во времена Советов: тогда функцию торговых центров выполняли крупнейшие универмаги ЦУМ, «Детский мир» и «Украина». От лучших западных торговых центров они отличались лишь более скромным ассортиментом товаров да качеством обслуживания. Ну и еще не столь богатым внутренним убранством.
Недавно в Киеве открылся первый развлекательно-торговый комплекс «Караван». В нем 42 тыс. кв.м занимают гипермаркет, супермаркеты детских товаров и бытовой электроники, более 100 магазинов, рестораны, кинотеатр, боулинг, круглогодичный каток, бильярд, детский игровой центр и автостоянка на 1350 мест.
Еще более крупный торгово-развлекательный комплекс «Олимпик Плаза» площадью 100 тыс. кв.м планируют ввести в строй в 2005 г. Стоимость этого проекта, разрабатываемого в настоящее время компанией HCM Property Management, оценивается в $90 млн. Но это не предел. Недалеко от центра Киева возводится торгово-развлекательный центр «Лыбидь-Плаза» площадью 120 тыс. кв.м. Венгерская компания Transelectro, финансирующая проект, инвестирует в него $100 млн.
Есть в Киеве и «гибриды» всех сегментов рынка недвижимости: сейчас строится 6-этажный торговый центр вместе с 33-этажным офисно-жилым зданием. Офисы будут занимать 10 первых этажей, и еще 23 этажа придется на квартиры.
Пришли на украинский рынок и именитые иностранцы – германская группа компаний Metro Group в лице своего крупнейшего подразделения Metro Cash&Carry. Поскольку немцы предпочитают возводить торговые центры, а не арендовать, им придется раскошелиться на строительство. Уже сейчас они оценивают объем необходимых инвестиций в 100 млн евро.
Наиболее престижные торговые дома располагаются в центре Киева. Там свою продукцию предлагают украинские супермаркеты (Сильпо, Фуршет, Мегамаркет, Велика Кишеня) и известные зарубежные компании (Timberland, Esprit, Tommy Hilfiger, Eugene Klein). Большинство иностранных операторов арендуют помещения в торговых центрах класса А, таких как «Билла», «Глобус», «Мандарин Плаза». В торговых центрах самого высокого класса присутствуют эскалаторы, панорамные и обычные лифты, а также богатая отделка. Арендные ставки в них непомерно велики: около 100 евро за 1 кв.м в месяц. Для сравнения: в европейском торговом центре такого же уровня эта цифра составляет 25-30 евро.
С другой стороны, развивается в Киеве и рынок базаров, но не «модных», как в Москве, а обычных. Просто арендуется земельный участок, а на нем строится или осуществляется торговля с мест или из контейнеров. Вместе с тем открытых рынков становится все меньше, а крытых – все больше. Причем современные рынки напоминают торговые площадки закрытого типа и выглядят вполне цивилизованными. И все же аналитики отмечают, что важность рынка как торгового формата неуклонно падает.
За 2003 г. на 41% увеличилось количество магазинов и на автозаправках. Но торгуют в них не едой (как в московских «призаправочных» мини-маркетах), а автозапчастями. Аналитики утверждают, что со временем на автозаправках появятся и продуктовые магазины.
В центре Киева преобладает купля-продажа торговых помещений, в срединном поясе и на периферии – аренда. Распространенной практикой является аренда торгового помещения на какое-то время, по прошествии которого, если владелец удовлетворен результатами торговли, происходит покупка помещения.
Сегодня периферия Киева несколько обделена вниманием торговых центров и даже простых магазинов. Их там совсем немного, в то время как именно на окраинах города проживает наибольшее количество киевлян. Пока на периферии рынок уверенно «держат» палатки и киоски, а вот полноценных продовольственных и хозяйственных магазинов там мало.
Производственный процесс
Третий по величине сегмент киевского рынка коммерческой недвижимости принадлежит промышленным предприятиям. В последние годы экономического роста страны промышленники особенно активизировались, и объем рынка производственных помещений ощутимо возрос. Возник даже дефицит площадей, отвечающих стандартным требованиям, самые главные из которых – наличие электросетей и пролегающих неподалеку дорог.
Киевским промышленникам впору устраивать тендеры: сегодня на одно ликвидное помещение приходится по 4-5 претендентов. Среди киевских производителей очень популярны помещения под столярные и кондитерские цеха. А самая большая охота идет за помещениями площадью 400-500 кв.м при диапазоне предложения от 100 до 2000 кв.м. Есть спрос и на земельные участки с возможностью подключения всех необходимых коммуникаций.
В последнее время увеличился не только спрос на производственные помещения, но и предложение таковых. Причем арендаторам предлагаются площади не только для мелкого, но и для весьма серьезного производства. Последние предложения поступают от крупных предприятий, по различным причинам распродающих свои площади и оборудование. Но сегодня объем предложения от таких гигантов значительно меньше, чем был несколько лет назад. В большинстве случаев крупные предприятия уже не выставляют на продажу свои мощности, а предпочитают наращивать их и использовать в своих собственных производственных целях.
Что касается предложения мелких цехов, то оно присутствует на рынке в куда большем объеме. После прошедшей волны банкротств многие мелкие предприятия сменили хозяев, некоторые из которых и продают сейчас помещения по вполне приемлемым ценам. Но после приватизации появилось и много спорных объектов, установить собственника которых крайне сложно. Отсутствие юридической чистоты зданий и земельных участков также отпугивает многих покупателей и арендаторов.
Состояние большинства киевских и пригородных цехов оставляет желать лучшего. Ветхие цеха требуют средств на ремонт и реконструкцию, что далеко не всегда привлекает потенциальных арендаторов или покупателей. Да и вообще практика восстановления приобретенных «полуразрушенных» помещений в Киеве еще не прижилась. Реконструкции многие предпочитают строительство потому, что стоимость старого помещения не меньше, чем только что построенного. И уж, конечно, куда лучше создать собственное производство под конкретные задачи, чем приспосабливать под те же цели устаревший «сэконд-хэнд».
Заметим, что потребности оживших киевских промышленников не остались в «игноре». Предприимчивые дельцы быстро сообразили, как сделать на спросе бизнес, и начали производить доселе невиданный в тех краях продукт – быстромонтируемые каркасные здания. Особая технология позволяет строить здание любого размера за один строительный сезон, а при необходимости – еще быстрее демонтировать.
Киевские власти, подобно московским, недавно приняли решение вывести на окраины города и за его черту крупные производственные структуры. Это «переселение» прописано в Генеральном плане развития Киева до 2020 г. Согласно документу, до 2010 г. некоторые промышленные зоны и предприятия с уровнем вредности выше «уровня 4» должны покинуть город. Вероятно, бури протестов ждать не придется – базироваться в городе для промышленников никогда не было так важно, как для бизнесменов. Более того, сегодня большинство арендаторов и покупателей производственных помещений предпочитают обосноваться именно за городской чертой. Оптимальный радиус – 30 км от города, чтобы сырье на предприятие поставлять оперативно и продукцию готовую вывозить быстро. Тем же, чье производство уже функционирует в Киеве, решиться на переселение помогут высокие налоги и давление со стороны бюрократического аппарата.
Площадей много, толку мало
Наименее развитый сегмент рынка коммерческой недвижимости – складские помещения. Несмотря на существенный спрос на логистические центры, предложение оставляет желать лучшего. Тенденция последних лет такова: на профессиональные складские помещения спрос растет, а на непрофессиональные – падает. Беда в том, что низкокачественных помещений в Киеве очень много (они занимают 70% рынка), а складов высокого качества почти что нет (всего 10%). Еще 20% предложения приходится на «ни то, ни се» (как говорят сами украинцы): не очень плохие, но и далеко не самые лучшие склады. Существующее предложение хороших и не очень складов составляет 100 тыс. кв.м. В такую же цифру оценивается неудовлетворенный спрос на профессиональные логистические центры.
Увеличение спроса есть следствие нескольких причин. Во-первых, границы Европейского Союза приблизились к границам Украины. Поэтому многие западные компании-производители перенесли свое производство на Украину, привлеченные дешевой рабочей силой и землей. Во-вторых, возросли объемы украинских производственных предприятий. В-третьих, благодаря либерализации таможенного законодательства увеличилось количество импортеров, которые ввозят на Украину свои товары.
В Киеве требования к логистическим центрам класса А следующие: ровные, пылевлагоустойчивые полы из специального покрытия; современное складское оборудование и техника; пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение; охрана и видеонаблюдение; автономная система электроснабжения и отопления; наличие подъездных путей (пролегающие рядом автомобильная и железные дороги). Кроме того, профессиональные логистические центры оказывают своим клиентам комплекс дополнительных услуг: таможенные, погрузки-разгрузки, ведение отчетности, транспортные, упаковочные. Но таких «продвинутых» складов в Киеве очень мало.
Большинство предлагаемых на рынке складских помещений, увы, такими характеристиками похвастаться не могут. Речь идет о низкокачественных складах существующих промышленных зон и тех, что были унаследованы от советской эпохи.
Складские помещения, занимающие промежуточное положение между двумя названными полюсами, имеют лишь одну или несколько характеристик, присущих высокопрофессиональным логистическим центрам. Такие склады появились в результате переоборудования бывших складских помещений фабрик и заводов Киева.
Сегодня незначительное увеличение предложения на рынке идет благодаря логистическим компаниям, в том числе и международным, возводящим новые складские центры. А вот девелоперы пока обделяют своим вниманием этот рынок, игнорируя очевидный спрос на новые склады. Дело в том, что они планируют сначала восполнить дефицит офисных и торговых помещений, а потом уж взяться за складские (именно такая тенденция всегда присуща рынкам развивающихся стран). Кроме того, мало кто отважится взяться за строительство при отсутствии крупного клиента-заказчика. По крайней мере, иностранные девелоперы предпочитают работать именно так: сначала найти того, кто выкупит возведенный объект или возьмет его в аренду, а уж потом строить.
Большой процент киевских складов размещается в промышленных зонах. Мы уже упоминали Генплан развития Киева, который предписывает ряду таких зон «переселиться» за черту города. Кроме того, планируется вывести из Киева грузовые транспортные потоки: транзитные грузовые, автомобильные и железнодорожные магистрали. Это значит, что складам не только будет негде базироваться, но и доступ к ним будет очень затруднен. Естественно, будущее за пригородами, куда и переместится в ближайшее время большинство киевских складов.
Киевский рынок коммерческой недвижимости
(по данным на май 2004 г.)

Сегмент рынка/ Параметр	Офисная недвижимость	Торговая недвижимость	Промышленная недвижимость	Склады
Объем предложения, кв.м	250 тыс.	150 тыс.	Н/д	330 тыс.
Месячная арендная ставка помещений в наиболее престижных комплексах, расположенных в центре или недалеко от центра, $/кв.м	15	100	120-150 (или $4-5/кв.м в сутки)	150-210 (или $5-7/кв.м в сутки)
Месячная арендная ставка помещений, расположенных в срединном поясе города либо на его окраинах, $/кв.м	8-12	30-60	90 (или $3/кв.м в сутки)	45-60 (или $1,5-2/кв.м в сутки)
Стоимость 1 кв.м в центре, $/кв.м	1400-1500	2000-3000	450	450
Стоимость 1 кв.м не в центре, $/кв.м	300-400	500	120-150	100-200

Структура розничного товарооборота в различных частях города Киева

Окраины	35%
Центр	31%
Серединный пояс	19%
Районы, прилегающие к центру	15%

Структура рынка офисных помещений

Офисы в государственных, ведомственных зданиях	49%
БЦ (вторичный рынок)	22%
БЦ (первичный рынок)	16%
Офисы в переоборудованных квартирах	11%
Офисные помещения в новых жилых домах	2%

Структура инвестирования различных сегментов рынка Украины

Торговля и общественное питание	48%
Финансовая деятельность	18%
Транспорт, связь	10%
Строительство	6%
Другое	18%