Российское мнение: У самого Черного моря

К лету желание провести время у теплого синего моря становится непреодолимым. Отпуск в курортной зоне обычно влетает в копеечку, а суета с билетами, паспортами и визами может безнадежно испортить хорошее настроение. Покупка квартиры или дома на российском побережье снимает проблему гостиничных счетов и длительных перелетов. Однако вознамерившимся приобрести дом у моря стоит поторопиться - стоимость жилья в наиболее привлекательных береговых зонах за год вырастает на 50 - 100%.
Хит продаж.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает инвестиции в новостройки курортных зон российского и крымского побережья очень эффективными. По его словам, приобретение квартиры или дома в Сочи или Ялте сейчас достойно конкурирует с предложением недвижимости в Испании, на Кипре - популярных у россиян местах отдыха. "В Испанию, например, сложно отправить на отдых старшее поколение родственников, так как у них есть психологический и языковой барьеры, кроме того, большое расстояние от Москвы затрудняет связь и общение, - считает Ковалев. - Гораздо удобнее на лето отправить их в привычную Ялту или Сочи".
Недвижимость на российском и крымском побережье сейчас уверенно растет в цене, считает Ковалев. В 2003 г. цена земли и квартир в новостройках хороших районов Сочи выросла в два раза - на 100% , и сейчас качественное жилье здесь продается по цене $3000 - 4000 за 1 кв. м. И есть все шансы для роста цен и дальше по мере развития Сочи как круглогодичного курорта.
В большой мере этому должно способствовать строительство в 2004 - 2005 гг. транспортного тоннеля между Сочи и Красной Поляной, соединяющего зоны горнолыжного курорта и морского отдыха. Концепция зоны отдыха, где можно будет покататься на горных лыжах, а спустившись вниз, искупаться в море, превратит эту территорию в круглогодичный курорт, считает Ковалев.
В региональную программу по благоустройству береговой линии курорта в Сочи вошли три московских инвестора: компания "Интеко" будет вести строительство рекреационных зон, "Мосжилкомплекс" и "Декра" - строительство жилья. В 2003 г. "Декра" начала строительство 12-этажного монолитного дома близ парка "Ривьера" и моря, в самом центре Сочи. Цена квартир - от $1000 за 1 кв. м. "Декра" также планирует построить около 68 000 кв. м жилья в микрорайоне "Голубые дали" в Адлере и комплекс монолитных домов в районе Бочарова Ручья.
Сейчас на горнолыжном курорте Красная Поляна завершается первая очередь строительства элитного жилого комплекса "Катерина-Альпик" инвестиционной стоимостью около 15 млн евро. Все 14 квартир "Катерина-Альпик" уже проданы по цене от 2300 евро за 1 кв. м, причем 10 из них, по данным компании UMACO, - с инвестиционными целями. Еще 79 помещений, запланированных в комплексе, будут использоваться как гостиничные номера. Впрочем, и владельцам квартир будут предоставляться обычные гостиничные услуги, а также у них будет возможность сдавать свою собственность в аренду через управляющую компанию.
Вдохновленные успехом инвесторы начали строительство второго аналогичного комплекса - "Катерина-Резиденс" на 174 квартиры стоимостью порядка 25 млн евро. Здесь планируется и строительство развлекательно-оздоровительного центра на 5000 кв. м, пяти ресторанов, клубных залов, комплекса бань народов мира общей площадью 1000 кв. м, боулинга и бассейнов.
Увеличение притока отдыхающих в сочинскую зону, который компания UMACO оценивает только по фактору двукратного увеличения в 2020 г. гостиничных мест, спрос на местную недвижимость значительно вырастут. Потенциальных арендаторов жилья, так называемых "неорганизованных туристов", в Краснодарском крае ожидают в сезон лета 2004 г. более 3 млн человек. Сейчас только легально зарегистрированных арендодателей квартир в Краснодарском крае насчитывается более 20 000. Спрос на аренду жилья в Сочи, особенно в сезон отпусков, с мая по сентябрь, не ослабевает, поэтому со сдачей свежеприобретенной квартиры в аренду или ее последующей продажей проблем быть не должно.
За своим забором.
Прелести морского отдыха для сознания некоторых курортных визитеров не совмещаются с условиями городской квартиры. В этом случае можно купить частный дом на побережье.
Купить частный дом в Сочи пока легче и во многих случаях дешевле, чем квартиру. На вторичном рынке много предложений о продаже коттеджей. "Спрос на дома не так активен, как на квартиры, - говорит заместитель генерального директора агентства "Шанс-Мобил" Дмитрий Гайдук. - Приезжие покупатели ориентированы именно на приобретение квартиры, которую можно использовать летом, а затем спокойно оставить на долгий период".
Частный дом, который используется хозяином только в летний период, остальную часть года нуждается в охране. Однако предложение коттеджей в охраняемых поселках в Сочи ограниченно. Таковых, по данным компании Paul's Yard, в элитных зонах Сочи насчитывается более трех десятков. Лучшие из них располагаются на первой линии у моря в районе Бочарова Ручья. Стоимость сотки земли в 2003 г. здесь превышала $20 000, а к лету 2004 г. имеет все шансы добраться до $40 000. Цена сотки земли в Красной Поляне (курорт расположен в глубине горной зоны и не имеет доступа к берегу) достигает $14 000.
Решившимся купить коттедж на вторичном рынке или построить свой дом на приобретенном участке предоставляется выбор земли на побережье Сочи, протянувшемся на 154 км. В зависимости от размера участка, качества дома и главное - расстояния до моря здесь можно найти объекты ценой от $15 000 до $2 млн.
"Федеральные власти прекрасно осознают ликвидность и перспективы развития сочинских территорий, - считает Андрей Патрушев, PR-директор Paul's Yard. - Поэтому освобождением земли здесь занимался ныне реформированный Госстрой. В частности, много участков под строительство коттеджей выводилось в Сочи из категории сельскохозяйственных земель. Часть этих проектов имеют коммерческую составляющую, но в большей степени эти земли резервируются под строительство объектов типа государственных дач".
Более дешевое жилье, чем сочинское, можно найти в Анапе. Курортный потенциал приема отдыхающих в этом городе оценивается в 1 млн человек в год. Трехкомнатную квартиру на вторичном рынке, по данным местного риэлторского агентства "Зенит", можно приобрести за $30 000 - 60 000 в зависимости от состояния и местоположения. Цены в немногочисленных новостройках города - $600 - 650 за 1 кв. м.
Чужой Крым.
Патрушев называет Крымское побережье "неразработанной вотчиной", сетуя на большой спрос на эту зону со стороны российских покупателей и отсутствие на местном рынке недвижимости достойных предложений на продажу. По словам Патрушева, подавляющее большинство застройщиков - местные украинские компании. Российские инвесторы пока не рискуют вкладывать деньги в украинский регион, за исключением, может быть, лишь самого Киева, считает Патрушев. Кроме того, местный рынок поселков на побережье стал развиваться по пути, мало практикующемуся пока в России: здесь строятся коттеджные поселки сугубо под аренду. На полуострове их существует сейчас не более 150, и большинство - в очень хороших местах (Форос, Симеиз) , активно застраивается Судак. Используются два типа аренды домов: посуточная по средней ставке $20 с человека в день и долговременная стоимостью $1000 - 2000 в месяц.
Однако ситуация с российскими инвестициями в Крыму вскоре должна измениться. О планах участвовать в развитии проектов гостиничного бизнеса в Крыму объявил, в частности, банк НРБ. Дочернее подразделение банка "НРБ-Украина" уже инвестировало около $100 млн в 2001 г. в создание на базе крымского пансионата четырехзвездочного гостиничного комплекса, а сейчас планирует заняться алуштинским пансионатом "Море".
Нынешний лидер спроса на квартиры в Крыму - Ялта, имеющая непоколебимую репутацию одного из лучших курортов Черноморского побережья. Ситуация с ценами на жилую недвижимость в Ялте, по словам Ковалева, аналогична сочинской, предложения вторичного рынка квартир на порядок дешевле современных новостроек, которых в Ялте в последние два года появляется немало, и лучшие из них - с ценой предложения от $1000 за 1 кв. м, говорит Ковалев.
Лавры следующего по инвестиционной привлекательности крымского города должна получить Алушта. Однако произойдет это чуть позже, когда местные власти реализуют свой грандиозный план по увеличению территории города почти в три раза.
Весной в горсовете Алушты прошли общественные слушания по обсуждению проекта генерального плана развития города до 2020 г. По сообщениям местной печати, в планах властей стоит расширение границ города с 600 до 1600 га, удлинение береговой линии с 6,2 до 14,5 км. В современном состоянии, при общей площади морских пляжей в 13 га, Алушта может одновременно принимать не более 13 000 отдыхающих, а при увеличении береговой зоны и расширении курортной инфраструктуры город сможет принимать уже в пять раз больше гостей - до 65 000 человек.
По генплану прерогатива в развитии жилой застройки отдается рекреационным территориям, кварталам многоэтажной застройки, развитию сети мини-пансионатов. Когда генплан будет утвержден, власти приступят к распределению земли между потенциальными инвесторами.
С риском для денег.
Самыми недорогими следовало бы признать объекты, расположенные на Черноморском побережье Кавказа - в Абхазии и Аджарии. Однако низкая цена местных квартир компенсируется риском инвестиций в регион, который при всем желании нельзя назвать спокойным.
Например, минувшим летом в Абхазии можно было приобрести квартиру по цене ниже, чем стоимость 1 кв. м большинства московских новостроек, - $1000 - 1500.
Один из немногочисленных инвесторов региона - московская компания "Конти". Она строит в Аджарии в 150 м от побережья Черного моря в развивающемся квартале города Батуми (ул. Руставели, 63) жилой комплекс, прототипом которого послужил московский проект компании "Покровское-Глебово". Юрий Синяев, начальник отдела продаж компании "Конти", оценивает объем инвестиций в аджарский проект в $9 млн.
Площадь комплекса, названного историческим именем первого поселения Батуми - "Батус", - более 16 000 кв. м. Это шестисекционное здание переменной этажности (6 - 8 этажей) с подземным гаражом.
В цокольном, нежилом, этаже разместятся спортивный комплекс, предприятия культуры и быта, кафе, детская комната. Проектом предусмотрено 86 квартир площадью от 70 до 190 кв. м. Планировки 1 - 4-комнатных квартир, среди которых есть и двухуровневые, предусматривают открытые террасы и застекленные лоджии. В конце апреля строительство комплекса вышло на уровень 5-го этажа, планируемый срок завершения проекта - III квартал 2004 г.
С ростом туристической активности и развитием инфраструктуры аджарского курорта спрос на квартиры и их стоимость будут расти, считает Синяев. Сейчас самый главный вопрос, от решения которого будут зависеть перспективы инвестиционной привлекательности и рост спроса на недвижимость, - это вопрос стабильности в регионе, говорит он.
Пока заявленные в "Батусе" цены продаж не превышают $600 - 800 за 1 кв. м. Квартиры на вторичном рынке здесь стоят в среднем $300 - 400 за 1 кв. м, а рынка первичного жилья до начала проекта "Батус" здесь многие годы не было вообще. "Это не только первый объект в классе современного и качественного жилья, но и первая новостройка в Батуми вообще, - говорит Синяев. - Поэтому продажи квартир мы планируем начать позже, когда объект будет близиться к сдаче". Но интерес со стороны покупателей, по его словам, уже чувствуется.
Алена Шевченко