Российская недвижимость: Права собственников недвижимости станут виртуальными

За это время им удалось в корне изменить представление о квартирных правах граждан: ликвидировать понятие "нуждающиеся в улучшении жилья", сократить количество льготников, лишить собственности одного из разведенных супругов, узаконить изъятие земельных участков под домами для государственных и муниципальных нужд. Новый Жилищный кодекс, как ожидается, будет окончательно принят осенью, а вступит в силу с 1 января 2005 года.
"Хорошие законы по ипотеке и антисоциальный Жилищный кодекс"
Государственная дума приняла в первом чтении пакет законопроектов о доступном жилье и новый Жилищный кодекс (ЖК) 10 июня этого года. Работа над ЖК велась Госстроем в течение последних пяти лет, но последнюю точку в нем поставили фонд "Институт экономики города" и Центр стратегических разработок. Вариант Жилищного кодекса, одобренный в первом чтении, правозащитники расценили как антинародный. Депутат Госдумы Галина Хованская считает, что "правительство задалось целью протащить в одном флаконе хорошие законы по ипотеке и антисоциальный Жилищный кодекс".
Бесплатного жилья не будет
После 1 января 2005 года на бесплатное жилье смогут претендовать только малоимущие (какими должны быть доходы этой категории, будут решать органы местного самоуправления), дети-сироты и инвалиды.
Из обихода исчезнет понятие "нуждающийся в улучшении жилищных условий". Сейчас на очередь ставят тех, кто имеет 10 кв. м общей площади на человека (15 кв. м для проживающих в коммуналке). Не исключено, что со следующего года так называемая учетная норма будет снижена до 5 кв. м на человека. В результате принятия Жилищного кодекса из 4,4 миллиона семей очередников в очереди останется только 2,4 миллиона семей.
Круг льготников будет максимально сужен. Новый Жилищный кодекс предусматривает исключение из списков даже ветеранов войны, оставлена только одна льготная категория - жертвы стихийных бедствий. По мнению Галины Хованской, льготные категории, которых сейчас более 30, надо было пересмотреть и оптимизировать, а не сокращать все подряд.
Собственники будут оплачивать 100% стоимости коммунальных услуг
"В новом Жилищном кодексе вообще нет упоминания о приватизации, эта норма остается лишь в законопроекте о введении документа в действие, которое планируется осуществить 1 января 2005 года. Бесплатно приватизировать квартиру можно будет только в течение двух лет после этого, то есть до 1 января 2007 года", - объяснил глава думского комитета по законодательству Павел Крашенинников.
Получается, что все, кто получит социальное жилье после 2006 года, не смогут стать собственниками жилья. Впрочем, эта норма так или иначе коснется всех: дело в том, что после отмены приватизации государство не будет оплачивать капитальный ремонт домов.
Кроме того, новый ЖК предусматривает отмену равной платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) для нанимателей и собственников. С нового года владельцы жилья будут платить за ЖКУ по их рыночной стоимости, независимо от собственных доходов. Оставлять ли субсидии на оплату ЖКУ будут решать сами регионы - нетрудно догадаться, какое решение примут власти на местах.
Бывших супругов и их родственников можно будет выселять
Галина Хованская считает, что разработчики нового ЖК переборщили и с поправкой о полномочиях собственника: теперь владелец квартиры получит право выселить любого бывшего члена семьи. Эта норма будет действовать в том случае, если квартира не является совместно нажитым имуществом.
На судебную процедуру будет отведен год, и если за это время бывший супруг или супруга не сможет решить свою жилищную проблему, его просто выселят из квартиры. Жертвами новых правил могут стать и родители разведенных супругов.
Власти смогут выгонять из дома
По мнению депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, наибольшая опасность заложена в статье 32 проекта Жилищного кодекса, определяющей процедуру выкупа для федеральных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилое помещение.
Если власти решат, что на месте вашего дома надо построить дорогу или что-нибудь еще, жилое здание может быть снесено. При этом они должны выкупить у собственников квартиры по рыночной цене и компенсировать затраты, связанные с приобретением нового жилья.
Но проблема состоит в том, что в России до сих пор не существует ни методики массовой оценки жилья, ни достоверной статистики, на которые власти могли бы опираться. Более того, по сведениям вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Ирины Радченко, более 80% сделок на рынке недвижимости совершается по заведомо низкой цене, не превышающей 1 миллион рублей, дабы не платить налоги.
Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман уверен, что "в отсутствие достоверной статистики расхождения в оценке недвижимости будут на порядки, иногда - до 1000%".
Так что не факт, что за те деньги, которые вам вернут, вы сможете сразу купить другое жилье. Может быть, вы и найдете строящееся жилье по приемлемой цене, но тогда вам придется за свой счет снимать квартиру в ожидании окончания строительства.
Правда, в кодексе сказано, что выселение не может производиться без договора с собственником сносимой квартиры. Но при этом за государством закрепляется право подавать иск о выкупе, то есть с вами будут судиться, если вы не согласитесь на сумму, предложенную за старое жилье.
Адвокат Леонид Ольшанский считает, что предотвратить чудовищные злоупотребления и шантаж со стороны власти можно только одним способом: внести в ЖК норму о "натуральном обмене", то есть обязать власти предоставлять вместо сносимого жилья равноценное по потребительским качествам. По мнению Ольшанского, 32-я статья в нынешнем виде "несет в себе мощнейший дестабилизационный заряд", и все усилия депутатов, общественности, прессы должны быть брошены на ее исправление.
Жителям кооперативных домов придется туго
Немало вопросов вызывают и статьи, посвященные жилищным кооперативам и правам их членов. Жилищный кодекс наделяет администрацию кооперативов весьма обширными правами, тогда как член кооператива может лишиться своей квартиры за некоторые провинности, в числе которых громкая музыка после 23.00 и нарушение правил, установленных кооперативом.
Более того, член жилищного кооператива (и члены его семьи), не полностью выплативший паевой взнос и исключенный из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения о его исключении из членов кооператива.
Можно смело утверждать, что эта статья закладывает основы шантажа членов кооператива с целью принятия необходимых решений. Кстати сказать, ссылка на общее собрание в данном контексте совершенно эфемерна, поскольку в ЖК заложены нормы, определяющие, что общее собрание считается правомочным при присутствии 51% членов кооператива или жильцов дома, а решения принимаются простым большинством. Таким образом, 25% жильцов смогут принимать любые решения.
За перепланировку тоже будут лишать квартиры
Отдельно прописаны в новом Жилищном кодексе и правила перепланировки квартир. Даже самую малость придется согласовывать. Тем же, кто перестроит свою квартиру без разрешения органов местного самоуправления и без внесения соответствующих поправок в паспорт Бюро технической инвентаризации, придется за свой счет возвращать квартире первоначальный вид. В противном случае квартира, принадлежащая человеку на правах собственности, будет продана с торгов.