Разрешаю построиться!

Желающих строить новые здания и сооружения по своему вкусу сейчас вполне предостаточно, однако не все придерживаются правил, согласно которым этот процесс должен происходить. Какой же путь нужно пройти, какие документы собрать и кому их принести, чтобы получить разрешение на строительство?
Об этом рассказывает начальник управления государственного архитектурно-строительного контроля г. Киева Александр Александрович Ребицкий.
- Согласно действующему градостроительному законодательству, для того, чтобы начать строительство, нужно получить соответствующие разрешения, разработать и утвердить проект. Разрешение можно получить в местных органах государственной исполнительной власти. В Киеве, например, такое разрешение может быть выдано государственной городской администрацией или Киевсоветом, то есть органами местного самоуправления.
Киевсовет полностью распоряжается землей в столице и предоставляет ее сегодня по новому земельному кодексу в собственность или в аренду для строительства. И это решение о предоставлении земельного участка в аренду или собственность, и получение документа, свидетельствующего о праве на земельный участок (а это может быть государственный акт на собственность или договор аренды) дает право и является разрешением на строительство.
Если земельный участок уже находится в пользовании или в собственности субъекта, и он хочет на этом участке построить, реконструировать, расширить, увеличить или надстроить здание или сооружение, то такое решение о предоставлении разрешения принимается, если брать за пример Киев, Киевской госгорадминистрацией. Это решение является одним из оснований для выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Разрешение на выполнение строительных работ является конечным документом, дающим основания для начала этих работ. Для получения такого разрешения в органах государственного архитектурно-строительного контроля заказчик кроме документов, свидетельствующих о его праве на использование или о праве на владение земельным участком, должен предъявить утвержденную проектную документацию.
Порядок утверждения проекта определяется постановлением Кабинета Министров Украины, №483 от 11.04.02 года. Оно определяет, что утверждение проектов строительства по объектам государственного заказа, или тех объектов, которые строятся на средства государственного бюджета, осуществляется Кабинетом Министров или местными государственными администрациями, или министерствами и ведомствами, в зависимости от стоимости строительства. Если объект строится за негосударственные средства, то такие проекты утверждаются самим заказчиком. Однако это утверждение осуществляется исключительно на основании положительного заключения комплексной государственной экспертизы. Утвержденный проект дает второе основание органам госстройконтроля для предоставления разрешения на выполнение строительных работ. Органы гостроиконтроля регистрируют назначенных ответственных лиц по строительству, которые несут ответственность за выполнение нормативных требований.
Разработка проекта также имеет достаточно сложный порядок. В Киеве основанием для разработки проекта является разрешение Киевской госадминистрации на проведение проектно-изыскательных работ, архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое предоставляется местным органом архитектуры и градостроительства, и технические условия. Их выдают организации и предприятия, на содержании и балансе которых находятся внешние сети, к которым то или иное здание будет подключаться.
Также, если объект будет размещаться в охраняемых культурных зонах, нужны условия органов по охране памятников, если в природоохраняемых зонах – разрешение органов охраны окружающей среды. Проектная организация вместе с заказчиком готовит задание на проектирование. Проект может разрабатываться либо в одну из стадий, либо в две. Проект разрабатывается в одну стадию, если это не сложный объект, и стадийность проектирования определяется, как правило, АПЗ. Более сложные объекты разрабатываются в две стадии: эскиз и проект.
После разработки проекта заказчик должен выполнить его согласование соответственно условий АПЗ и технических условий. То есть он предоставляет архитектурно-планировочную часть проекта местному органу градостроительства на согласование. В целом проект рассматривается на градостроительном совете (он есть во всех регионах при местных органах архитектуры и градостроительства). Состав совета утверждается местным органом исполнительной власти. Участие в совете могут принять депутаты, представители общественности. В целом, все могут участвовать в рассмотрении и выразить свое отношение и замечания к проекту.
Решение градостроительного совета подписывает главный архитектор соответственного региона и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта, а это одно из условий, что проект «пройдет». Другие разделы проекта, например, проект внешних сетей, экологический раздел проекта (если это производственный объект), раздел дорожного движения (если это автотранспортный объект), согласовываются отдельно с соответствующими службами и теми организациями, которые имеют отношение к проекту. Когда стадия согласований пройдена и они все получены, проект сдается на комплексную экспертизу. В нем отслеживается выполнение противопожарных норм, санитарно-гигиенических, экологических требований, требований по охране труда, по обеспечению энергосбережения, и также проводится проверка соответствия проекта нормативным требованиям, действующим в отрасли строительства, - это принятие в проекте решения о соответствии проектных решений, АПЗ и других. И если строительство осуществляется за государственные средства, обязательно проверяется сметная, базовая стоимость, которая утверждается и на основании которой проводятся тендеры и составляются подрядные договора. Если это средства негосударственные, то заказчик может не проводить экспертизу сметы и вообще может ее не требовать. Такие, в основном, порядки получения разрешения на строительство, реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт, порядки утверждения проекта и разрешения на выполнение строительных работ.
Для частных лиц немного упрощен порядок, что касается строительства частных домов. Если частное лицо выступает заказчиком в строительстве гостиницы, завода, любого другого объекта, - здесь между юридическим и физическим лицом не делается разницы и порядок в данном случае для всех один. Если частное лицо строит для себя частный дом, у него обязательно должна быть документация, подтверждающая право на землю. Как правило, это государственный акт на право владения земельным участком. Также должна быть в наличии согласованная проектная документация. Если дом будет иметь два этажа и больше, то обязательно должен быть составлен договор на проведение авторского надзора и договор подряда.
Построили? А теперь ломайте!
Что грозит гражданам Украины, заказчикам и подрядчикам, решившимся на самовольное строительство? Кто проводит экспертизу проекта? Сколько это стоит? Кто принимает строение в эксплуатацию?
Наказание за самовольное строительство. Согласно действующему законодательству за допущенные правонарушения в сфере градостроительства, в том числе за самовольное строительство, предусмотрена ответственность как юридических лиц, так и физических. Физические лица, которые осуществляют строительство без соответствующего разрешения, утвержденного в установленном порядке проекта, либо с грубым нарушением проекта, согласно статье 97 Административного кодекса несут наказание в виде штрафа от 153 до 323 грн. Сумма штрафа зависит от объемов строительства и вида правонарушения. Решение о наложении штрафа принимают органы государственной архитектурно-строительной инспекции.
К ответственности привлекаются должностные лица, а также граждане, которые непосредственно либо проводят работы, либо выступают как заказчики. Юридические лица также несут наказание в виде штрафов с учетом объемов построенного. Минимальный штраф за невыполнение предписаний государственного строительного контроля – 850 грн. В случае проведения работ без разрешения, либо без утверждения проекта сумма штрафа равняется половине стоимости объемов выполненных работ. Всего же градостроительным законодательством предусмотрено 11 видов нарушений. При наложении штрафа правонарушителю вручается обязательное для выполнения предписание об устранении допущенного нарушения.
Порядок и условия проведения экспертизы проекта определены порядком, утвержденным Кабинетом Министров Украины, постановление №483 от 11.04.2002 года. Этим порядком предусмотрено, что все инвестиционные программы и проекты строительства, независимо от источника финансирования, подлежат обязательной комплексной государственной экспертизе. Сама же экспертиза проводится местными и отраслевыми службами «Укринвестэкспертизы», которые и определяют ее объемы. Следует отметить, что разрешение на выполнение строительных работ выдается только по заключению государственной экспертизы, никаких иных (частных) экспертиз быть не может. Комплексная экспертиза включает в себя: санитарно-гигиеническую экспертизу, которую проводят органы СЭС; экспертизу органов государственной экологической безопасности; органов противопожарной безопасности; органов охраны труда; органов энергосбережения и других – в зависимости от назначения объекта. Стоимость проведения комплексной государственной экспертизы проектов не превышает 10% стоимости разработки этих проектов.
Что регламентирует 105 статья? Ст. 105 Гражданского кодекса Украины называется «Последствия самовольного строительства жилых зданий, хозяйственных и бытовых строений и сооружений». Согласно ей, гражданин, который строит или построил жилой дом, производит или произвел его пристройку или перестройку без установленного разрешения, либо без утвержденного проекта, либо с существенным отклонением от проекта, либо с грубым нарушением строительных норм и правил не вправе распоряжаться таким зданием по своему усмотрению. По иску местных органов государственной власти такие здания или их части могут быть безоплатно изъяты судом и зачислены в фонд коммунального хозяйства. Также по решению суда в принудительном порядке они могут быть снесены либо самим гражданином, либо за его счет. А хозяйственные и бытовые сооружения и строения могут сносить только по решению органов местной государственной власти. В новом Гражданском кодексе, который вступает в действие с 2004 года, этой статьи уже нет. Там предусмотрены несколько иные последствия самовольного строительства, которые также предусматривают принудительный снос незаконно построенного сооружения.
Порядок и условия приема в эксплуатацию построенных объектов жилищно-гражданского назначения осуществляются и определяются местными органами власти с учетом государственных строительных норм. Как правило, такие дома принимаются в эксплуатацию комиссиями, которые и назначают эти органы. В состав комиссий входят заказчики, подрядчики, представители органов противопожарного надзора, СЭС, архитектурно-строительного контроля.
Жилые дома, где закончилось строительство, должны быть готовы к заселению, а главное, должны соответствовать утвержденному проекту и всем нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам. После утверждения акта о приеме дома регистрируются их владельцами в местных органах технической инвентаризации недвижимости и местными органами власти выдается свидетельство о собственности. Необходимо отметить, что основными Законами Украины, которые регулируют отношения в сфере градостроительства, являются: Закон Украины «Об основах градостроительства», Закон Украины «Об архитектурной деятельности», Закон Украины «О планировке и застройке территорий», Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства».
Руслан Рудукан