Профессиональные тайны американских риэлтеров

Многие домовладельцы подозревают, что у этих профессионалов никогда не бывает проблем при продаже их собственного жилья. И, как свидетельствуют данные ученых, эти подозрения недалеки от истины.
Учеными Чикагского университета Стивеном Левитом и Чадом Сайверсоном в январском номере NBER Working Paper опубликована работа «Искажение ситуации на рынке, возникающие в результате лучшей информированности агентов по недвижимости: значение информации на рынке недвижимости» («Market Distortions when Agents are Better Informed: The Value of Information in Real Estate»), согласно которой профессионалы продают принадлежащие им лично дома примерно на 4% дороже, чем такие же дома, принадлежащие их клиентам из числа «простых смертных». Почему так происходит? Авторы отвечают на этот вопрос очень просто: вот так вот работает рынок жилой недвижимости!
В процессе работы над своей статьей авторы провели исследование примерно 100 000 сделок по купле-продаже жилых домов, произошедших в США в период с 1992 по 2002 гг. Около 3% сделок из этого числа агенты по недвижимости заключили для того, чтобы продать свои собственные дома. И, как свидетельствуют данные ученых, агентам удавалось получать за принадлежавшую им недвижимость более высокую цену, и продавать ее в более комфортных условиях, чем обычным людям.
Так, например, их сделки осуществлялись без той суеты, которая так часто встречается на рынке недвижимости: в среднем, принадлежавшие агентам дома были выставлены на продажу на 10 дней дольше, чем дома их клиентов. Таким образом, у агентов-домохозяев появлялось больше времени для того, чтобы подыскать на свою недвижимость покупателя, готового заплатить самую высокую цену.
По словам ученых, причины подобного положения вполне понятны. Агенты по недвижимости получают в качестве вознаграждения лишь малый процент от стоимости продаваемого ими объекта. Вместе с тем, им приходится полностью брать на себя все расходы, связанные с поиском для этого объекта покупателя. В результате, у агентов попросту нет достаточного стимула для того, чтобы активно искать такого покупателя, который согласился заплатить бы за дом по максимуму. Такой поиск будет стоить агенту существенного увеличения его накладных расходов, и, в то же время, в минимальной степени скажется на его доходах от сделки.
Вместе с тем, располагая максимально полной информацией об особенностях функционирования местного рынка жилой недвижимости, агенты могут себе позволить наиболее эффективно использовать эту информацию при продаже своих собственных домов. В частности, они не слишком торопятся с поисками покупателей.
Если наш рассказ взял вас за живое, и вы не хотите позволить агентам по недвижимости воспользоваться вашей наивностью и незнанием, то ученые из Чикагского университета упоминают два факта, которые могут вас успокоить. Во-первых, судя по всему, с течением времени «естественное конкурентное преимущество» профессиональных риэлтеров несколько ослабевает: в начале 1990-х годов они, в среднем, получали за принадлежавшие им дома на целых 6% больше, чем их клиенты. По мнению ученых, это может быть связано с тем, что простые люди, продающие свои дома, сами постепенно начинают все лучше и лучше разбираться в функционировании рынка жилой недвижимости.
Кроме того, вы всегда можете обратиться за оценкой стоимости вашего дома к независимому эксперту, и, таким образом, затруднить для агента быстрое «сбрасывание» выставленного вами на продажу объекта по неоправданно низкой цене. Это может показаться странным, но в реальной жизни мало кто задумывается над привлечением к продаже своей недвижимости независимых оценщиков, обычно довольствуясь заключением одного-единственного риэлтера.