Продаем или не продаем недвижимость?

По общему правилу, предусмотренному вышеуказанным законом ситуация выглядит следующим образом.
1. В случае, если осуществляется сделка по купле-продаже жилого помещения, а именно жилого дома, квартиры, комнаты - ставка налога будет зависеть от даты, на которую пришлось оформление права собственности на продаваемый объект. Если право собственности продавец получил до 01.01.2004 г., т.е. до даты вступления в силу самого Закона, то налог с доходов будет начислен в размере 1% от дохода, полученного при продаже жилого помещения, то есть от его стоимости. Однако нужно иметь в виду, что это правило будет действовать только в том случае, если жилое помещение продается не чаще одного раза в календарном («налоговом») году и его общая площадь не будет превышать 100 кв.м. В случае, если площадь превышает указанный размер, то стоимость площади пропорционально такому превышению будет облагаться налогом по ставке 5%. Если же дом, квартира или комната любой площади продаются чаще одного раза в течение календарного года, то налог будет составлять 5 % от стоимости. По такой же ставке будут облагаться другие объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства, независимо от их площади и периодичности продаж в течение года.
Количество продаж объекта недвижимости в налоговом году будет проверяться нотариусом перед оформлением сделки по данным Государственного реестра сделок и один экземпляр справки о наличии или отсутствии таких продаж будет выдаваться продавцу.
2. В случае, если право собственности у физического лица – плательщика налога на дом, квартиру или комнату было получено лицом после 01.01.2004г., их общая площадь менее 100 кв.м. и продаются они не чаще 1 раза в течение календарного года, здесь речь уже пойдет не о доходе, а о прибыли такого лица, полученной при продаже недвижимости. Это значит, что разница между ценой приобретения недвижимости и ценой ее продажи будет облагаться налогом по ставке 13%, но не менее одной минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором продается такое имущество. Кроме того, указанная прибыль уменьшается на 10 процентов в расчете за каждый год владения недвижимостью, начиная со второго календарного года, следующего за годом приобретения на него права собственности.
3. При оформлении наследства наследник должен будет оплатить следующий размер подоходного налога:
- если наследодателем является супруг (а), применяется нулевая ставка налогообложения;
- если наследодателем являются дети или родители умершего, наследник будет обязан уплатить подоходный налог по ставке 5%;
- во всех остальных случаях налог уплачивается по ставке 13%;
- если наследодателем является нерезидент Украины, то ставка налога составит двойной размер от обычной, соответственно 26%.
4. Налогообложение доходов в виде подарков, в том числе и при оформлении договоров дарения в целом одинаковое с правилами налогообложения при оформлении наследства, поскольку в соответствии с «….средства, имущество, имущественные или неимущественные права, стоимость работ, услуг, подаренные плательщику налога, подлежат налогообложению по правилам, установленным Законом для налогообложения наследства»
При этом, уважаемые господа, обращаем Ваше внимание, что ставка налога в размере 13% будет существовать только до 1 января 2007 года. После этой даты, это ставка поднимется до 15%.
Казалось бы, на первый взгляд, все достаточно просто и ясно. Однако парадокс состоит в том, что вот уже на протяжении почти трех недель со дня вступления в силу вышеуказанной статьи Закона практически ни один нотариус, по крайней мере, в Киеве не оформляет сделки по отчуждению недвижимости. Объяснение этого парадокса состоит в отсутствии четких законодательных разъяснений по поводу применения закона.
В соответствии с п.11.1.3 доход от продажи объекта недвижимости, определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством. До настоящего времени этот самый государственный орган не определен и порядок проведения оценки, во всяком случае нотариусам, не известен.
И вот наконец, Министерство Юстиции, совместно с Государственной налоговой администрацией, несколько прояснили ситуацию, разработав разъяснение «Об исполнении нотариусами обязательств налоговых агентов» от 18.11.2005 года, которое, надеемся, позволит нотариусам начать работу по оформлению сделок с недвижимостью.
Так, согласно ст. 3 указанных разъяснений, «до определения государственного органа, уполномоченного совершать такую оценку, при исчислении налога следует исходить из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже стоимости такого имущества, указанной в справках-характеристиках, выдаваемых Бюро технической инвентаризации». Однако, исходя из смысла сказанного, порядок этот временный, рано или поздно система экспертной оценки недвижимости начнет действовать, а определение в настоящее время в договорах стоимости недвижимости «по БТИ» вызовет в будущем высокую «положительную разницу», которая будет облагаться соответственно высокой суммой налога.
Итак, на сегодняшний день единственным органом, который оценивает недвижимость является БТИ. Однако БТИ рассчитывает балансовую стоимость недвижимости и не является, предусмотренным законодательством «специальным государственным органом, который осуществляет оценку». Особо смелые нотариусы рисковали оформлять сделки исходя из стоимости недвижимости, указываемой в справке-характеристике БТИ. Однако правильно ли это? И к каким последствиям может привести подобное оформление сделок?
Предположим, что с 1 февраля 2005 года выйдет в свет нормативный акт, который предусмотрит специальную методику такого расчет и возложит эти обязанности на специально созданный государственный орган. Как известно, закон обратной силы не имеет. Однако давайте вспомним о том, что налоговым периодом для физических лиц является календарный год. И не возникнет ли у такого лица или у нотариуса, который оформил сделку до 1 февраля 2005 года, обязанности доплатить подоходный налог, исходя из расчета, предусмотренного новой методикой?
Наверное, в данной ситуации больше всего пострадает нотариус, т.к. исходя из требований Закона, он является налоговым агентом, а значит ответственным за правильность начисления и уплаты подоходного налога. В случае выявления факта «неправильности» начисления подоходного налога нотариус не только будут обязан доплатить подоходный налог, но уплатить штраф в двойном размере от суммы неуплаченного подоходного налога. Вышеупомянутым разъяснением Министерства Юстиции и ГНА, кроме того, указано, что плательщик налога – получатель дохода освобождается от обязательств погашения суммы налоговых обязательств или налогового долга.
Не совсем понятен и механизм по уплате подоходного налога при оформлении наследственного недвижимого имущества. Представим ситуацию, когда у наследника не достаточно денежных средств для уплаты подоходного налога при оформлении права собственности. Исходя из буквы Закона у нотариуса нет оснований для отказа в оформлении права собственности, т.к. налоговым агентом он выступает только при отчуждении (купле-продаже) недвижимости, а не при оформлении наследственного имущества. Таким образом, ответственным за уплату подоходного налога в этом случае будет сам наследник. И по всей видимости подоходный налог ему придется уплатить не в момент оформления права собственности, а до 31 марта следующего года (за отчетный налоговый период на основании включения дохода в совокупный налогооблагаемый доход).
Уж совсем нелогичным выглядит обложение налогом дохода, полученного при дарении. При оформлении права собственности на основании договора дарения собственник должен будет уплатить подоходный налог по ставке 13% (5%) от стоимости такого имущества. Однако при продаже он опять должен будет уплатить налог по той же ставке от той же стоимости имущества. В результате мы получаем двойное налогообложение такого дохода.
Приведенный перечень недостатков и неясных моментов Закона, к сожалению, не является исчерпывающим. Однако хочется надеяться, не только на то что ситуация будет разъяснена, но также и на то, что будут учтены интересы налогоплательщика.
Соколов Юрий
частный нотариус Киевского городского нотариального округа
Сукманова Елена
юрист агентства недвижимости «Планета Оболонь»